10 Структура базовой и оценочной модели и ее основные виды.

Структура базовой оценочной модели и ее основные виды.

Базовую оценочную модель можно представить в виде

- стоимость объекта нед-ти

-стоим-ть здания и сооружения

- стоим-ть земель-го уч-ка

Представленная выше функция перстав-т линейную модель и свидетель-т о том, что стоим-ть здания и сооружения можно опред-ть отдельно самого зем-го участка. Стоимость каждого отдельного компонента объекта недвиж-ти прямо пропорц-но его размеру.

Площадь самого зем-го уч-ка не застроенного всегда количественно зависит только от его площади либо от его фронтальной длины, С точки зрения спроса данная оценочная модель отражает функцию предложения. С точки зрения спроса надо учесть в оценочной модели качество и полезность конкретного объекта нед-ти. Для этого введем в оценочную модель соответ-е качественные параметры, кот. влияют на стоим-ть объекта нед-ти.

Внешний качественные параметры: фактор времени, экономическая ситуация, внешний фактор, качественный параметр.

Для зем-го уч-ка качественный параметр опре-ся: формой уч-ка

-рельеф уч-ка

экологическая эстетичность.

В структуру застройки каждого объекта может входить не только основные здания но и дополнительные помещения

Значение коэф-в подбирается и настраиваются в процессе моделирования. Общая оценочная модель содержит линейные компоненты и мультипликативные.

Характеристики, кот. отражают количест-е параметры- суммируются; а харак-ки кот-е связаны с качественными параметрами переумножаются.

Аддитивная структура модели при применении метода сравнит. продаж м/б представлена в виде:

стоим-ть объекта над-ти;

независимые переменные;

коэф-ты при независимых переменных;

определенная константа денежного выражения.

В этой модели рыночная стоимость опред-ся как совокупная величина без ее дифференциации на константы стоимости з. уч-ка, здания и сооружения.

Мультипликативная структура модели м/б представлена формулой:

валовый доход;

скалярная переменная качества постройки;

константа равная расчетному мультипликатору валового дохода для типичной застройки расположенной в этолонном микрарайоне;

поправочные коэф-ты, кот-е отражают отклонения от стендартного.

Модели наиболее простые- аддитивные м/о исполь-ть для оценки жилой нед-ти. Мультипликативные модели наиболее приемлемы для оценки офисных зданий,, гостиниц, промыш-х зданий, а так же не застроен-х зем. уч-в не с/х использов-я.

11. Единый с/х налог: сод-ие и цель его введения.

Ф.З. от2001г. №187»о внесении изменений и дополнений в часть II НКРФ» и в некоторых других актах законода-ва РФ по налогу и сбору установлен единый с/х налог.Его целью является создание льготного на региональном уровне упрощенного налогообл-ия.Этот налог представляет собой всю совокупность налогов и сборов в том числе на имущество организа-ции,.налог на имущество физ.лиц,.части нежилых строений и помещений. Объектом ЕСХН является с/х угодия.Налоговой базой признавалось пло-щадь с/х угодий сопоста-вимой по кадастровой стоимости.Все, что нахо-дится над поверхностью земельного участка это леса,мног.насаждения,водные объекты-они отднльно облагаются налогом. Все, что находится под поверх-ностью земли для них предусмотрен отдельный режим налогообл-ия. Налог на имущество не зависит от происхождения доходов налогоплат-ков. Единственным случаем, когда налог зависит от до-ходов является налогообл-ие природных ресурсов. здесь роисходит полное изъятие ренты и сверхпри-были налогоплат-ов.

12 Что такое ипотечный кредит и каковы его основные виды? Ипотечный кредит — это разновидность кредита, для которой ха­рактерно:

• предоставление денежных средств на длительное время,

• кредитование сделки по приобретению недвижимости,

• в качестве залога выступает приобретаемая недвижимость. Таким образом, отличительной чертой ипотечного кредита явля­ется совмещение объекта залога и приобретаемого объекта.

В течение всего срока кредитования заемщик (залогодатель) и кредитор (залогодержатель) не обладают полным правом на зало­женное имущество. Сохраняя права владения и пользования, они не могут распоряжаться имуществом. При этом заемщик должен экс­плуатировать недвижимость таким образом, чтобы получаемый до­ход позволил погасить основной долг, заплатить начисленные про­центы, налоги, страховые взносы, проводить своевременный ремонт

для поддержания объекта в надлежащем состоянии, а также получать доход на вложенный собственный капитал.

Ипотечный кредит представлен достаточно многочисленными видами, которые можно классифицировать по различным призна­кам, таким, как:

• назначение кредитуемого объекта;

• характер участия в инвестиционном процессе;

• порядок погашения долга и уплаты процентов;

• стабильность процентной ставки по кредиту;

• стабильность величины взноса в погашение обязательств;

• участие кредитора в текущих доходах и приросте;

• стоимость капитала инвестора;

• способ финансирования перепродажи.

Для целей оценки все ипотечные кредиты делятся на кредиты с постоянными и переменными платежами, так как график погашения кредита и уплаты процентов в течение анализируемого периода влияет на стабильность потока доходов и, следовательно, на выбор метода оценки.

К первой группе относят самоамортизирующиеся кредиты, предусматривающие погашение долга и процентов равновелики­ми суммами.

Во вторую группу включены ипотечные кредиты, по которым ве­личина расходов по обслуживанию долга с годами меняется под влия­нием самых разных факторов, таких, как периодическое изменение процентной ставки, характер списания основного долга, порядок уп­латы процентов, способ участия кредитора в доходах инвестора.