131.Стаття 395. Види речових прав на чуже майно

1. Речовими правами на чуже майно є:

1) право володіння;

2) право користування (сервітут);

3) право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис);

4) право забудови земельної ділянки (суперфіцій).

У найбільш загальному вигляді права на чуже майно - це похідні від права власності права на чужу річ, обмежені у змісті і які надають управомоченій особі - титульному володільцеві - можливість впливати на річ без участі власника в рамках встановлених законом чи договором із власником. Похідний характер зазначених прав полягає у тому, що оскільки йдеться про використання чужої речі, то ці права не можуть виникати за умови відсутності такої чужої речі і головне права на таку річ, а саме права власності. Як може виникнути право проходу земельною ділянкою, якщо остання не перебуває ні у чиїй власності. За таких обставин ділянка є безхазяйною, а від так особі яка потребує проходу не потрібно встановлювати таке право. Адже мета будь-якого права на чужу річ - отримати можливість користування чужою річчю в певних межах з метою задоволення відповідних потреб користувача, якщо іншого способу задовольнити потреби користувача не існує. При цьому, право власності особи-власника такої речі обмежується.

Серед ознак речових прав на чуже майно слід назвати: по-перше, ці права мають обмежений характер (у порівнянні з правом власності); по-друге, їх об'єктом виступає переважно нерухоме майно; по-третє, їм характерне право слідування за річчю; по-четверте, права на чуже майно мають похідний від права власності характер; по-п'яте, їх види та зміст повністю визначаються законом.

2. Стосовно окремих видів прав на чуже майно перерахованих у ч. 1 коментованої статті відмітимо, що право володіння, про яке йдеться у п. 1 ч. 1 ст. 395 - є правом особи фактичного панування над річчю.

Наступним правом на чуже майно є право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) (п. 3 ч. 1 ст. 395 ЦК України) за яким особа набуває відчужуване та успадковуване право користування земельною ділянкою для потреб ведення сільського господарства. Аналогічним за своєю природою є право суперфіцію (право користування чужою земельною ділянкою для забудови) з тією однак відмінністю, що останнє передбачає користування земельною ділянкою для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель.

3. Частина 2 коментованої статті містить положення про те, що Законом можуть бути встановлені інші речові права на чуже майно. Не дивлячись на її декларативний характер, вона все ж має важливе значення і слугує своєрідним відправним пунктом у побудові системи прав на чуже майно у вітчизняному цивільному законодавстві. В доктрині цивільного права ще до сьогодні точаться суперечки з приводу того чи повинен ЦК України встановлювати закритий перелік речових прав в тому числі прав на чуже майно. Як бачимо, законодавець вирішив це питання встановивши відкритість такого переліку. Загалом це виправдано реаліями сучасного життя та інтенсивністю розвитку економічних відносин. А тому у випадку появи нових видів прав на чуже майно вони можуть передбачатися на рівні Законів України. У спеціальній літературі вже відмічалось про існування прав на чуже майно у випадку виникнення набувальної давності чи у разі встановлення так званих переважних прав тощо.

Слід відмітити, що реалізація принципу встановлення прав на чуже майно виключно законом, свідчить з одного боку про обмеженість переліку цих прав, так як останні можуть передбачатись тільки актами на рівні закону. З іншого боку - відхід від регламентації переліку таких прав виключно ЦК України може внести нормативну невизначеність їх режиму. На підтвердження сказаного можна навести положення ч. 1 ст. 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" від 1 липня 2004 року, де наводиться перелік речових прав, які підлягають обов'язковій державній реєстрації: 1) право власності на нерухоме майно; 2) речові права на чуже нерухоме майно: а) право володіння; б) право користування (сервітут); в) право постійного користування земельною ділянкою; г) право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); ґ) право забудови земельної ділянки (суперфіцій); д) право користування нерухомим майном строком більш як один рік.

Як видно з наведеної норми, до прав на чуже майно, крім передбачених ч. 1 коментованої статті віднесені також право постійного користування земельною ділянкою та право користування нерухомим майном строком більш як один рік. Вбачається, що кваліфікація зазначених прав як прав із речовою природою є доволі спірним питанням, а особливо права користування нерухомістю строком більш, ніж один рік, яке в першу чергу пов'язане з орендними відносинами та формою договору оренди.

Крім цього, потрібно відмітити, що ч. 2 аналізованої статті має бланкетний характер і відсилає нас до інших законодавчих актів у яких можуть містись правила про інші речові права на чуже майно. Такими актами є у першу чергу Господарський кодекс України у ст. ст. 136 - 138 якого встановлено такі речові права як право господарського відання, право оперативного управління та право оперативного використання майна. Звісно правова природа даних прав так само є доволі спірною, однак сьогодні ці права існують і з цим потрібно рахуватися. Земельний кодекс України, глава 16 якого присвячена регулюванню права земельного сервітуту, а глава 16-1 - праву користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови. Те ж саме можна сказати про ст. 23 Лісового кодексу України, якою встановлено новий вид сервітутів - лісові сервітути.

132.

Стаття 397. Суб'єкти права володіння чужим майном

1. Володільцем чужого майна є особа, яка фактично тримає його у себе.

2. Право володіння чужим майном може належати одночасно двом або більше особам.

3. Фактичне володіння майном вважається правомірним, якщо інше не випливає із закону або не встановлено рішенням суду.

зазначається, що володільцем чужого майна є особа, яка фактично тримає його у себе. Йдеться про випадки, коли у фактичному пануванні особи перебуває майно, яке є чужим, тобто належить на праві власності особі іншій, ніж володілець. У випадку, коли така особа не є власником майна, а останній при цьому невідомий, то правила про володіння не застосовуються до тих пір поки не буде встановлено правовий режим такої речі за правилами передбаченими главою 24 ЦК України

право володіння може належати одночасно двом або більше особам. Це пов'язано з тим, що за своєю правовою природою титульне володіння пов'язане не стільки із самим фактичним пануванням над річчю, скільки з юридичними правомочностями щодо такої речі. Очевидно, що в умовах сучасного інтенсивного цивільного обороту право володіння може зберігати за собою як власник речі, так і інші особи які наприклад здійснюють користування таким майном.

5. Остання частина коментованої статті встановлює презумпцію правомірності фактичного володіння. Зокрема, передбачається, що фактичне володіння майном вважається правомірним, якщо інше не випливає із закону або не встановлено рішенням суду. Тобто допоки не встановлено інше, особа-фактичний володілець вважається таким, що правомірно володіє річчю.

Стаття 398. Виникнення права володіння

Право володіння виникає на підставі договору з власником або особою, якій майно було передане власником, а також на інших підставах, встановлених законом.

два види підстав за яких виникає право володіння чужим майном: договір та закон. Стосовно договору, то такими договорами можуть служити лише ті, які пов'язані з передачею речі у користування або передачею речі на іншому речово-правовому титулі на певний строк або договорами які опосередковують перехід речей. Так право володіння виникатиме у разі укладення договорів найму (оренди), позички, лізингу, перевезення, зберігання, комісії тощо. договір може укладатися із самим власником або особою, якій майно було передане власником. тільки власник має право розпоряджатися своєю власністю, а всі інші повинні узгоджувати свої дії з власником, якщо інше не передбачене законом або договором. власник вправі передати майно іншій особі, яка у свою чергу вправі здійснювати правомочності власника та передати одну з них третім особам. Якщо іншій особі передане окреме з прав на майно, то тут необхідно виходити з адекватності відповідного права: можливістю передати право володіння може скористуватися лише володілець, якому передане не тільки право володіння але й інші правомочності - як мінімум користування або й розпорядження.

Іншим випадком встановлення права володіння є вказівка на це у законі. Такими випадками може бути вказівка на спадкування того чи іншого майна, на його перехід до особи в силу визначених обставин тощо.

Стаття 399. Припинення права володіння

1. Право володіння припиняється у разі:

1) відмови володільця від володіння майном;

2) витребування майна від володільця власником майна або іншою особою;

3) знищення майна.

2. Право володіння припиняється також в інших випадках, встановлених законом.

133.

Стаття 402. Встановлення сервітуту

1. Сервітут може бути встановлений договором, законом, заповітом або рішенням суду.

2. Земельний сервітут може бути встановлений договором між особою, яка вимагає його встановлення, та власником (володільцем) земельної ділянки.

Договір про встановлення земельного сервітуту підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно.

3. У разі недосягнення домовленості про встановлення сервітуту та про його умови спір вирішується судом за позовом особи, яка вимагає встановлення сервітуту.

ч. 1 закріплює, що сервітут може бути встановлений договором, законом, заповітом або рішенням суду. Серед названих підстав варто виділити два типи способів встановлення: добровільний та примусовий. Добровільний спосіб встановлення опосередковує встановлення сервітутного права на підставі договору, а також заповіту. Встановлення сервітуту на підставі договору означає, що сторони висловлюють свою згоду на встановлення права користування чужим майном шляхом погодження умов договору безпосередньо при його посвідченні.

Перш за все потрібно відмітити, що сервітутний договір це договір про встановлення речового права на чуже майно. Йдеться про те, що таким договором не річ передається у користування, а встановлюється право - речове право користування такою річчю. Наступним моментом який потребує з'ясування є умови сервітутного договору. Вбачається, що під такими умовами необхідно розуміти: суб'єкти, предмет, спосіб встановлення та здійснення сервітутних прав, а також строк користування.

Щодо суб'єктів, то необхідно зазначити, що крім власне сторін договору у ньому обов'язково має передбачатись коло осіб яким надається право користування чужим майном. В протилежному випадку таке право отримує тільки сервітуарій. Натомість його син чи дружина, чи необмежене коло осіб уже не матимуть таких прав.

Стосовно предмету, то він підлягає детальному опису з визначенням кількісних та якісних показників.

Сторонами такого договору є з одного боку, особа майно якої обтяжене сервітутом: власник або володілець такого майна за договором чи іншою підставою відповідно до цивільного законодавства. Права власника мають бути підтверджені відповідними документами (договором, актом про право власності, свідоцтвом тощо), а володілець має бути як мінімум добросовісним для того аби виступати стороною такого договору. З іншого боку виступає сервітуарій - особа на користь якої встановлено речове право користування чужим майном.

Наступною підставою встановлення сервітуту є заповіт. спадкоємець має право встановити у заповіті сервітут щодо земельної ділянки, інших природних ресурсів або іншого нерухомого майна для задоволення потреб інших осіб. у даному випадку сервітут встановлюється у односторонньому випадку, а від так на випадок смерті при прийнятті спадщини, спадкоємцем він автоматично набуває обов'язку дозволити користуватися спадковим майном у спосіб та обсязі визначеному у заповіті. З іншого боку, коли власник складає заповіт, то такий спосіб встановлення сервітуту може компенсувати нерівність прав і забезпечити, наприклад, право довічного проживання особи похилого віку або хворої людини тощо.

6. Наступними способами встановлення сервітутів є встановлення у силу вказівки закону та на підставі рішення суду. Щодо першої з названих підстав, можна навести як приклад ст. 405 яка передбачає встановлення права проживання і для цього достатньо лише факту проживання члена сім'ї разом з власником та спільне користування житлом. Для виникнення такого права не потрібно інших підстав: договору, рішення суду чи заповіту.

Сервітут також може встановлюватись на підставі судового рішення. Так ст. 100 ЗК України передбачено, що власник або землекористувач вправі вимагати встановлення сервітуту для обслуговування своєї земельної ділянки, якщо задовольнити інтереси сервітуарія у інший спосіб неможливо. Єдиною умовою встановлення сервітуту у такий спосіб є те, що позивач має довести у суді, що нормальне функціонування його господарства чи задоволення його інтересів від використання свого майна неможливе без встановлення сервітуту.

Стаття 403. Зміст сервітуту

1. Сервітут визначає обсяг прав щодо користування особою чужим майном.

2. Сервітут може бути встановлений на певний строк або без визначення строку.

3. Особа, яка користується сервітутом, зобов'язана вносити плату за користування майном, якщо інше не встановлено договором, законом, заповітом або рішенням суду.

4. Сервітут не підлягає відчуженню.

5. Сервітут не позбавляє власника майна, щодо якого він встановлений, права володіння, користування та розпоряджання цим майном.

6. Сервітут зберігає чинність у разі переходу до інших осіб права власності на майно, щодо якого він встановлений.

7. Збитки, завдані власникові (володільцеві) земельної ділянки або іншого нерухомого майна, особою, яка користується сервітутом, підлягають відшкодуванню на загальних підставах.

Стаття 406. Припинення сервітуту

1. Сервітут припиняється у разі:

1) поєднання в одній особі особи, в інтересах якої встановлений сервітут, і власника майна, обтяженого сервітутом;

2) відмови від нього особи, в інтересах якої встановлений сервітут;

3) спливу строку, на який було встановлено сервітут;

4) припинення обставини, яка була підставою для встановлення сервітуту;

5) невикористання сервітуту протягом трьох років підряд;

6) смерті особи, на користь якої було встановлено особистий сервітут.

2. Сервітут може бути припинений за рішенням суду на вимогу власника майна за наявності обставин, які мають істотне значення.

3. Власник земельної ділянки має право вимагати припинення сервітуту, якщо він перешкоджає використанню цієї земельної ділянки за її цільовим призначенням.

4. Сервітут може бути припинений в інших випадках, встановлених законом.

134.

Стаття 404. Право користування чужою земельною ділянкою або іншим нерухомим майном

1. Право користування чужою земельною ділянкою або іншим нерухомим майном полягає у можливості проходу, проїзду через чужу земельну ділянку, прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв'язку і трубопроводів, забезпечення водопостачання, меліорації тощо.

2. Особа має право вимагати від власника (володільця) сусідньої земельної ділянки, а в разі необхідності - від власника (володільця) іншої земельної ділянки надання земельного сервітуту.

3. Право користування чужим майном може бути встановлено щодо іншого нерухомого майна (будівлі, споруди тощо).

власники або землекористувачі земельних ділянок можуть вимагати встановлення таких земельних сервітутів: а) право проходу та проїзду на велосипеді; б) право проїзду на транспортному засобі по наявному шляху; в) право прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв'язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій; г) право прокладати на свою земельну ділянку водопровід із чужої природної водойми або через чужу земельну ділянку; ґ) право відводу води зі своєї земельної ділянки на сусідню або через сусідню земельну ділянку; д) право забору води з природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, та право проходу до природної водойми; е) право поїти свою худобу із природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, та право прогону худоби до природної водойми; є) право прогону худоби по наявному шляху; ж) право встановлення будівельних риштувань та складування будівельних матеріалів з метою ремонту будівель та споруд; з) інші земельні сервітути. В будь-якому разі обидва акти не визначають вичерпний перелік видів сервітутів, а тому законом можуть встановлюватися інші види.

135.

Стаття 413. Підстави виникнення права користування чужою земельною ділянкою для забудови

1. Власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій). Таке право виникає на підставі договору або заповіту.

2. Право користування земельною ділянкою, наданою для забудови, може відчужуватися або передаватися землекористувачем у порядку спадкування, крім випадків, передбачених частиною третьою цієї статті.

3. Право користування земельною ділянкою державної або комунальної власності для забудови не може бути відчужено її землекористувачем іншим особам (крім випадків переходу права власності на будівлі та споруди, що розміщені на такій земельній ділянці), внесено до статутного фонду, передано у заставу.

4. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови може бути встановлено на визначений або на невизначений строк, крім випадків, передбачених частиною п'ятою цієї статті.

5. Строк користування земельною ділянкою державної чи комунальної власності для забудови не може перевищувати 50 років.

набуття і реалізація суперфіцію має здійснюватися також з додержанням вимог земельного законодавства щодо особливостей земельної ділянки як предмета договору, істотних умов договору, прав та обов'язків сторін тощо. Крім того, реалізація права користування чужою земельною ділянкою для забудови зумовлює до необхідності застосування норм чинного земельного законодавства України щодо правового режиму земель житлової і громадської забудови, промисловості, транспорту, зв'язку та іншого спеціального призначення, інших категорій земель, які можуть перебувати у приватній власності, щодо державного регулювання земельних відносин у використанні земель цих категорій. Здійснення права користування чужою земельною ділянкою потребує також додержання містобудівного, інвестиційного, екологічного, санітарно-гігієнічного та інших галузей системи українського законодавства щодо правового режиму земельних ділянок, на яких відповідно до закону України про планування та забудову територій, а також затвердженої у встановленому законом порядку містобудівної документації дозволяється забудова.

Об'єктом правовідносин, на який поширюється дія норм всіх статей цієї глави ЦКУ, є землі житлової і громадської забудови, промисловості, транспорту, зв'язку та іншого спеціального призначення, інші категорії земель, на яких законами України дозволяється здійснювати забудову земельних ділянок відповідно до Закону України "Про планування та забудову територій" (детальніше про це див. коментар до ст. 376 ЦКУ). Суб'єктами цих правовідносин виступають фізичні і юридичні особи, які на законних підставах набули у приватну власність земельні ділянки для забудови, а також фізичні і юридичні особи, які можуть набувати і реалізувати право користування чужою земельною ділянкою для забудови з підстав і в порядку, визначеному цим кодексом, а також нормами земельного законодавства щодо підстав і порядку здійснення суб'єктивних прав на земельні ділянки.За чинним земельним законодавством України право користування чужою земельною ділянкою для забудови не може бути реалізоване щодо земель державної і комунальної власності, оскільки у ЗКУ передбачені інші правові форми, підстави та порядок використання таких земель відповідними суб'єктами - право власності на земельні ділянки, право постійного користування земельною ділянкою, право оренди земельної ділянки.

Право користування чужою земельною ділянкою для забудови може виникати на підставі таких цивільних правочинів: а) договір суперфіцію; б) угоди про відчуження суперфіцію; в) заповіт. В ЦКУ не встановлені законодавчі вимоги до змісту названих договорів з набуття та реалізації права користування чужою земельною ділянкою для забудови. Договір емфітевзису підлягає державній реєстрації в порядку, передбаченому Законом "Про державну реєстрацію речових прав на майно та їх обмежень".

Набуте право суперфіцію може вільно відчужуватися право володільцем (землекористувачем), в тому числі передаватися іншим особам у спадщину. Виключення із цього правила стосується земель державної та комунальної власності. Право суперфіцію на такі землі є особистим та не може передаватися іншим особам, в тому числі вноситися до статутного фонду господарських товариств.

вимоги щодо однієї з істотних умов договору суперфіцію, а саме: строку дії договору, упродовж якого землекористувач може використовувати чужу земельну ділянку для забудови. Зокрема, договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для спорудження об'єктів промисловості, соціально-культурного та побутового призначення, житлового фонду, інших споруд і будівель може бути укладений між власником земельної ділянки і землекористувачем на визначений або не визначений строк (безстроково).

строк суперфіцію земельної ділянки державної чи комунальної власності для забудови не може перевищувати 50 років.

Стаття 414. Права та обов'язки власника земельної ділянки, наданої для забудови

1. Власник земельної ділянки, наданої для забудови, має право на одержання плати за користування нею.

Якщо на земельній ділянці збудовані промислові об'єкти, договором може бути передбачено право власника земельної ділянки на одержання частки від доходу землекористувача.

2. Власник земельної ділянки має право володіти, користуватися нею в обсязі, встановленому договором із землекористувачем.

Перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи не впливає на обсяг права власника будівлі (споруди) щодо користування земельною ділянкою.