25. Порядок определения чод, потенциального чистого дохода, операционных расходов, резервов.

Чистый операционный доход (NOI или ЧОД) – это расчит. устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных отчислений.

ЧОД=ст-ть ОН*К (коэф. капит.)

Рассчитывается так:1Определяется потенциальный валовый доход (ПВД) от сдачи в аренду недвижимости в первый после даты оценки год.

2Определяется эффективный валовый доход = ПВД – предполагаемые убытки из-за не загруженности помещений, смены арендаторов, потерь при сборе арендной платы.

1Из прогнозируемого ЭВД вычитаются все годовые прогнозируемые расходы, к которым относятся постоянные и операционные расходы, а также резервы.

Const – налоги на имущество, страховые взносы.

Операционные расходы – на содержание недвижимости:

• коммунальные услуги;

• з/плата персонала;

• налоги на з/п.;

• оплата договорных услуг (телефон, лифт, охрана и т.д.);

• юридические, бухгалтерские, аудит. услуги;

• реклама;

• автотранспорт;

• косметический ремонт;

• банковские платежи.

Резервы – ежегодные отложения денег под долгосрочные расходы (элементы здания и оборудования, срок службы которых меньше прогнозируемого срока экономической жизни здания – крыша, лифт, сантехника, внутр. проводка, мебель и т.д.)

26 Элементы налога на недвижимость. Налоговым кодексом установлены след-ие элементы налога:1) Налогоплательщики-это физич. и юр. л.-субъекты налог-ой обязанности. 2)Объект налогообложения это м. б. реализация товаров,услуг,доход,прибыль,земельныи участок.3)Налоговая база-определ-ся как кадастровая стоимость зем. участков.Каждому налогу своиственна своя нал. база,свои порядок ее расчета.4) Налоговыи период-календарныи год,если имущество приобретено и реализовано после начала календарного года,налоговыи период определяется как период фактического нахождения имущества в собст-ти нал-гоплательщика.5)Налоговая ставка-устанавл-ся налог.кодексом, величина ставки определяется законом субъекта РФ.Налог. ставки бывают твердые и %-ые.6)Порядок и сроки сроки уплаты налога.Порядок уплаты –уплата налога разовои суммои или наличными и безналичными денеж.средствами.Сроки уплаты могут изменяться,переноситься на более поздние даты:отсрочка-от 1до 6 мес.;рассрочка-от1 до 6 мес.;налоговыи кредит-от 3 мес. до 1 года; инвестиционыи налог.кредит-от 1 года до 5 лет. 6)Налоговые льготы.Они предост-ся :*по категориям налогоплательщиков; *по категориям объектов налогов. сущест-ют федеральные и региональные налоговые льготы

27 Какие базовые показатели кадастровой оценки сх участка рассчитываютя на первом межрегиональном этапе

Первый межрегиональный этап оценки земель проводится с целью определения средней кадастровой стоимости одного гектара сельскохозяйственных угодий субъектов РФ и разработки базовых нормативов для проведения кадастровой оценки земель внутри субъекта РФ.

При проведении кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ определяются следующие показатели в расчете на гектар сельскохозяйственных угодий:

• оценочная продуктивность (валовая продукция в рублях и в центнерах кормовых единиц);

• оценочные затраты;

• цена производства валовой продукции и расчетный рентный доход;

• удельные показатели кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ.

Первые два вышеназванных показателя (оценочные продуктивность и затраты) служат базовыми нормативами для кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий внутри субъекта Российской Федерации