Совершенствование и эффективность законодательства в Российской Федерации - Шекультиров Б.И
..pdf62 до 70 лет такое признание ренты зарабатываемым доходом может повлечь уменьшение суммы выплат пособия по социальной защите, если размер ренты превышает установленные законом штата или федеральным законом США ограничения на доходы. Эту потенциальную проблему применение денежной аренды позволяет решить, так как последняя не предусматривает, в отличие от аренды урожайной, материального участия арендодателя в деятельности арендатора. Наибольшую трудность в денежной аренде представляет определение суммы ренты, подлежащей уплате. В юридической науке США и практике применения арендного законодательства разработаны 2 метода для приблизительного определения размера ренты. Первый исходит из расчета максимальной суммы ренты, которую может потенциально уплатить арендатор, а именно: из разницы между суммой доходов арендатора и всеми его расходами, включая расходы на рабочую силу и управление. Разница между доходами арендатора и его издержками на производство продукции и составляет приблизительно тот максимум, который арендатор потенциально может уплатить арендодателю за пользование его собственностью. Второй метод решает проблему со стороны арендодателя, принимая за точку отсчета его издержки. Расходы арендодателя, справедливый доход на его вложения в фермерскую деятельность, образует минимум рентной платы, от которого стороны могут рассчитывать свою арендную плату по конкретному договору аренды. Расходы арендодателя представляют собой: налоги на недвижимое имущество; страхование зданий; оплату производственных улучшений; снижение стоимости улучшений; доход от вложений недвижимого имущества. Оба приведенных выше и используемых в США метода расчета ренты могут применяться при наличии полной информации о предполагаемых расходах, ожидаемом урожае и ценах. В соответствии с этими методами, заботливый фермер может использовать всю имеющуюся информацию для определения приблизительной суммы ренты. В коммерческих переговорах между сторонами она может служить основой для определения устраивающей обе стороны арендной платы. Денежная рента, получаемая арендодателем, не может изменяться в связи с изменениями рыноч-
321
ных цен на урожай. В то же время расходы арендатора, независимо от него, способны существенно возрасти, и может создаться положение, при котором арендатор окажется на грани банкротства. В данной ситуации для обеих сторон становится наиболее удобным применением гибкой денежной ренты как метода определения цены продукции и распределения производственных рисков. Метод гибкой денежной ренты применяет и максимальную, и минимальную ренты для выращенного урожая.
Урожайно-денежная аренда есть разновидность аренды урожайной, по условиям которой произведенный урожай распределяется в соответствии с соглашением сторон. Денежная аренда, выступающая в урожайно-денежной аренде в качестве дополнительного вида аренды, уплачивается арендодателю за использование сенокосной или пастбищной земли или фермерских зданий и сооружений. Данный вид аренды применяется тогда, когда стороны стремятся в процессе осуществления фермерской деятельности совместно решать вопросы, связанные с разработкой урожайных программ, при одновременном стремлении арендатора к усилению контроля за деятельностью, связанной с выращиванием скота. Фермерские здания и сооружения обычно арендуются для какой-либо специальной производственной деятельности фермера, к примеру, для производства бройлерной продукции или выращивания скота. Кроме того, предметом данного вида договора аренды могут быть здания и сооружения, назначение которых связано с переработкой или хранением производственной продукции (зернохранилища, сеновалы). Стороны должны достигнуть соглашения об определении приемлемой ренты, которую должен уплачивать арендатор за использование фермерского здания или сооружения. Арендатор может не желать платить за аренду фермерских зданий и сооружений ренту, размер которой равен сумме всех издержек собственника, если переданные арендатору здания или сооружения не связаны напрямую с осуществлением фермерской деятельности. Арендатор вообще желает платить только за аренду тех зданий и сооружений, которые непосредственно участвуют в производственной деятельности фермеров. И опять встает вопрос о методах, с помощью
322
которых можно было бы определить приемлемую для обеих сторон рентную плату.
Сегодня американская юридическая практика придерживается того взгляда, согласно которому приемлемая рента рассчитывается путем вычитания из валовой прибыли арендатора всех издержек, за исключением тех, что связаны с содержанием фермерских зданий и сооружений. Получившийся результат является максимальной величиной ренты, которую арендатор может потенциально заплатить. Данный метод исчисления арендной платы за использование зданий и сооружений, конечно, не решает проблемы определения приемлемой арендной платы, но может служить базисом, на основании которого стороны возводят согласованные между собой конструкции. Определение суммы ренты, необходимой для уплаты на основании соглашения о пастбищной аренде, довольно затруднено постольку, поскольку качество и количество выращенной продукции в данном виде аренды не могут быть установлены с той степенью легкости, как это можно сделать при производстве зерновых культур или использовании земли для сенокоса. Общая сумма арендной платы может исчисляться из расчета: за голову скота в месяц, за акр используемой в пастбищных целях земли или частью полученного от фермерской деятельности дохода. В эту сумму арендной платы включаются: стоимость скота, изгородей, используемых водных источников, качество травы с учетом обычного плодородия. Для того чтобы определить и согласовать размер арендной платы, устраивающий обе стороны, сначала устанавливаются все потенциальные издержки и доходы арендодателя от животноводства.
Издержки арендодателя представляют собой возможные интересы и налоги на недвижимое имущество, расходы на поддержание имущества в исправленном состоянии (текущий ремонт), уменьшение стоимости произведенных арендатором улучшений (ограды, здания и т.д.).
Данные издержки собственника могут служить основой для определения минимальной арендной платы, которую должен оплатить арендатор за пользование имуществом, в данном случае пастбищных площадей. Доходы же арендодателя-собственника, напротив, могут служить базисом для определения максимальной суммы арендной
323
платы, которую арендатор потенциально может уплатить. Расходы арендатора состоят из: возможных интересов, налоговых платежей, страхования, продажа скота, расходов на перевозку, управление, снижение стоимости скота и т.д. После того как доходы арендодателя будут распределены на вышеуказанные расходы, оставшаяся часть дохода считается доходом с животноводческой деятельности. Арендное соглашение, которое не будет прекращено в течение одного года с момента подписания его обеими сторонами, должно быть составлено
вписьменной форме, как этого требует Федеральный закон США «О мошенничестве». Если же арендодатель и арендатор достигли устной договоренности об аренде принадлежащего арендодателю имущества сроком более чем на один год, то такое соглашение не будет иметь юридической силы до тех пор, пока стороны не оформят свое волеизъявление в предусмотренной законодательством форме. Кроме того, если арендатор желает произвести улучшение предмета аренды или если он использует арендованное имущество таким образом, что возможные выгоды от производственной деятельности фермера могут быть получены через какой-то довольно большой промежуток времени, письменная форма аренды будет являться гарантией защиты прав арендатора. В противном случае арендодатель может
водностороннем порядке прекратить аренду и присвоить все произведенные арендатором улучшения.
Кроме вышеописанных видов аренды, законодательство и практика США знают иную классификацию арендных соглашений – в зависимости от срока, на который они заключены. Наиболее распространенными видами аренды, классифицируемыми в зависимости от срока, на который заключено арендное соглашение, является аренда «из года в год» и аренда «на годы», или, иначе, аренда на срок. Аренда «из года в год» является периодической арендой, срок действия которой автоматически продлевается до тех пор, пока арендное соглашение не будет прекращено специальным уведомлением о прекращении аренды. Обычно данный вид аренды оформляется устным соглашением сторон, однако может быть оформлены и в виде письменного документа. Аренда «из года в год» прекращается подачей одной из сторон в специально предусмотренные сроки письменного уведомления о прекращении аренды, причем это письменное уведомление по-
324
дается в соответствии либо с требованиями федерального законодательства, либо с первоначально согласованными сторонами требования, даже если они противоречат федеральному законодательству. Если по истечении срока оригинальной аренды арендатор продолжает удерживать арендуемое имущество и не совершает действий, которые однозначно указывали бы на его желание прекратить арендные отношения и если стороны не заключили нового арендного соглашения, аренда становится арендой «из года в год», срок действия которой презюмируется равным сроку действия первоначальной аренды. Необходимо видеть отличие между положением, когда аренда преобразуется в аренду «из года в год», и положением, когда стороны подписали новое арендное соглашение. Довольно часто стороны обсуждают следующие арендные сроки и условия перед истечением срока действия существующего арендного соглашения и могут каждый год перезаключать свой арендный договор. Если заключено новое арендное соглашение, аренда не будет считаться арендой «из года в год» и она может быть прекращена без предварительного уведомления или, напротив, по предварительному уведомлению о прекращении, если подобное уведомление предусмотрено в соглашении сторон. Обычно арендодатель и арендатор предпочитают заключать арендное соглашение с конкретно оговоренным сроком его действия. Таким образом, возникает аренда на годы, или аренда на срок. Право арендатора осуществлять владение арендуемым имуществом прекращается автоматически в последний день срока, указанного в соглашении, если последнее не предполагает прекращение договора аренды подачей специального уведомления.
По законодательству большинства штатов США, арендатор может передать свои арендные права другим лицам без письменного уведомления об этом арендодателя. Тем не менее, в некоторых штатах подобная передача арендных прав возможна лишь в том случае, когда арендное соглашение заключено на срок более чем два года. В случае, когда передача арендных прав состоялась, новый арендатор приобретает все те права, которыми обладал первоначальный арендатор. Не требуется согласия арендатора на замену арендодателя в случае, когда происходит продажа арендуемого имущества. Если арендатор уплатил сумму ренты прежнему арендодателю перед тем, как получил уведомление о продаже арендуемого имущества, он не обязан платить ренту за тот же самый период новому собственнику-арендодате-
325
лю. Арендатор обязан уплачивать ренту арендодателю до тех пор, пока последний не передает арендатору уведомление об уплате ренты другому лицу или решение суда не обяжет арендатора уплачивать ренту другому лицу. Если кто-либо на законном основании заключит с арендатором договор субаренды, лицо, субарендующее имущество, приобретает такие же права и обязанности в отношении арендатора, какие последний имеет в отношении арендодателя. В случае если арендатор отказывается уплачивать ренту, арендодатель имеет право прекратить арендное соглашение, предварительно уведомив об этом письменно арендатора. Поскольку арендное соглашение предоставляет арендатору право на эксклюзивное владение землей в течение определенного периода времени, арендодатель не может в данный период времени использовать землю для собственных целей. К примеру, арендодатель не может осуществлять охоту на арендуемой земле без письменного разрешения арендатора, если стороны в арендном соглашении не оговорили право арендодателя на осуществление охоты.
По закону арендодатель может посещать арендуемое имущество – свою собственность в следующих случаях: с инспекциями; осуществляя улучшение имущества; с целью показа имущества потенциальным покупателям; получения ренты; вручения уведомления о прекращении аренды. Если арендодатель собирается на арендованной земле осуществлять добычу газа или нефти, в арендном соглашении должно быть предусмотрено право агентов и служащих арендодателя посещать арендуемое арендатором землю и использовать ее для добычи полезных ископаемых. По общему правилу, арендатор, частным образом осуществивший улучшения арендованного имущества, не приобретает каких-либо законных прав на эти улучшения. Последние могут состоять из вновь возведенных зданий, пристроек, улучшений уже имеющихся конструкций. Для того чтобы арендатор приобрел право собственности на произведенные улучшения, арендное соглашение должно содержать оговорку об этом. Американская практика придерживается того взгляда, в соответствии с которым смерть одной из сторон не прекращает арендное соглашение, и наследник обязан исполнять арендные обязательства наследователя в течение всего срока договора аренды. К примеру, наследник арендатора или управляющий арендатора будут нести ответственность за уплату ренты в течение всего срока арендного соглашения, даже если смерть арендатора, который лично подписал договор, произошла по истечении
326
небольшого промежутка времени после подписания арендного соглашения. Если арендодатель имеет жизненно необходимый интерес в земле, арендатор может пользоваться ею только в течение срока жизни арендодателя. Тем не менее, арендатор может входить на землю, срок аренды которой в связи со смертью арендодателя. В данной ситуации арендодатель имеет право на часть урожая, которая по арендному соглашению, должна быть распределена арендодателю.
Необходимыми элементами соглашения о фермерской аренде в США являются следующие основные положения: полные наименования сторон; дата составления арендного соглашения; точное описание предмета аренды, желательно соответствующее законному описанию; срок начала и окончания арендного соглашения; как и когда уплачивается рента (к примеру: «арендатор передаст арендодателю в качестве арендной платы часть урожая путем отгрузки его на элеватор в течение пяти дней после сбора урожая»); сумма ренты; ограничения на использование земли; права арендодателя на посещение арендуемого имущества; кто решает вопросы участия в правительственных фермерских программах; кто решает вопросы о том, что должен производить фермер; что и в какой пропорции предоставляет каждая сторона (к примеру: «арендодатель предоставляет арендатору право неограниченного пользования ирригационными источниками» или: «арендодатель оплачивает одну треть химических удобрений, арендатор оплачивает две трети»); кто ответствен за форсмажор; кто пользуется зданиями и сооружениями; последствия продажи арендуемого имущества; компенсации за неоговоренные улучшения; какие улучшения, произведенные арендатором, подлежат передвижению после окончания срока аренды; кто несет ответственность за контроль за вредными отходами; разрешение споров относительно срока арендного соглашения; максимальное количество голов скота, которое может находиться на арендуемом пастбище, пролонгация арендного соглашения; возможность или невозможность субаренды; кто компенсирует убытки, причиненные земле или улучшениям; кто платит за постройку ограды и рабочую силу; кто решает вопросы о необходимости капитальных улучшений и кто платит за них; используется ли федеральная система страхования урожая; последствия банкротства одной из сторон; нотариально заверенные подписи сторон и их супругов.
327
Таким образом, подытоживая все вышеизложенное, хочется отметить, что в настоящей работе дана далеко не полная характеристика фермерской аренды в США. Четкость юридических определений и объемная судебная практика позволяет данному институту гражданского и аграрного отраслей права в США с успехом регулировать отношения между производителями сельхозпродукции и собственниками средств производства. И нам сегодня, в период формирования и разработки законодательных новелл, не следует бояться заимствовать из зарубежной правовой науки и практики те юридические институты, которые прошли проверку временем и историей в цивилизованном мире.
328
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Конституция (Основной Закон) Российской Федерации, принятая в декабре 1993 года провозгласила новое государственное устройство страны: «Российская Федерация – Россия есть демократическое федеративное правовое государство с республиканской формой правления» (статья 1). Это сжатое, но емкое определение содержит все ключевые положения, необходимые как для понимания роли закона, условий, сущности и формы законотворческого процесса, так и для критического осмысления складывающейся законодательной и правоприменительной практики.
Безусловно, утверждение принципа правового государства стало главным изменением в общественном и государственном устройстве Российской Федерации. Это не могло не отразиться и на подходах к организации выполнения законодательной функции государства. Настоятельно нужна концепция развития, определяющая приоритетные законы на ближайшую и долговременную перспективу, последовательность принятия законов в соответствии с интересами государства и потребностями граждан, способствующая эффективности правового воздействия на общественные отношения.
В дальнейшем развитие и эффективность законодательства должно определяться действием следующих факторов: удовлетворение основных общественных потребностей с помощью законов на основе научного анализа и прогнозов; правовое обеспечение государственных реформ и программ по важнейшим направлениям экономического и социально-культурного развития общества; совершенствование структуры законодательства с учетом обеспечения развития качественно новой системы общественных отношений и, соответственно, новых отраслей правовых институтов; децентрализация правового регулирования на основе федеративных начал и местного самоуправления; укрепление системных связей между законами и договорами (соглашениями). Высшей юридической силой обладает Конституция РФ, далее идут федеральные конституционные законы, федеральные законы, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ и
329
так далее. При этом из данной классификации выделяют еще законы и подзаконные нормативно-правовые акты.
Законодательная процедура не только гарантирует легитимность законодательства, она определяет также рациональность законодательных решений. Закон, прежде всего, должен основываться на точном анализе политических, социальных, экономических и культурных условий. Это дает возможность законодателю определять степень приемлемости закона. Приемлемость закона означает готовность населения соблюдать закон. Речь здесь идет в основном о добровольном соблюдении закона, которое, впрочем, может в отдельных случаях стимулироваться и принуждением, обеспечивающим добровольное соблюдение закона большинством населения. Приемлемость правовой нормы предполагает ее знание, соблюдение и действие на практике. Необходимо, чтобы у граждан было привито чувство справедливости, чтобы они верили в государство и право, основанные на демократических принципах.
Сегодня, когда в числе важнейших политических вопросов стоит сохранение целостности Российской Федерации, данная проблема все более определяется как проблема политико-правовая, а во многом и чисто политическая. Ключ к решению этой проблемы – в строгом и неукоснительном соблюдении Конституции (Основного Закона) Российской Федерации, поскольку всякий акт законотворчества как федерального, так и местного уровня, в известной мере можно рассматривать как результат реализации конституционных норм и принципов. Поэтому проблема соответствия Конституции и местного законодательства является исключительно актуальной в государственном праве.
Совершенствование законотворчества в Российской Федерации на пути устранения пробелов и систематизации действующего законодательства путем инкорпорации, кодификации и консолидации требует, с одной стороны, постоянно учитывать объективные потребности меняющихся общественных условий, с другой – опираться на теоретический потенциал современной юридической науки. И то, и другое условие в равной мере является обязательным для разработки законодательства и совершенствования законодательной техники в XXI
330