54. Договір найму жилого приміщення

Наймач користується жилим приміщенням у будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, відповідно до договору найму жилого приміщення.

Договір найму жилого приміщення укладається між власником будинку (квартири) і наймачем у письмовій формі з наступною реєстрацією у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів або в органі управління, що ним утворюється. Договір повинен містити вказівку на предмет договору, строк, на який він укладається, визначати права і обов'язки наймодавця і наймача та інші умови найму.Договір найму жилого приміщення укладається у письмовій формі та підлягає реєстрації у виконкомі місцевої ради або у спеціальному органі управління, що ним утворюється. З огляду на відсутність спеціальної норми, яка б імперативно встановлювала недійсність (нікчемність) договору найму житла, який був укладений з недодержанням вимог даної статті щодо простої письмової форми, слід застосувати положення ст. 218 ЦК, за змістом яких недодержання сторонами письмової форми правочину не тягне за собою його недійсність; навпаки, за судовим рішенням договір може бути визнаний дійсним, якщо одна із сторін вчинила дію, а друга сторона підтвердила її вчинення.Істотними умовами договору згідно ЦК є: 1) предмет договору - помешкання, яке є придатним для постійного проживання (ч. 2 ст. 812 ЦК); 2) розмір плати за користування житлом (ч. 3 ст. 815 ЦК). Строк дії договору найму, незважаючи на наявність відповідної вказівки у визначенні договору, не можна вважати істотною умовою, адже якщо у договорі строк не встановлений, договір згідно з ч. 1 ст. 821 ЦК вважається укладеним, а його строк становить п'ять років.

55. Обов’язки сторін за договором найму житлового приміщення

Житлові правовідносини є одним з видів цивільних майнових правовідносин, що виникають з угоди між наймачем і наймодавцем з приводу користування наданим громадянину жилим приміщенням. За договором найму одна сторона зобов'язується надати іншій сто­роні за плату жиле приміщення для проживання. Договір найму жи­лого приміщення в будинках, що належать громадянам на праві осо­бистої власності, укладається наймачем з власником будинку.

В силу двостороннього договору наймодавець на підставі адмі­ністративного акта надає у постійне користування наймачеві жилі приміщення, а наймач зобов'язується використовувати їх за прями призначенням, забезпечувати належну схоронність і вносити квар тирну плату і плату за комунальні послуги. Договір найму жилог приміщення укладається на підставі Типового договору найму житла у будинках державного та комунального житлового фонду. Сторонами договору найму є наймодавець, наймач і члени його сім'ї. Права і обов'язки сторін розподіляються. Наймодавець зо­бов'язується: здійснювати обслуговування будинку, забезпечувати роботу технічного обладнання відповідно до вимог законодавства; забезпечувати надання комунальних послуг; на час проведення ка­пітального ремонту або реконструкції будинку з відселенням осіб, що проживають у ньому, надати наймачу і членам його сім'ї інше житло, не розриваючи при цьому договору найму житла, що ремон­тується або реконструюється; своєчасно проводити підготовку жи­лого будинку і його технічного обладнання до експлуатації в осін­ньо-зимовий період.

Наймодавець має право вимагати від наймача: дотримання Пра­вил користування приміщеннями жилих будинків і прибудинковими територіями та своєчасного'внесення ним плати за житлово-кому­нальні послуги. У разі відмови наймача від переселення в інше жиле приміщення на період капітального ремонту або реконструкції бу­динку, вимарати переселення його в судовому порядку^ 

56. зміна та розірвання договору найму житлового приміщення

Договір найму жилого приміщення може бути змінено тільки за згодою наймача, членів його сім'ї і наймодавця, за винятком випадків, передбачених Основами житлового законодавства.

Закріплене в ст. 9 ЖК право безстрокового користування жилими приміщеннями в будинках державного та комунального житлового фонду, що виникає на підставі ордеру та договору найму, не свідчить про те, що договір не може змінюватись. З часом стосунки між наймачем та членами його сім'ї змінюються; виникають інші фактори, у відповідності до яких договір найму жилого приміщення потребує змін.. За ст. 62 ЖК УРСР до відносин, що випливають з договору найму жилого приміщення, у відповідних випадках застосовуються також правила цивільного законодавства.

В коментованій статті закріплено правило ст. 651 ЦК, відповідно до якого зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Правові наслідки зміни договору закріплені в ст. 653 ЦК. За ст. 654 ЦК зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту. ЖК містить декілька виключень з загального правила про те, що на зміну договору найму житла вимагається двостороння згода наймодавця і наймача.

57.Договір лізингуЛізинг є специфічним різновидом найму (оренди), що в деяких випадках може поєднувати в собі ознаки купівлі-продажу. За договором лізингу одна сторона (лізингодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (лізингоодержувачеві) у користування майно, що належить лізингодавцю на праві власності і було набуте ним без попередньої домовленості із лізингоодержувачем (прямий лізинг), або майно, спеціально придбане лізингодавцем у продавця (постачальника) відповідно до встановлених лізингоодержувачем специфікацій та умов (непрямий лізинг), на певний строк і за встановлену плату (лізингові платежі)   Лізингоодержувач зобов'язаний:    1) прийняти предмет лізингу та користуватися ним відповідно до його призначення та умов договору;2) утримувати предмет лізингу в належному стані (виконувати ремонт, технічне обслуговування); 3)своєчасноСплачуватиЛізинговіПлатежі;4)застрахуватиПредметЛізингу;   5) надавати лізингодавцеві інформацію про технічний стан об'єкта та доступ до предмета лізингу для здійснення перевірки умов його використання та утримання;    6) у разі закінчення строку лізингу, а також у разі дострокового розірвання договору лізингу повернути об'єкт у нормальному стані з урахуванням зносу. Ризик випадкової загибелі предмета лізингу покладається за загальним правилом на лізингоодержувача.    Закон не містить спеціальних правил, що стосуються припинення або розірвання договору лізингу, тому до нього застосовуються загальні правила щодо припинення договору найму (оренди), якщо це не суперечить законодавству.

58.Права та обов’язки сторін за договором лізингу.За договором лізингу одна сторона (лізингодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (лізингоодержувачеві) у користування майно, що належить лізингодавцю на праві власності і було набуте ним без попередньої домовленості із лізингоодержувачем (прямий лізинг), або майно, спеціально придбане лізингодавцем у продавця (постачальника) відповідно до встановлених лізингоодержувачем специфікацій та умов (непрямий лізинг), на певний строк і за встановлену плату (лізингові платежі)   Лізингоодержувач зобов'язаний:    1) прийняти предмет лізингу та користуватися ним відповідно до його призначення та умов договору;2) утримувати предмет лізингу в належному стані (виконувати ремонт, технічне обслуговування); 3)своєчасноСплачуватиЛізинговіПлатежі;4)застрахуватиПредметЛізингу;   5) надавати лізингодавцеві інформацію про технічний стан об'єкта та доступ до предмета лізингу для здійснення перевірки умов його використання та утримання;    6) у разі закінчення строку лізингу, а також у разі дострокового розірвання договору лізингу повернути об'єкт у нормальному стані з урахуванням зносу. Ризик випадкової загибелі предмета лізингу покладається за загальним правилом на лізингоодержувача.

59. Зміст та строки договору лізингу.Лізинг є специфічним різновидом найму (оренди), що в деяких випадках може поєднувати в собі ознаки купівлі-продажу. Істотними умовами договору лізингу є: об'єкт лізингу (склад і вартість майна), умови та строки його поставки; строк, на який укладається договір лізингу; розмір, склад та графік сплати лізингових платежів, умови їх перегляду; умови переоцінки вартості об'єкта лізингу згідно з законодавством України; умови повернення об'єкта лізингу у разі банкрутства лізингоодержувача; умови страхування об'єкта лізингу; умови експлуатації та технічного обслуговування, модернізації об'єкта лізингу та надання інформації щодо його технічного стану; умови реєстрації об'єкта лізингу; умови повернення об'єкта лізингу чи його викупу після закінчення дії договору; умови дострокового розірвання договору лізингу; умови надання відомостей про фінансовий стан лізингоодержувача; відповідальність сторін. Договір лізингу повинен бути укладеним у письмовій формі, але її недодержання не впливає на дійсність правочину. У разі, якщо об'єктом лізингу є державне майно або договір лізингу передбачає залучення державних коштів чи для забезпечення виконання лізингового договору надаються державні гарантії, договір лізингу підлягає обов'язковій державній реєстрації в Порядку, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 16.06.1998 р. Такий договір вважається вчиненим з моменту його державної реєстраці

60.Договір фінансового лізингуФінансовий лізинг (далі - лізинг) - це вид цивільно-правових відносин, що виникають із договору фінансового лізингу. За договором фінансового лізингу (далі - договір лізингу) лізингодавець зобов'язується набути у власність річ у продавця (постачальника) відповідно до встановлених лізингоодержувачем специфікацій та умов і передати її у користування лізингоодержувачу на визначений строк не менше одного року за встановлену плату (лізингові платежі). Предметом договору лізингу (далі - предмет лізингу) може бути неспоживна річ, визначена індивідуальними ознаками та віднесена відповідно до законодавства до основних фондів. Не можуть бути предметом лізингу земельні ділянки та інші природні об'єкти, єдині майнові комплекси підприємств та їх відокремлені структурні підрозділи (філії, цехи, дільниці). Суб'єктами лізингу можуть бути: лізингодавець - юридична особа, яка передає право володіння та користування предметом лізингу лізингоодержувачу; лізингоодержувач - фізична або юридична особа, яка отримує право володіння та користування предметом лізингу від лізингодавця; продавець (постачальник) - фізична або юридична особа, в якої лізингодавець набуває річ, що в наступному буде передана як предмет лізингу лізингоодержувачу; інші юридичні або фізичні особи, які є сторонами багатостороннього договору лізингу.