Участки, расположенные на особо охраняемых территориях

Истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчику (администрации муниципального образования) о признании права собственности на земельный участок.

Требования мотивированы тем, что 04.04.2007 между истцом и ответчиком повторно был заключен договор купли-продажи земельного участка. Переход права собственности не был зарегистрирован в связи с уклонением продавца от регистрации, а также отказом в предоставлении участка. Основанием для такого отказа была ссылка на ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», которая устанавливает запрет на приватизацию земельных участков, входящих в состав земель водного фонда или особо охраняемых природных территорий.

Суд отказал в удовлетворении исковых требований и пришел к выводу, что договоры купли-продажи являются ничтожными (ст. 168 ГК РФ) как совершенные с нарушением действующего законодательства.

Как следует из кадастрового плана земельного участка и не оспаривается сторонами, земельный участок находится в составе земель особо охраняемых территорий.

Участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (абз. 2 п. 2 ст. 27 ЗК РФ). В федеральных законах не предусмотрено положений, согласно которым истцу может быть передан в собственность участок в пределах особо охраняемой природной территории.

Кроме того, спорный земельный участок не подлежит приватизации в силу п. 8 ст. 27 ЗК РФ, согласно которому запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом РФ.

Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет 20 м, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем 10 км. Согласно имеющимся картографическим материалам река Камызяк имеет длину свыше 10 км, следовательно, ширина ее береговой полосы составляет 20 м. Из материалов землеустроительного дела на межевание земельного участка следует, что поворотные точки земельного участка с 13 по 24 определены по границе береговой линии реки Камызяк, из чего следует, что в состав участка включена береговая полоса.

Кроме того, суд учел, что на момент рассмотрения дела признаны утратившими силу постановления главы администрации муниципального образования о предоставлении истцу в собственность земельного участка5.

Споры об аренде

Отдельную категорию споров составляют дела, связанные с исполнением договоров аренды земельного участка.

Отказ во взыскании арендной платы из-за недостаточной идентификации участка

Истец обратился с иском о взыскании задолженности за ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды земельного участка. Ответчик частично признал исковые требования в части оплаты охранных и коммунальных услуг. Суд установил, что заключенный сторонами договор носит смешанный характер и удовлетворил исковые требования в той части, в которой они признаны ответчиком. В удовлетворении основной части исковых требований суд отказал по следующим основаниям.

Между сторонами заключен договор аренды земельного участка под эксплуатацию бетоносмесительного узла и земельного участка под хранение инертных материалов общей площадью 4750 кв. м. Эти участки являются частью земельного участка с присвоенным ему кадастровым номером.

В договоре аренды должны быть указаны сведения, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих сведений в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 607 ГК РФ).

Земельный участок как объект земельных отношений представляет собой часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном законом порядке (ч. 2 ст. 6 ЗК РФ). Моментом возникновения земельного участка как объекта государственного кадастрового учета является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель.

Обязательным реквизитом для внесения участка в реестр является наличие у него кадастрового номера (п. 24 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним6). Пункты 26 и 27 этих Правил допускают самостоятельную регистрацию участков как объектов недвижимости лишь в результате деления, слияния ранее существовавших объектов или выделения из таких объектов в установленном порядке с присвоением нового кадастрового номера.

Таким образом, земельный участок только тогда может стать объектом гражданских прав, если он представляет собой идентифицированный земельный участок с описанием его границ, составлением карты (плана), определением качества земли (категории), указанием площади разрешенного использования, кадастрового номера.

В нарушение ст. 65 АПК РФ истец не представил доказательства, что земельный участок, переданный по договору аренды, идентифицирован в установленном законом порядке.

Договор аренды, в котором земельный участок не определен в качестве самостоятельного объекта гражданского оборота, не содержит существенных условий, необходимых в силу ст. 607 ГК РФ. Условия данного договора об объекте нельзя считать согласованными, а договор — порождающим соответствующие правовые последствия. Оценка договора как незаключенного влечет отказ суда во взыскании задолженности, начисленной на его основании, и применении иных мер ответственности. Иных требований, в частности о взыскании неосновательного обогащения, истец не заявлял7.