58. Договор продажи предприятия

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Права, которые не могут быть переданы: личные, неимущественные права, передача, которая не допускается законом.

Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

Существенные условия: 1)предмет 2)цена

Договор составляется в простой письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Приложения к договору: Акт инвентаризации; Бухгалтерский баланс; Заключение аудитора о стоимости предприятия; Перечень кредиторов о порядке, сроках удовлетворения их требований.

Исходя из п.3 ст.565, ст.132 можно сделать вывод о том, что к покупателю предприятия переходят, в том числе долги не указанные в договоре купле – продажи предприятия. Это спорный момент.

Можно ли продать часть предприятия?

По ч.2 ст.132 ГК – можно

В том числе не существует заключенного запрета на отчуждение той части имущественного комплекса, которые содержит в себе только права требования, но не долги.

Государственная регистрация производиться по месту государственной регистрации продавца.

Поскольку в составе предприятия как комплекса передаются в том числе и долги, то важным условием сделки является уведомления кредиторов, которые должны быть письменно уведомлены одной из сторон договора.

Перевод долга при продаже предприятия отличается от обычного перевода долга тем, что возможен и без получения согласия кредитора.

Уведомленный о продаже предприятия кредитор имеет право в течение 3 месяцев потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства, либо признании сделки купли - продажи недействительной в части или полностью.

Неуведомленный кредитор имеет те же права и может их реализовать в течение 1 года с момента, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия.

Передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности, по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Особенность этого договора покупатель не ставший собственником вправе распоряжаться имуществом в составе переданного предприятия в тех целях в которых заключался договор. (В случаях, когда договором предусмотрено сохранение за продавцом права собственности на предприятие, переданное покупателю, до оплаты предприятия или до наступления иных обстоятельств, покупатель вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено).

Последствия передачи предприятия с недостатками:

1) если они обнаружены при подписании акта приемки – передач – то вправе требовать снижения цены;

2) Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия – тогда покупная цена не с может быть снижена;

3) в судебном порядке требовать изменения, расторжения договора, но только тогда, когда предприятие не пригодно для использования в целях названных в договоре и эти недостатки не устранены продавцом по требованию покупателя.

Этот договор, может быть, расторгнут, признан недействительным, только в случаях, которые не ущемляют требования кредиторов, продавца, покупателя, другие лица и не противоречит общественным интересам.

Продажа предприятия является мерой по восстановлению платежеспособности должника. При этом предприятие продается без долгов.

59.По договору купли – продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Согласно Постановлению Пленума ВАС от 25.02.98 г. «о практике разрешения споров, связанных с защитой прав собственности и иных вещных прав» - объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом. Закон «о государственной регистрации сделок с имуществом» - также допускает, что он является недвижимым имуществом, но при условии, что этот объект не является объектом договора подряда.

Форма договора письменная, путем составления одного документа.

По общему правилу: договор купли – продажи недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации.

Государственной регистрации подлежат сделки о государственной регистрации, которых прямо указано в законе (ч.1 ст.551 ГК).

Постановление Пленума ВАС от 25.02.98 г. «о практике разрешения споров, связанных с защитой прав собственности и иных вещных прав».

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Существенные условия:

1) предмет, он должен быть определен с точностью, позволяющей индивидуализировать передаваемое по договору недвижимое имущество. Он указывает в плане, который берется в БТИ.

2) цена, она может быть предусмотрена как за весь объект, так и за единицу его площади.

3) список лиц, которые имеют право пользования.

Ч.2,3 ст.552ГК: «В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости».

Исполнение договора купли – продажи недвижимости: документом, подтверждающим является акт приемки передачи, подписанный сторонами или иной документ, свидетельствующий о передаче.

Уклонение от подписания рассматривается как уклонение от исполнения обязательств.

Право собственности на имущество возникает с момента государственной регистрации.

Постановлению Пленума ВАС от 25.02.98 г. «о практике разрешения споров, связанных с защитой прав собственности и иных вещных прав» - продавец является собственником объекта недвижимости до момента регистрации права покупателем не вправе распоряжаться этим объектом, т.к. недвижимость является предметом исполнения договора купли – продажи.

Если сделки, совершенные продавцом вторично с уже проданным недвижимым имуществом признается оспаримым (ст.168 ГК).

Ст.557 ГК – покупатель в случае продажи ему имущества ненадлежащего качества имеет те же права, что и покупатель по договору купли – продажи, за исключением 1 права – замены товара ненадлежащего качества на товар надлежащего качества.