Исковая давность взыскания арендной платы

Истец обратился с иском о взыскании задолженности по арендной плате за период с 15.07.2007 по 27.05.2008, а также пеней. Ответчик исковые требования не признал и сослался на то, что договор является незаключенным, так как стороны не согласовали размер арендуемого участка. Кроме того, ответчик пояснил, что истец просит взыскать задолженность по арендной плате с 2005 г., что выходит за пределы срока исковой давности.

Суд удовлетворил исковые требования о взыскании задолженности по следующим основаниям.

На основании постановления администрации г. Астрахани между истцом и ответчиком 20.06.2007 заключен договор аренды земельного участка на срок с 30.09.2005 по 11.11.2027.

Суд счел несостоятельными доводы ответчика о том, что договор аренды является незаключенным, поскольку в п. 1.1 договора аренды, а также в постановлении администрации г. Астрахани содержатся достаточные данные, позволяющие конкретизировать данный земельный участок (площадь участка, указание адреса).

Доводы о пропуске срока исковой давности суд также счел несостоятельными. Из толкования договора и приложения к нему (расчет арендной платы) следует, что 20.06.2007 стороны пришли к следующему соглашению. Арендатор внесет арендную плату за период с 2005 по 2007 г. равными платежами в сроки до 15.07.2007, до 15.08.2007 и так далее до полного погашения суммы 623 026 руб. 30 коп.

С 15.07.2007 по 27.05.2008 ответчик арендную плату не вносил, в связи с чем за ним образовалась задолженность в сумме 482 170 руб. 87 коп.

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения. Начало течения срока исковой давности совпадает с моментом возникновения у заинтересованной стороны права на иск, т. е. возможности реализовать его в принудительном порядке через суд.

Исходя из условий договора от 20.06.2007 и приложения к нему, срок первого платежа установлен сторонами 15.07.2007. Только с этой даты в случае отсутствия платежа нарушается право арендодателя и возникает право на обращение с иском в суд, т. е. с этой даты начинает исчисляться исковая давность взыскания первого платежа. Истекает данный срок исковой давности только 15.07.2010. Исковая давность других платежей истекает соответственно позже8.

Начало срока действия договора аренды

Истец (Комитет имущественных отношений г. Астрахани) обратился в арбитражный суд с иском к ответчику о взыскании суммы пеней в размере 12 770 руб. 04 коп. Это требование истец обосновал положениями договора аренды, согласно которым за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает пени из расчета одной трехсотой ставки рефинансирования за каждый календарный день просрочки.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между сторонами был заключен договор от 06.02.2008 со сроком аренды с 07.02.2007 по 02.02.2011. Договор был зарегистрирован 30.05.2008.

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Следовательно, моментом заключения рассмотренного договора является не момент его подписания сторонами, а момент его госрегистрации. Значит, началом срока действия договора следует считать 30.05.2008. Именно с этой даты у ответчика наступила обязанность по внесению арендных платежей.

Данная правовая позиция нашла свое отражение в п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». Он гласит: соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Платежи за период, предшествующий заключению договора, не могут считаться просроченными.

Истец неправомерно начисляет пени за просрочку платежа арендной платы в период с 15.04.2008 по 01.12.2008. Обязанность по исполнению договора возникла лишь с 30.05.2008 по 02.07.2008, и первый платеж ответчик обязан был произвести не позднее 15.06.2008. Кроме того, 03.07.2008 был зарегистрирован договор, по которому ответчик передал все свои права и обязанности арендатора ООО «В.».

Таким образом, ответчиком не были нарушены договорные обязательства в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения. В связи с этим суд удовлетворил исковые требования лишь частично. Суд установил, что истец вправе требовать уплаты пеней лишь за период просрочки, составляющий 18 дней, а именно 373 руб. 12 коп. При этом суд решил, что такая сумма несоразмерна последствиям нарушенного обязательства, применил ст. 333 ГК РФ и взыскал с ответчика пени в размере 200 руб.9