20. Права, обязанности и ответственность сторон по договору аренды.

Обязанности арендодателя:

1) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

2) должен предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте; праве залога и т.п.);

3) осуществлять капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не установлено законом, нормативно-правовыми актами и самим договором.

4) обязан возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором

Обязанности арендатора:

1) пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия не оговорены – то в соответствии с назначением имущества (п.1 ст.615); 2) своевременно вносить оплату за пользование имуществом (п.1 ст.614); 3) при прекращении договора аренды должен вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (абзац 1 ст.622); 4) обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором (п.2 ст.616); 5) не может без согласия арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды др. лицу (перенаем); передавать имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве взноса в уставный капитал хоз-ных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив; если иное не установлено ГК, др. законом или иными правовыми актами (п.2 ст.615 ГК).

Права арендатора:

1) если имущество было передано без принадлежностей и документов, а арендатор не может пользоваться имуществом без них по назначению – он может потребовать эти принадлежности и документы, либо расторгнуть договор, а также возместить убытки.

2) при нарушении правил о сроке предоставления имущества он вправе истребовать эту вещь и потребовать либо возмещения убытков, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением;

3) при обнаружении недостатков в имуществе арендатор вправе: а) потребовать либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; в) потребовать досрочного расторжения договора;

4) при неисполнении арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц на арендованное имущество арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков;

5) нарушение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта дает право пол своему выбору: а) произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; б) потребовать соответствующего уменьшения арендной платы; в) потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков;

6) арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, только при наличии одновременно 2-х условий: а) согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений; б) использования для производства улучшений собственных средств арендатора.

7) арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Права арендодателя:

1) если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением, то арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков (если условия нарушены случайно – договор не может быть досрочно расторгнут).

Ответственность арендодателя:

Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества, независимо от того, препятствуют ли они использованию имущества полностью или частично. Ответственность может наступить за самый незначительный недостаток. Ответственность не наступает лишь за те недостатки, которые:

1) оговорены арендодателем уже при заключении договора аренды; 2) заранее известны арендатору (который к примеру, ранее арендовал то же имущество или знал о недостатках из средств массовой информации); 3) должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (явные недостатки).

Арендодатель отвечает только за те недостатки, которые имелись до заключения договора аренды, а не возникли позднее. Даже если недостатки были скрытыми (он не знал и не мог о них знать) – он все равно несет ответственность.

Ответственность арендатора:

Ответственность за нарушение условий пользования или назначения имущества наступает в форме возмещения убытков, только при наличии вины.

21. Договор аренды зданий и сооружений. Права на земельный участок при аренде строения. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование арендатору здание или сооружение (п.1 ст.650).

Предметом договора – здания и сооружения.

Форма договора – письменная, причем обязательно составление единого документа, подписываемого сторонами. Договор аренды зданий и сооружений, заключенный не менее 1 года подлежит гос-ой регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Существенным условием явл-ся предмет договора и цена (арендная плата). Договор должен предусматривать размер арендной платы – в противном случае договор аренды здания и сооружения считается не заключенным.

Содержание договора аренды зданий и сооружений (по сравнению с содержанием обычного договора аренды) не подвергалось серьёзным изменениям. Основной набор обязанностей сторон сохранился. Конкретизированы лишь некоторые способы исполнения этих обязанностей:

1) обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соотв-щем условиям договора и назначению имущества (п.1 ст.611), расширена. Одновременно с передачей прав владения и пользования зданием или сооружением арендатору передаются права на ту часть земельного участка, к-я занята этой недвижимостью и необходима для её использования. Такая передача происходит и при умолчании о ней в договоре аренды. Стороны могут увеличить размер передаваемого участка. Вовсе исключить передачу земельного участка можно лишь при передаче в аренду нежилого помещения.

2) исполнение арендодателем обязанности по передаче здания или сооружения арендатору и принятие предмета договора арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемого сторонами.

Права на земельный участок при аренде строения

По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

На данный вид аренды распространяются правила, связанные с куплей-продажей недвижимости. Отличие от купли-продажи: а) обязательная арендная плата; б) не обязательна гос-я регистрация, если срок аренды менее 1 года. Сходство – обязательно составление передаточного акта.