Возможность оформления долевой собственности на землю публичного и частного субъекта

С точки зрения ГК возникновение общей долевой собственности публичного и частного субъекта допускается. Однако ВАС категорически отверг такую возможность и указал, что ЗК не предусматривает возможности образования общей долевой собственности на земельный участок частных лиц вместе с публичными образованиями, поскольку ч.5 ст.36 ЗК допускает исключительно совместное обращение в ОИВ всех сособственников, поэтому в порядке предусмотренном ст.36 ЗК, общая собственность публичного и частного лица возникнуть не может. Эту позицию поддержал и КС. Поэтому в данном случае, если один из сособственников здания или помещений не желает оформить право собственности на землю, то все остальные могут оформить только аренду с множественностью лиц. Договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен в участии в нем только одного из собственников помещений с правом присоединения к нему остальных лиц. Как указал ВАС, запрещается понуждение собственников помещений к оформлению прав на землю, однако если собственник помещения, являющийся юридическим лицом, не оформляет прав на землю, то в силу платности землепользования ОИВ предъявляет к нему иск о взыскании неосновательного обогащения, рассчитанного по базовым ставкам арендной платы.

Если среди владельцев помещений имеются лица, у которых помещения находятся на праве хозяйственного ведения, то тогда они заключают договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В данном договоре могут участвовать все владельцы помещений. Если же среди владельцев помещений имеется имущество на праве оперативного управления – казенные предприятия и учреждения - то тогда оставшиеся владельцы помещений заключают договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, а у лиц с оперативным управлением возникает необходимость обременения земельного участка частным сервитутом. И возникает проблема, так как арендаторы заключали договор аренды в отношение необремененного участка. Это нелепая ситуация, так как невозможно одновременно заключить договор аренды и соглашение о сервитуте. О.А. Жаркова: в этом случае лица с оперативным управлением никак права на землю оформлять не будут.

Если все помещения в здании находятся на праве оперативного управления, тогда земельный участок предоставляется на праве постоянного бессрочного пользования тому, у кого помещений в этом здании больше, а для всех остальных устанавливается право ограниченного пользования (сервитут).

Когда жилой дом находится в долевой собственности нескольких физических лиц – часто встречаемая ситуация. Они хотят оформить право собственности на земельный участок. ВАС – если хотят оформить в собственность земельный участок, то они должны совместно подать заявление об этом, и отсутствие хотя бы одного дает возможность оформить только аренду. Применительно к гражданам, позиция судов общей юрисдикции в том, что когда речь идет об оформлении в общую долевую собственность сособственников помещений в здании, то отсутствие факта совместного обращения не может являться основанием отказа в оформлении долевой собственности, возникнет общая собственность публичного субъекта и частного субъекта на земельный участок. Позиция шаткая, но логичная.

С таким подходом не согласен Минэкономразвития – когда речь идет об оформлении собственности частных лиц, то нужно совместное заявление.