Проблема обременения земельного участка, находящегося в аренде, частным сервитутом

Если возникает необходимость обременения сервитутом сданного в аренду земельного участка, то соглашение заключается с собственником земельного участка. Но это означает, что в договор аренды должны быть внесены изменения. В этом случае, если арендатор не против, то проблем нет. А если арендатор против того, то единообразного подхода в вопросе возможности понудить его внести изменения в договор аренды нет. Судебная практика разная.

Оборотоспособность земельных участков

Потенциальные землепользователи хотят получить земельный участок на праве собственности. Органы власти под всеми предлогами пытаются предоставить земельный участок на праве аренды.

Согласно ст.213 и 214 ГК существует 2 вида ограничений в определении объема оборотоспособности имущества:

• Могут быть определены отдельные виды имущества, которые не могут принадлежать гражданам и юридическим лицам

• Может быть ограничено количество имущества, находящееся в собственности одного лица

Ст.27 ЗК определяет виды земельных участков, которые не могут находиться в частной собственности граждан. Земельные участки, которые не подлежат приватизации подразделяются на 2 группы:

• Изъятые из оборота

• Ограниченные в обороте

Изъятыми из оборота – считаются те участки, которые не могут быть предоставлены в частную собственность, а так же быть объектами иных сделок (не могут быть предоставлены и в аренду). Эта формулировка ст.27 ЗК носит императивный характер, нет отсылки к другим ФЗ, которые могут иным образом регулировать эти отношения. Тем не менее, в противоречии ст.27 ЗК ч.11 ст.22 ЗК указано, что изъятые из оборота земельные участки не могут передаваться в аренду за исключением случаев, установленных ФЗ. С точки зрения ст.22 земельные участки, изъятые из оборота, могут передаваться в аренду.

Что касается ограниченных в обороте – не предоставляются в частную собственность, если иное не установлено ФЗ. По общему правилу ограниченные в обороте земельные участки не могут быть объектом сделок, передаваться в частную собственность, если иное не будет установлено законом, пока такого закона нет.

Ограничение в обороте никак не соприкасается с ограничением в использовании. Очень часто, когда в норме закона указывается ограничение в использовании, то это трактуется ограничением в обороте – это неверно!

Основания возникновения прав на земельный участок

Есть общие нормы ГК об основаниях возникновения, но когда речь идет о земельных участках, то мы не можем просто взять и предоставить земельный участок. Когда речь идет о передаче земельного участка из публичной собственности частному лицу, обязательно нужно указать для какой цели предоставляется участок.

Основания возникновения прав на землю с точки зрения земельного законодательства можно разбить на 2 группы:

• Предоставление пустого участка с целью создания нового объекта недвижимости

• Оформление прав на земельный участок под объектом недвижимости

Первый порядок регулирует порядок предоставления земельных участков для строительства – это нормы с 30-32 статью ЗК.

Что касается второго порядка то тут 2 нормы – ст.35 ЗК, которая регулирует переход прав на земельный участок при переходе прав на недвижимость и ст.36 ЗК – регулирует возникновение прав на земельный участок, находящегося в публичной собственности у собственника объекта недвижимости.

В ЗК есть ст.34, смысл которой не совсем ясен. Сформулирована таким образом, что непонятно, о чем там речь идет. С легкой руки регионов стали рассматривать ее как предоставление земельных участков для временных построек.