48. Дострокове розірвання договору найму (оренди)

Договір найму може бути на вимогу наймача розірваний достроково у судовому порядку на підставах, передбачених законом.

ЦК містить перелік підстав, що дають орендарю право на дострокове розірвання договору. перелік може бути розширений за згодою сторін, але його не можна скорочувати.

Невиконання наймодавцем обов'язку з проведення капітального ремонту служить підставою для дострокового розірвання договору з ініціативи наймача тільки в тому випадку, якщо законом або договором обов'язок проведення капітального ремонту не покладений на наймача. Якщо проведення капітального ремонту викликане невідкладною необхідністю, наймач має право, за умовою покладання цього обов'язку на наймодавця, провести капітальний ремонт за його рахунок.

Непридатність найнятого майна до використання є підставою для дострокового розірвання договору наймачем за умовою відсутності його вини в доведенні майна до такого стану. Це може мати місце, якщо непридатність майна настала в силу його фізичних властивостей, з вини інших осіб, від впливу непереборної сили тощо. При цьому наймач має право вимагати повернення орендної плати за використаний строк оренди майна.

Якщо непридатність найнятого майна настала з вини наймодавця, останній зобов'язаний відшкодувати наймачеві збитки, пов'язані з достроковим розірванням договору.

Договір розривається через суд, якщо сторони не прийдуть до добровільної угоди.

дострокове розірвання договору розглядається як можливий наслідок невиконання чи неналежного виконання орендодавцем своїх зобов'язань: ненадання орендарю в користування майна, передбаченого договором, або створення перешкод для використання ним відповідно до призначення; виявлення в майні, переданому орендарю недоліків, що перешкоджають користуванню ним, за які орендодавець несе відповідальність; не проведення орендодавцем у покладений термін капітального ремонту майна; непридатність майна для використання в силу обставин, за які орендар не відповідає. В останньому випадку передбачається непридатність, що настала або випадково, або в силу обставин непереборної сили. Орендар несе відповідальність за погіршення майна лише у випадках, коли це відбулося з його провини.

49. Відповідальність сторін за договором найму (оренди)

встановлюється відповідальність наймача за шкоду удану третім особам у зв'язку з користуванням річчю, переданою в найм. Шкода, завдана наймачем третім особам у зв'язку з користуванням річчю, переданою в найм, відшкодовується наймачем на загальних підставах.

Загальні підстави відповідальності означають також проведення дослідження умов відповідальності наймача за завдану шкоду, а саме: протиправної поведінки, шкоди, причинного зв'язку між протиправною поведінкою й шкодою та вини наймача. У деяких випадках, передбачених законом, наявності вини наймача для покладення на нього відповідальності не вимагається.

Закон допускає покладення на наймодавця відповідальності за шкоду, завдану у зв'язку з користуванням річчю, переданою в найм, за наявності наступних умов:

а)завдання шкоди відбулося внаслідок особливих властивостей або недоліків речі ;

б) про такі особливості та недоліки речі наймодавець знав, але не попередив про це наймача;

в)про такі особливості та недоліки речі наймач не знав і не міг знати .

Сторони своєю домовленістю не можуть звільнити наймодавця від обов'язку нести відповідальність за шкоду, завдану внаслідок особливих властивостей чи недоліків речі, про наявність яких наймач не був попереджений наймодавцем і про які він не знав і не міг знати. Така умова договору буде нікчемною.