3.3. Методы управления муниципальной собственностью

Целью реализации права муниципальной собственности (как и иных ее форм) является удовлетворение интересов собственни­ка, т. е. муниципального образования и действующего от его имени органа местного самоуправления. Последний представляет собой прежде всего хозяйственную власть, так как не менее половины вопросов, отнесенных к предметам ведения местного самоуправ­ления, является его обязанностью осуществлять или организо­вывать хозяйственную деятельность, а еще одна часть вопросов связана с регулированием хозяйственной деятельности на терри­тории муниципального образования²³. Либерализация экономи­ческих отношений при рациональной централизации государ­ственной власти требует перехода к эффективным методам уп­равления и формам его правового обеспечения.

Правовое обеспечение управления муниципальной собствен­ностью представляет собой совокупность правовых средств и методов регулирования.

В рамках правового регулирования в современной практике развития муниципального хозяйства можно выделить два ос­новных вида управления муниципальной собственностью (рис. 15).

Режим управления муниципальной собственностью зависит от характера самих объектов собственности. Так, средства ме­стного бюджета в виде финансовых ресурсов, хранящихся на счетах муниципального образования в учреждениях банка, име­ют строго целевое назначение и распределяются в порядке, установленном представительным органом местного самоуправ­ления. Особым режимом управления и использования облада­ют принадлежащие муниципальным образованиям акции и другие ценные бумаги, удостоверяющие право требования доли в уставных капиталах немуниципальных предприятий. Ука­занные ценные бумаги позволяют муниципальным органам

Рис. 15. Правовое регулирование управления муниципальной собственностью

управлять не принадлежащим им на праве собственности иму­ществом немуниципальных предприятий и получать за владе­ние ими дивиденды и другие отчисления от прибыли этих пред­приятий. .

Учет муниципальной собственности осуществляется соглас­но положению о порядке владения, пользования и распоряже­ния муниципальной собственностью. Данное положение разра­ботано в соответствии с действующим законодательством Рос­сии. Оно определяет порядок учета муниципальной собственно­сти, приобретения и прекращения права собственности в отно­шении объектов муниципальной собственности, а также пере­дачи их в аренду, безвозмездное пользование и доверительное управление и признание муниципальных жилых помещений непригодными для постоянного проживания и перехода их в нежилые. Учет муниципальной собственности осуществляется комитетом по управлению муниципальным имуществом путем ведения реестра объектов муниципальной собственности.

Объекты недвижимости (здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения), находящиеся в муниципальной собственности, могут подвергаться купле-продаже, обмену, да­рению, аренде. Жилые помещения могут предоставляться во временное пользование, сдаваться в безвозмездное пользование на определенный срок, подвергаться доверительному управле­нию. Общая схема принятия решений по управлению муници­пальной собственностью представлена на рисунке 16.

Рассмотрим особенности основных методов управления му­ниципальной собственностью.

Купля-продажа объектов муниципальной собственности осу­ществляется юридическим и физическим лицам, подающим в Комитет по управлению муниципальным имуществом письмен­ную заявку, которая регистрируется Комитетом по управлению муниципальным имуществом при наличии всех требуемых до­кументов.

Рис. 16. Схема принятия решения по управлению муниципальной недвижимостью

Мена. Находящиеся в муниципальной собственности здания, сооружения, строения, жилые и нежилые помещения и другое недвижимое имущество может быть передано в любую другую собственность в обмен на другое имущество. Каждая из сторон в данном случае обязуется передать в собственность другой сто­роны имущество в обмен на другое. К договору мены применя­ются соответственно правила о купле-продаже, если это не про­тиворечит правилу и существу мены.

Дарение. По договору дарения одна сторона (даритель) без­возмездно передает или обязуется передать в муниципальную собственность другой стороне (одаряемому) здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения и другое недвижи­мое или движимое имущество. Дарителем может быть любое юридическое или физическое лицо. Дарителем (одаряемым) со стороны муниципалитета или мэрии выступает комитет по уп­равлению муниципальным имуществом.

Аренда. Арендодателем имущества, находящего в муници­пальной собственности, является Комитет по управлению му­ниципальным имуществом. Арендатором могут быть юридичес­кие и физические лица иностранных государств, совместные предприятия. Передача имущества в аренду арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту, который готовится арендодателем, подписывается сторо­нами и является неотъемлемой частью договора аренды. Аренд­ная плата за арендуемое имущество устанавливается в денеж­ной форме и является средством местного бюджета. Установ­ленная в договоре аренды плата за пользование зданием (нежи­лым помещением) включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено. Размер арендной пла­ты за один кв. метр общей площади нежилого помещения уста­навливается на основе базовой ставки годовой арендной платы, утверждаемой постановлением мэра города.

Траст. Трастовые отношения собственности (доверительная собственность), как и при хозяйственном ведении, основывают­ся на разграничении прав владения, пользования и распоряже­ния, распространяемых на несколько субъектов — физических или юридических лиц. Траст учреждается на определенный срок на основе договора между собственником — учредителем траста и доверительным собственником.

Основными критериями выбора того или иного метода уп­равления муниципальной собственностью является социально- экономическая значимость объектов для решения вопросов ме­стного значения и экономическая эффективность различных методов с точки зрения собственника (табл. 8).

Многочисленные проблемы финансирования вынуждают муниципалитеты перейти к гибкой финансовой политике по мобилизации не только собственных средств, но и средств част­ного капитала. Широко распространенной формой участия час­тного капитала в реализации программ управления муниципаль­ной собственностью является система контрактно-договорных отношений. Во многих странах подобные договоры применя­ются для организации сбора и утилизации мусора, уборки и озеленения улиц, ремонта дорог и обслуживания световых до­рожных знаков. Имеется немало примеров контрактного обес­печения городов пожарной охраной со стороны частных фирм. Есть даже примеры частных тюрем, функционирующих на ос­нове контрактов с государством, которое определяет условия содержания и охраны заключенных и устанавливает соответ­ствующую плату²⁴.

Контрактная система — это особая совокупность различных форм регулирования, при которой муниципалитет финансиру­ет выполнение работ частными предпринимателями. В общем виде контракт представляет собой подробный документ, регла­ментирующий систему программно-целевого управления, отра­жающий важные аспекты формулировки задач, организации программы и их финансирования, а также регулирования част­ных аспектов производственной деятельности той или иной хо­зяйствующей группировки. Этот законодательный документ на всех этапах исполнения программы неукоснительно соблюдает-

Таблица 8

Метод управления	Преимущества	Недостатки
1	2	3
Продажа	1. Сравнительно быстрое по­лучение относительно круп­ной суммы денежных средств единовременно. 2 Получение в будущем до­полнительного дохода в виде налога на имущество	Потеря возможных дохо­дов от использования объек­та собственности в будущем. Трудности в поиске по­купателей, обладающих крупными средствами для полного выкупа
Аренда	Появление стабильного источника дохода. Возможность использова­ния объектов собственности в будущем для целей террито­рии	Потеря возможных дохо­дов в виде налога на иму­щество. Распределение денежных поступлений в долгосроч­ном периоде может привес­ти к потерям от инфляции
Внесение доли в уставный капитал АО	Получение дохода в долго­срочном периоде в виде диви­дендов. Возможность продажи ак­ции или доли дочернего пред­приятия в будущем. Сохранение контроля над предприятиями, значимыми для территории	Отсутствие денежных поступлений в краткосроч­ном периоде. Появляется солидарная ответственность по обяза­тельствам АО
Создание унитарного предприятия	Получение дохода в долго­срочном периоде в виде отчис­лений от прибыли и платы за пользование имуществом. Решение задач социально- экономического развития территории	Отсутствие денежных поступлений в краткосроч­ном периоде. В некоторых случаях искусственная поддержка нерентабельных предпри­ятий
Инвестирование, развитие объекта собственности	Решение задач социально- экономического развития тер­ритории. Увеличение налогооблагае­мой базы. Возможность получения дохода в будущем от исполь­зования объекта собственно­сти (продажа или аренда)	1. Необходимость больших по объему единовременных вложений