19. Метод дисконтирования денежного потока дохода для определения стоимости объекта недвижимости.

Дисконтирование-это процесс приведения денежных поступлений от инвестиций к их текущей стоимости, ценность, которой обладает капитальная плата наст-й момент больше чем та, которую они будут иметь через год на величину годовой ставки %-та.

Этот метод более сложен,но он позволяет оценить объект, в случае получения от него нестабильных денежных потоков и применяется в случае когда: 1) предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличатся от текущих; 2) когда имеются данные, которые позволяют определить размер будущих потоков дохода от недвижимости, в случае когда потоки доходов и расходов носят сезонный характер. В случае когда оцен-я недв-ть строится или построена вводится в эксплуатацию.

При расчете этим методом нужны следующие данные:1) длительность прогнозного периода;2) прогнозные величины денежных потоков;3) ставка дисконтирования.

Этот метод имеет следующий алгаритом расчета:1) определение прогнозного периода(сред-яя вел-на 3-5 лет);2) опр-ние прогнозируемых величин денежных потоков.Для этого нужен: а) анализ результатов финанс-й отчетности о доходах и расходах объ-в недв-ти; б) нужно проанализировать рынок аналогичной недвижимости; в) определить доходы и расходы на основе нового проекта использования объ-та недв-ти.

При опред-нии стоимости объ-та недв-ти используют след-е виды дохода от объ-та недв-ти:1) ПВД(потенциальный вал. доход); 2) ДВД(действительный вал. дох.); 3) ЧОД; 4) денеж-й поток до уплаты налога и после уплаты налога; 5) денеж-й поток после уплаты подоходного налога.

При дисконтир-ии денеж-го потока: ЧОД - капит.вложения =платежи по кредиту.

Ставка дисконтирования.

Ставка дисконта- коэф-т, кот-й используется для расчета стоимости денег, кот-е будут получены в будущем.

Ставку диск-я определяют методом кумулятивного(суммарного) построения и мет-м выделения.При кум-м построение испол-ся 2 составляющие ст-ки диск-я: а) безрисковая ставка; б) премия за риск; в) инвестиционный мененджмент. При методе выделения ст-ка диск-я расчитывается как ставка сложного %-та,которая рассчитывается на основе данных.Расчет ст-ти объ-та недв-ти методом ДДП производ-ся по фор-ле:

Где,PV-текущая стоимость;

Ci-денежный поток периода t;

I_T- ст-ка диск-я денежного потока периода t;М-стоимость реверсии,или остаточная стоимость.

20 Единый сельскохозяйственный налог: плюсы и минусы

С 1 января 2008 года вступила в силу новая редакция главы 26.1 Налогового кодекса «Система налогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей (Единый сельскохозяйственный налог)», которая принципиально меняет нормы этого специального режима налогообложения.

Во-первых, сельскохозяйственным предприятиям, крестьянским и фермерским хозяйствам предоставляется  право добровольного перехода на сельскохозяйственный налог или  на возврат к общему режиму налогообложения. То есть, они могут самостоятельно выбрать наиболее приемлемую для  себя систему налогообложения и  тем самым минимизировать свои налоговые  затраты.

Во-вторых, изменился объект налогообложения. Теперь им признаются доходы, уменьшенные  на величину расходов, а не площадь  используемых сельхозугодий. Это более  справедливо, поскольку позволяет  сельскохозяйственным предприятиям уплачивать в виде налога часть фактически полученной ими в результате хозяйственной деятельности прибыли.

В-третьих, ставка единого сельскохозяйственного налога устанавливается всего лишь в размере 6%. Для сравнения можно сказать, что ставка очень похожей и использующей аналогичный объект налогообложения упрощенной системы, широко применяемой малыми предприятиями, установлена на уровне 15 %. Следовательно, налоговое давление на доходы сельхозтоваропроизводителей Налоговым кодексом определено в 2,5 раза ниже самого минимального из применяющихся сейчас в малом бизнесе.

В-четвертых, предусмотрены механизмы ускоренного  отнесения на расходы затрат по приобретению основных средств, включая лизинг.

В-пятых, изменены сроки уплаты налога. Теперь он будет платиться не ежеквартально, а один раз в полугодие.

Единый  сельскохозяйственный налог (ЕСХН) заменяет собой уплату НДС, налога на прибыль, налога на имущество. Однако, перед принятием решения о переходе на новую систему налогообложения сельскохозяйственным товаропроизводителям надо серьезно оценить особенности своего бизнеса, чтобы негативные стороны не перевесили преимущества. Попробуем более подробно рассмотреть отдельные особенности, связанные с переходом с общей системы налогообложения на ЕСХН (единый сельскохозяйственный налог).

Предприятия, работающие на общей системе налогообложения, как правило, являются плательщиками НДС. Это обязывает их уплачивать НДС со всех облагаемых объемов реализации продукции (работ, услуг), но одновременно дает право предъявлять к возмещению из бюджета так называемый «входной» НДС, то есть налог, уплаченный поставщикам. С переходом на ЕСХН предприятие перестает быть плательщиком НДС и, следовательно, теряет право на возмещение налога. Суммы налога на добавленную стоимость по приобретаемым товарам (работам, услугам) в этом случае идут на уменьшение полученных доходов.

С другой стороны, покупатели продукции  предприятия, перешедшего на ЕСХН, также  теряют возможность возмещать из бюджета НДС (если они являются плательщиками  этого налога). Поэтому такие контрагенты  будут требовать от поставщика –  плательщика ЕСХН соответствующего уменьшения цены. Кроме того, сельскохозяйственные товаропроизводители, находящиеся на общей системе налогообложения, имеют определенные преимущества, обуславливаемые разницей ставок НДС между большинством закупаемых товаров, работ, услуг (с 1 января 2004 года – 18%) и основной массой реализуемой продукции (10%). Эти преимущества при переходе на ЕСХН теряются.

21 Какие методы используются для расчета ставки капитализации при определении стоимости землиКоэффициент капитализации - параметр, преобразующий будущие доходы предприятия в текущую стоимость предприятия может учитывать как сам доход от его деятельности, так и возмещение основного капитала, затраченного на покупку данного оцениваемого предприятия. Коэффициент, учитывающий обе упомянутые составляющие, называется общим коэффициентом капитализации (или обшей ставкой капитализации). Он выражает зависимость между доходом предприятия и его рыночной стоимостью, но не учитывает долги предприятия.

Существует ряд методов расчета коэффициента капитализации. В данном разделе рассматривается только наиболее часто применяемые методы:

метод прямой капитализации (или метод прямого сопоставления);

метод связанных инвестиций - заемного и собственного капитала;

метод связанных инвестиций - земли и здания;

кумулятивный метод;

метод Эллвуда.