Переход прав на помещение, если у собственника помещения земельный участок находится на праве собственности

Ст.35 ЗК содержит 3 различных правила перехода прав на недвижимость в случае, если эта недвижимость находится на земельном участке, находящемся на праве собственности. Первое правило – если собственник здания и земельного участка совпадает, то при переходе прав на здание в обязательном порядке переходят права на участок.

2е правило – при переходе прав на долю в праве собственности на здание должна перейти и пропорциональная доля в праве собственности на земельный участок.

А в отношение помещений ч.4 ст.35 ЗК допускает возможность их отчуждения без прав на земельный участок, если у собственника помещения не оформлена доля в праве собственности на землю. Если у собственника помещения уже оформлена долевая собственность на землю, то тогда отчуждение доли в здании происходит с долей на земельный участок. Но если здание переведено в совокупность помещений, и земельный участок находится в индивидуальной собственности у одного лица на праве собственности, то в этом случае возможно отчуждение помещения без отчуждения права на землю, поскольку в п.4 ст.35 ЗК содержится норма: «Отчуждение здания, находящегося на земельном участке и принадлежащего одному лицу, производится вместе с земельным участком за исключением отчуждения части здания, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка». ФАС СЗО традиционно придерживался формального толкования ч.4 ст.35 ЗК. Позиция ВАС по этому поводу – иная, в постановлении президиума он указал, что после приобретения в собственность нежилых помещении покупатель помещений в силу п.4 ст.35 вправе претендовать на приобретение в собственность части земельного участка.

Ипотека земельного участка

В отношении ипотеки земельного участка и здания на нем принцип единства земли и недвижимости был введен задолго до ЗК. В ГК было сказано, что ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой земельного участка либо права аренды земельного участка. Судебная практика - Постановление 6/8 восприняло буквально эту норму, и там указано, что при залоге здания должна быть указана ипотека земельного участка.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы. А к залогу права аренды применяются правила об ипотеке недвижимого имущества. В то же самое время гражданское законодательство допускает возможность заключения договора аренды, который не подлежит регистрации – на неопределенный срок. В связи с определенной проблемой были высказывания ВАС, который в качестве обязательного предусматривал залог права собственности. Ситуация эта была неразрешима до принятия постановления Пленума ВАС 2011 №10. В соответствии с п.12 этого постановления – содержащиеся в законе ограничения или запрет ипотеки земельного участка либо права аренды не влекут за собой недействительности договоров ипотеки здания и сооружений, расположенных на соответствующих земельных участков; лицо, приобретающее такой предмет ипотеки приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и залогодатель здания.

Если у залогодателя здания земельный участок находился на праве ПБП или ПНВ, то естественно на такой земельный участок право ПБП заложено быть не может, закладывается здание. А если в процессе нахождения в залоге здания, собственник здания выкупит земельный участок? ВАС в информационном письме №90 2005 года указал, что в этом случае при обращения судом взыскания на здание его реализация осуществляется вместе с земельным участком под зданием. Почему так непонятно? В этой ситуации возникает какое-то принудительное отчуждение земельного участка у собственника. Дальше ВАС написал полную глупость: «но поскольку земельный участок не является предметом ипотеки, кредитор-залогодержатель не имеет преимущественного права удовлетворения своих требований из денежной суммы, полученных от продажи земельного участка».

В этом информационном письме ВАС не затронул другую ситуацию – если в период нахождения в залоге здания залогодатель здания оформил право аренды на земельный участок, что будет с правом аренды? Логично предположить, что прекратиться право аренды. На уровне ФАС Московского округа решалось так – залогодатель здания должен заключить дополнительное соглашение к залогу здания о залоге права аренды, а если откажется, то его можно понудить. ЭТО ПОЛНЫЙ БРЕД!

С точки зрения ГК рассматривается 2 ситуации: залог здания и судьба земельного участка и наоборот. Первоначальная редакция п.4 ст.340 ГК предусматривала, что при ипотеке земельного участка право залога на здание не распространяется, если договором о залоге не установлено иное. Но в 2004 году п.4 ст.340 ГК стал звучать: «при ипотеке земельного участка право залога распространяется на здание, если в договоре не установлено иное». ВАС решил эту норму подправить, в постановлении пленума №11 он указал следующее – сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания без земельного участка или земельного участка без здания, если они принадлежат одному лицу на праве собственности, являются ничтожными; такой же порядок отчуждения, принадлежащих одному лицу, должен приниматься в случае обращения взыскания на заложенное имущество.

Если мы заключили договор ипотеки, где указано, что право залога на здание не распространяется, то при наложении взыскания у нас произойдет разрыв между собственником здания и участка, исходя из смысла ВАС, такая оговорка является ничтожной.

ВАС в том же самом постановлении указал, что внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество предусмотренный п.1 ст.55 закона об ипотеке к земельному участку не применяется.