Форма сделки

Форма сделки может быть устной или письменной. Отдельные сделки могут совершаться путем осуществления конклюдентных действий и молчания.

Устно могут совершаться любые сделки, если:

1. законом или соглашением сторон для них не установлена письменная форма (простая или нотариальная);

2. они исполняются при самом их совершении⁵⁷, за исключением сделок, для которых установлена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность;

3. они совершаются во исполнение договора, заключенного в письменной форме, и имеется соглашение сторон об устной форме исполнения сделки (ст.159 ГК РФ)⁵⁸.

Исполнение сделок, совершенных в устной форме, может сопровождаться выдачей документа, подтверждающего их исполнение (товарных чеков, справок о покупке товароматериальных ценностей и т.п.), а также выдачей легитимационных знаков (номеров, жетонов и т.п.).

Все остальные сделки совершаются в письменной форме. Это предполагает составление документа, выражающего содержание сделки и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, а также лицами, должным образом уполномоченными ими.

Сделки могут совершаться не только составлением единого документа, но и путем обмена документами. Например, договор страхования может быть заключен путем подачи письменного заявления и получения страхового полиса. Обмен документами может быть осуществлен и посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п.2 ст.434 ГК РФ).

В некоторых случаях из закона или из существа договора вытекает, что он может быть заключен только путем составления одного документа. Так, договоры купли-продажи недвижимости (ст.550 ГК РФ), купли-продажи предприятия (ст.560 ГК РФ), аренды здания (ст.651 ГК РФ) и др. должны быть заключены только путем составления одного документа, в противном случае они будут признаны недействительными.

При заключении договора возможны случаи, когда одна сторона направила документ другой стороне, а та, не направляя никаких документов, приступила к его исполнению, т.е. к отгрузке товара, выполнению работ, уплате денег и т.д. В этом случае письменная форма договора будет считаться соблюденной в силу прямого указания п.3 ст.434, п.3 ст.438 ГК РФ, в отличие от общего правила, по которому конклюдентными действиями можно совершать только устную сделку (п.2 ст.158 ГК РФ).

Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (например, совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и подписями конкретных должностных лиц и т.п.).

Использование факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронно-цифровой подписи либо иного аналога собственноручной подписи допускается в случаях и в порядке, предусмотренных законом¹, или иными правовыми актами.

Письменная форма сделки бывает простой и нотариальной. Простая письменная форма – это документ, удостоверенный сторонами сделки; нотариальная форма – это документ, удостоверенный не только сторонами, но и нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать нотариальные действия.

Простую письменную форму должны иметь:

1. Сделки юридических лиц между собой и с гражданами (пп.1 п.1 ст.161 ГК РФ), за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения, а также сделок, которые могут быть совершены устно (например, договор перевозки пассажиров в городском транспорте, договор розничной купли-продажи и др.).

2. Сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей (пп.2 п.1 ст.161 ГК РФ).

3. Сделки независимо от субъектного состава и суммы:

• учредительный договор, устав (ст.52, п.3 ст. 98 ГК РФ);

• соглашение о неустойке (ст.331 ГК РФ);

• соглашение о залоге (ст.339 ГК РФ);

• соглашение о задатке (ст.380 ГК РФ);

• соглашение о поручительстве (ст.362 ГК РФ);

• соглашение об уступке требований и переводе долга, основанных на сделке, совершенной в письменной форме (ст.389, 391 ГК РФ);

• предварительный договор (ст.429 ГК РФ);

• договор продажи недвижимости (ст.550 ГК РФ);

• договор, дарителем в котором является юридическое лицо, и стоимость дара превышает три тысячи рублей (абз.2 п.2 ст.574 ГК РФ);

• договор, предусматривающий обещание дарения в будущем (абз.3 п.2 ст.574 ГК РФ);

• другие.

4. Односторонние сделки юридических лиц и граждан (кроме тех, для которых законом установлена нотариальная форма, а также сделок, которые могут быть совершены устно):

• выдача доверенности (п.1 ст.185 ГК РФ);

• предъявление претензии (п.1 ст.797 ГК РФ);

• оформление индоссамента (п.3 ст.146 ГК РФ);

• направление банку платежного поручения (п.1 ст.863 ГК РФ);

• утверждение передаточного акта и разделительного баланса (п.2 ст. 59 ГК РФ) и др.

Нотариальную форму должны иметь сделки:

1. В случаях, указанных в законе:

• доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы (п.1 ст.185.1 ГК РФ);

• доверенность, выдаваемая в порядке передоверия (п.3 ст.187 ГК РФ)⁵⁹;

• доверенность на регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.1 ст.185.1, п.1 ст.6 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

• доверенность на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами (п.1 ст.185.1 ГК РФ).

• договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (абз.3 п.2 ст.339 ГК РФ);

• договор ренты (ст.584 ГК РФ);

• договор об отчуждении доли (части доли) в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью (п.11 ст.21 Федерального закона от 8 февраля 1998 года №14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью");

• уступка требования и перевод долга, основанные на сделке, совершенной в нотариальной форме (п.1 ст.389 и 391 ГК РФ);

• завещание (п.1 ст.1124 ГК РФ);

• соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора (п. 1 ст. 452 ГК РФ);

• предварительный договор, если основной договор в последующем будет заключаться в нотариальной форме (п. 2 ст. 429 ГК РФ);

• брачный договор (ст. 41 СК РФ);

• соглашение об уплате алиментов (ст. 100 СК РФ);

• согласие супруга на совершение другим супругом сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации (п.3 ст.35 СК РФ) и др. (см. ниже).

2. В случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (пп.2 п.2 ст.163 ГК РФ)⁶⁰.

Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения, суд вправе по требованию стороны, исполнившей сделку, признать сделку действительной. В этом случае последующие нотариальное удостоверение сделки не требуется (п.1 ст.165 ГК РФ).

Наряду с рассмотренными формами совершения сделок, законом в ряде случаев предусмотрена дополнительная стадия их совершения – государственная регистрация. Так, подлежат государственной регистрации:

• договор об ипотеке (п.3 ст.339 ГК РФ);

• договор залога права аренды недвижимости (п.5 ст.5 Закона об ипотеке);

• договор участия в долевом строительстве (п.3 ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»);

• договор о водопользовании (п.3 ст.12 Водного кодекса РФ);

• договор аренды здания или сооружения на срок не менее года (п.2 ст.651 ГК РФ);

• договор аренды предприятия (п.2 ст.658 ГК РФ);

• уступка требования по зарегистрированной сделке с недвижимостью (п.2 ст.389 ГК РФ);

• перевод долга по зарегистрированной сделке с недвижимостью (п.2 ст.391 ГК РФ);

• соглашение об изменении или о расторжении зарегистрированного договора (п.1 ст.452 ГК РФ, п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 года №59)⁶¹.

Подлежат государственной регистрации смешанные договоры, если включают в себя сделки, подлежащие регистрации.

Нормы Гражданского кодекса, регламентирующие порядок заключения отдельных видов договоров по-разному определяют последствия несоблюдения требования о государственной регистрации. Это является следствием того, что сам факт государственной регистрации в одних случаях является необходимым условием признания договора заключенным, а в других – условием действительности договора.

Нормы Гражданского кодекса, регламентирующие порядок заключения договоров по-разному определяют последствия несоблюдения требования о государственной регистрации. Это является следствием того, что сам факт государственной регистрации в одних случаях является необходимым условием признания договора заключенным, в других – условием действительности договора, в-третьих – условием возникновения права⁶².

Так, в соответствии с п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Отсюда следует, что договор, подлежащий государственной регистрации, но не подвергнутый таковой, должен рассматриваться как незаключенный, а не как недействительный.

Приведенная общая норма п.3 ст.433 ГК РФ прямо касается договора о долевом участии в строительстве (ст.17 Закона о долевом участии в строительстве), договора водопользования (п.3 ст.12 Водного кодекса), договора аренды здания или сооружения на срок не менее года (п.2 ст.651 ГК РФ), договора аренды предприятия (п.2 ст.658 ГК РФ).

В отмеченных случаях незаключенный договор не порождает никаких прав и обязанностей ввиду несоблюдения порядка совершения сделки. Если же такая незаключенная сделка будет исполнена, то к ней по иску заинтересованной стороны должны применяться нормы о неосновательном обогащении (ст.1102 – 1109 ГК РФ) и гражданско-правовой ответственности (ст.15, 393 ГК РФ). Суть отмеченных норм состоит в том, что:

• недвижимость, передававшаяся по незаключенной сделке, подлежит возврату в натуре;

• в случае невозможности возврата недвижимости в натуре возмещается ее стоимость;

• возмещаются убытки, вызванные последующим изменением стоимости недвижимости;

• лицо, неосновательно пользовавшееся чужой недвижимостью, возмещает другой стороне все то, что оно сберегло вследствие такого пользования, а также доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этой недвижимости.

Срок исковой давности в отношении неосновательного обогащения составляет три года.

Что касается действительности договоров в зависимости от факта их государственной регистрации, то закон связывает это с договором об ипотеке.

Абз.3 п.1 ст.10 Закона об ипотеке прямо указывает, что «несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность».

Недействительным договор считается с момента заключения. В данном случае договор заключен, но за ним не признается значение юридического факта, в связи с чем он не может породить тот результат, который стороны имели в виду при его заключении. Тем не менее, недействительный договор приводит к определенным юридическим последствиям. Согласно п.2 ст.167 ГК РФ, ими могут быть:

• возвращение каждой из сторон всего полученного по сделке (двусторонняя реституция);

• при невозможности возвращения полученного в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании недвижимостью) возмещается ее стоимость в деньгах;

• иные последствия могут быть предусмотрены законом, в частности таким последствием может быть применение правил о неосновательном обогащении (ст.1103 ГК РФ)⁶³.

Недействительные сделки различаются в зависимости от того, требуется ли для признания ее недействительной решение суда (оспоримые сделки) либо сделка является недействительной независимо от такого решения (ничтожные сделки). В силу упоминавшегося абз.3 п.1 ст.10 Закона об ипотеке несоблюдение требования о государственной регистрации договора влечет его ничтожность. Срок исковой давности для предъявления требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки равен трем годам и исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки.

Законом предусмотрены и такие последствия несоблюдения требования о государственной регистрации договора, которые следуют из факта уклонения одной из сторон от его регистрации. В этом случае в соответствии с п.2 ст.165 ГК РФ другая сторона вправе добиваться по суду регистрации договора. Решение суда является основанием для органа юстиции произвести регистрацию. Убытки, возникшие в связи с задержкой государственной регистрации, несет уклоняющаяся сторона. Срок исковой давности по требованиям о регистрации договора составляет один год (п.4 ст.165 ГК РФ).

В отличие от нотариального удостоверения, требование государственной регистрации сделки не может быть установлено соглашением сторон.