Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если арендатор устранил нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

• Администрация города обратилась в арбитражный суд к ООО с исковым заявлением о расторжении договора аренды земельного участка, заключенного между администрацией и обществом, и понуждении к освобождению земельного участка. Решением арбитражного суда исковые требования удовлетворены, договор аренды земельного участка расторгнут. Суд обязал общество освободить земельный участок и передать его администрации.

В апелляционной жалобе ООО просило решение суда отменить. Суд апелляционной инстанции (постановление от 19.12.2007 № 12АП-533/2007 по делу № А12-9425/07-с54) пришел к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Как следует из материалов дела, 27.05.2003 между администрацией (арендодатель) и ООО (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка (для эксплуатации авторынка). Согласно п. 2.1, срок действия договора установлен до 21.06.2006.

В соответствии с п. 4.2.1 договора арендатор обязан в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ и Федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в двухмесячный срок зарегистрировать договор в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и предоставить арендодателю выписку о регистрации. Однако арендатор госрегистрацию договора в установленном законом порядке не произвел.

Ранее ООО на основании договора аренды от 22.03.95 использовало тот же земельный участок для занятия торговой деятельностью. Договор аренды от 22.03.95 был расторгнут в связи с заключением договора аренды земельного участка от 27.05.2003.

21.03.2007 департамент муниципального имущества администрации города в рамках осуществления муниципального земельного контроля провел проверку использования земельного участка. В результате проверки установлено, что площадь около 5040 кв. м из общей площади 15 267 кв. м арендуемого земельного участка используется не в соответствии с его разрешенным видом использования.

Письмом от 31.05.2007 комитет земельных ресурсов администрации города уведомил общество о необходимости устранения допущенных нарушений в течение 10 дней со дня отправления уведомления. Ответчику также было предложено расторгнуть договор аренды земельного участка от 27.05.2003.

Поскольку арендатор возражал против расторжения договора, арендодатель обратился в арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды земельного участка на основании ст. 450 ГК РФ в связи с существенным нарушением арендатором условий договора в части порядка использования участка — не в соответствии с целью и условиями его предоставления, предусмотренными п. 4.1.1 договора.

Кроме того, 01.09.2006 между ответчиком и ООО «А» подписан договор поручения. Согласно п. 1.1 договора поручения, ООО «А» от имени ответчика обязуется на земельном участке общей площадью 5000 кв. м оказывать услуги по хранению контейнеров, а также автотранспортных средств на платной автостоянке. Размер вознаграждения составляет 64% от выручки, полученной за хранение автомобилей на платной автостоянке (п. 3.2 договора). Срок действия договора установлен с 01.01.2007 по 31.12.2007.

11.01.2007 ответчик и ООО «А» заключили дополнительное соглашение к договору поручения, согласно которому ответчик передает в безвозмездное пользование имущество, принадлежащее и находящееся на балансе у ответчика, ООО «А» на срок, предусмотренный договором поручения. На основании допсоглашения ООО «А» приняло в пользование металлические контейнеры и другое имущество. В марте 2007 г. ответчик уведомил ООО «А» о прекращении действия договора поручения с 20.04.2007.

Истец отметил, что допущенное ответчиком нарушение условий договора от 27.05.2003 (п. 4.1.1) носит существенный характер, поскольку влечет недополучение бюджетом муниципального образования денежных средств исходя из такого вида использования земельного участка, как авторынок.

Суд апелляционной инстанции указал, что, удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции не принял во внимание следующее.

28.06.2005 в договор внесены изменения в части целевого назначения земельного участка — для эксплуатации автостоянки, о чем 09.08.2005 между истцом и ответчиком подписано соглашение об изменении условий договора.

12.09.2006 истец и ответчик подписали еще одно соглашение об изменении договора. Согласно п. 1.1, срок аренды земельного участка для эксплуатации автостоянки продлен до 11.09.2009. На основании заявления арендатора 11.04.2007 произведена государственная регистрация договора и изменений к нему от 12.09.2006.

Государственная регистрация изменений от 09.08.2005 к договору аренды от 27.05.2003 произведена 02.10.2007.

На момент рассмотрения иска ответчик устранил выявленные нарушения порядка использования земельного участка, последний используется для целей автостоянки, о чем свидетельствует акт проверки управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 05.09.2007.

В силу п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В соответствии с п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. Поскольку соглашение об изменении договора аренды, подлежащего госрегистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Договор, подлежащий госрегистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Согласно п. 7 ст. 16 Закона о госрегистрации прав на недвижимое имущество, сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия — наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Договор аренды земельного участка от 27.05.2003 с изменениями от 12.09.2006, касающимися продления срока аренды до 11.09.2009, прошел государственную регистрацию 11.04.2007, а изменения к договору от 09.08.2005 в части целевого назначения земельного участка (вместо эксплуатации авторынка установлена эксплуатация автостоянки) зарегистрированы 02.10.2007.

В соответствии со ст. 621 ГК РФ и п. 31, 32 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» договор аренды, заключенный, согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, на новый срок, является новым договором аренды.

В связи с этим стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора аренды, а нарушения в части разрешенного вида использования земельного участка были выявлены по договору, который в установленном законом порядке не прошел государственную регистрацию. На момент вынесения решения судом первой инстанции фиксация торговли на спорном земельном участке не противоречила условиям уже зарегистрированного в установленном порядке договора аренды земельного участка, поскольку на тот момент действовал вид разрешенного использованного земельного участка — эксплуатация авторынка.

Таким образом, вывод суда о нарушении ответчиком условий разрешенного вида использования земельного участка по договору от 27.05.2003 является необоснованным (постановлением ФАС Поволжского округа от 04.03.2008 постановление суда апелляционной инстанции оставлено без изменений).