4. Кадаст-ая оцен-ка земель поселений и применение ее рез-ов.

Этапы оценки:

1. опред-ие площади жилой застройки, к которой относятся терри-тории жилых кварталов за выче-том тех земель, которые находятся под объектами коммунально- бытового обслуживания.

2. определение себестои-мости 1 кв.м. площади жилых домов по типовому проекту.

3. исходя из полученной площади замещения и средней себестоимости многоэтажного типового строительства опреде-ляется ориентировочная стоимость замещения всех жилых домов.

4. расчитывается ин-тервальная оценка стоим-ости замещения город-ской инфраструктуры по землям жилой застройки, на основе полученной оценки стоимости заме-щения многоэтажных жилых домов и кап-ых затрат города на создание инфраструктуры.

5. опред-ся стоимость за-мещения улучшения 1 га. городских земель много-этажной жилой застройки на основе общей площади земли и интервальной оценки стоимости. Оцен-ка земель поселений про-изводится на основе зат-рат на воспроизводство или замещения инфрас-труктуры. К затратам на воспроизводство относят расходы на магистраль-ные сети и головные соо-ружения систем водос-набжения, канализации, теплоснабжения, газо-снабжения, улично-доро-жную сеть и др. Стои-мость замещения рас-сматривается как стои-мость создания анало-гичной системы улучше-ния городских земель ис-ходя из современных стандартов, рассчитанные на основе текущих цен. Кадастровая оц-ка гор-их земель провод-ся по всем категориям и видам ис-польз-ия город-их земель независимо от форм собств-ти. Заказч-ом ка-дастр-ой оценки выступ-т органы МСУ райо-нов,городов,поселков. Оценка осуществ-ся на основе доход-го,сравнит-го и затрат-го подходов,в которых испол-ся инфор-м-ия о сделках на рынке земли,аренд-й платы и до-ход-ти ипольз-ия зем-х участ-в. В оценке анализ-ся качество и местопол-ие земел-ых участ-в, прове-ден-ые на них улучш-ия,уровень соц-го и инже-нерно-транпортного обу-стр-ва террит-и и др. Объектом кадастр-ой оценки земель город-х и сельских поселений явл-ся земли в пределах го-род-ой (поселковой) черты.

5 Основные мех-змы расчета зем-го налога.

Земельный налог устанавливается НК-ом и законодательными актами. Вводится в действие и прекращает действие на территории Муобраз-ий. Ставки устанавливаются в пределах, установленных НК. Также устан-ся порядок и сроки уплаты, льготы для отдельных категорий плательщиков. В каждом районе устанав-ся свои ставки. Плательщики- организации и физ. лица, обладающие земельным уч-ом на праве собственности, постоянного бессрочного пользования, постоянного пожизненного наследуемого владения. Объект налогообложения- земельный уч-ок, расположенный в пределах Муобразований, на территории которого введен налог. Налоговая база- денежное выражение стоимости объекта налога. Каждому налогу свойственна своя налоговая база, свой порядок ее расчета. По налогу на недвижимость, согласно ч.1 НК Российской Федерации, устанавливается предельная налоговая ставка, величина которой определяется законом субъекта Российской Федерации. Порядок исчисления налога зависит от налоговой ставки, которая делится на твердую и процентную. Порядок уплаты налога производится либо разовой суммой , либо в ином порядке наличными или безналичными денежными средствами. Порядок исчисления налога: Σ Н= НБ·Н ст.

6 Какие методы оценки применяются для расчета рыночной стоимости земельного участка. В теории оценки недвижимости для определения стоимости зем­ли используется ряд унифицированных методов. Они являются об­щими методическими приемами и технологиями оценки, которые могут быть применены для оценки земельных участков с любым ти­пом землепользования. Данные методы могут использоваться как для оценки земли в городах, пригородах, сельских населенных пунк­тах, так и для оценки сельскохозяйственных и лесных угодий. Отли­чия в их применении для оценки разных типов земель заключаются в способах расчета исходных показателей, например, лесного дохода или дохода от сельского хозяйства, а также в выборе элементов срав­нения и факторов, влияющих на стоимость земли. Возможность и целесообразность применения того или иного метода зависит от це­лей оценки, типа оцениваемой недвижимости, наличия исходных данных. Обязательным условием определения рыночной стоимости земли любым методом является использование рыночных данных.

Объектом оценки стоимости земли могут выступать как свобод­ные от застройки земельные участки, так земельные участки (собст­венно земля) в составе единого имущественного комплекса или объ­екта недвижимости. Особенностью оценки рыночной стоимости земли является то, что любой земельный участок рассматривается как условно свободный, или не занятый зданиями, сооружениями, строениями или иными объектами недвижимого имущества, кото­рые могут не соответствовать ее наиболее эффективному использо­ванию. Для оценки стоимости земли могут применяться методы од­ного подхода, например, сравнительного или доходного подхода, а также методы, представляющие комбинацию разных подходов.

В Международных стандартах для оценки земли рекомендуется применять следующие методы оценки:

• способ сравнения продаж;

• разнесение;

• извлечение (абстракция);

• остаточной стоимости;

• способ развития территории;

• капитализации арендной платы за свободный участок.

В Методических рекомендациях оценки стоимости земельных участков, утвержденных Минимуществом России, принята класси­фикация методов оценки земельных участков, в целом соответст­вующая классификации и содержанию методов оценки земли, реко­мендуемых Международными стандартами оценки. В рекомендаци­ях рассматриваются следующие методы оценки земли:

• метод сравнения продаж;

• метод распределения (соответствует методу разнесения);

• метод выделения (соответствует методу извлечения);

• метод капитализации земельной ренты (соответствует методу капитализации арендной платы за свободный участок);

• метод остатка для земли;

• метод предполагаемого использования (соответствует способу развития территории).

К сравнительному подходу относится метод сравнения продаж, к доходному подходу относится метод капитализации земельной рен­ты и предполагаемого использования. Остальные методы представ­ляют собой комбинацию разных подходов. Отнесение методов к то­му или иному методологическому подходу часто носит условный ха­рактер, так как каждый из перечисленных методов может содержать отдельные элементы всех трех подходов.

Процедура оценки стоимости земли соответствует общей проце­дуре оценки стоимости недвижимого имущества. В соответствии с Международными стандартами оценки она может состоять из сле­дующих этапов:

• определение задания;

• предварительный анализ, отбор и сбор данных;

• анализ наиболее эффективного использования;

• выбор методов и оценка стоимости земельного участка;

• согласование показателей стоимости и окончательный расчет стоимости;

• подготовка отчета об установленной стоимости (если оценка стоимости земли является самостоятельным заданием).