7. Система массовой оценки объектов недвиж-ти.

Массовая оценка – это оценка большой группы объектов для целей налогообложения или управления гос-ным недв-мым имуществом.Массовая оценка предполагает применение инфор-ных технологий. Разработанные для массовой оценки модели должны отражать характеристики характерные для групп объектов собственности. При массовой оценке для определения величины отклонений во всех продажах используется статистический метод. При этом большую часть полученных результатов попадает в заранее определенный интервал средних отклонений от реальных цен. Они проводится, как поправка ввода определенных коэффициентов (например, калибровка модели при использовании затратного и доходного подходов предполагает определение затрат, ставок доходов на основе анализа рыночной информации). Для реализации массовой оценки необходимо проведение научно – исследовательских и экспериментальных расчетов.

Структура системы массовой оценки недвижимости представляется 4 взаимосв-ми подсистемами:

1) организационно – адм-ная;

2) подсистема анализа и идентификации информации;

3) подсистема управления информационной базой;

4) подсистема определения стоимости недв-сти.

Организационно – адм-вная подсистема выполняет роль выхода на налогопл-ов. Любая процедура, которая проводится в рамках этой подсистемы нуждается в привлечении инф-ции из других систем (подготовка налоговых счетов, извещение о результатах оценки и т. д.)

Подсистема анализа и идентификации инф-ции- состоит из комплексов, которые обеспечивают расчет показателей и составление реестров сделок.

Анализ и идентификация информации по отдельным видам недв-сти основывается на распределении стоимости недв-сти по тер-рии. Подсистема упр-ия инф-ной базой – должна обеспечивать сбор первичных данных, редактирование, обработку, а также хранение инф-ции. Основными источниками данных служат учреждения юстиции.

Подсистема опред-ия стоимости недв-сти реализует основные методы оценки недв-сти.

Основные функции системы массовой оценки недвижимости:

1. Периодическая переоценка недвижимости- определяется постоянным изменением цен на рынке.

2. Инвентаризация объектов недвижимости- позволяет исключить возможность ухода от налогообложения

3. Ежегодное обновление и подтверждение налогооблагаемой стоимости по объектам недв-сти-постоянно отслеживает изменение цен на рынке, анализ состояния рынка и т.д. и ввнесение соотв-их корректировок.

8 . Мех-зм расчета арендной платы.

Земел-я арендная плата-это денежная сумма, ко-торая выплач-тся за пра-во пользов-ия земел-м участком. Земел-ая арен-д-я плата может перевод-ся в стоим-ть методом прямой капитализии. Этот метод удобен, когда земел-е участки сдаются в долгосроч-ю аренду отдел-х зданий и сооруж-й. Органы местного упра-вления утвержд-т базо-вые ставки аренд-ой пла-ты за землю. Аренд-я плата дифференц-ся по террит-но эконом-им за-конам, при котором испо-льз-ся 2 вида коэф-та:1)коэф-т на вид деяте-льн-ти аренд-ра; 2)коэф-т коммерч-ой ценности местополож-ия земел-го участка. Годовая аренд-я плата расчитыв-ся по след-им формулам:А=А ·К ·К ·S, где А-велич-а годовой аренд-й платы за земел-ые участки; А –ба-зовая ставка аренд-й пла-ты за кв.м. А –коэф –т ви-да деят-ти аренд-ра; К-коэф-т коммерч-ой цен-ности местопол-ия зем-го участка; S-площадь зем-го участка. Для зем-ых участков, застроенных коммерч-ми обьектами недвиж-ти возм-но испо-льз-ие техники остатка дохода, который приход-ся на зем-ый участок по остаточной продуктив-ти земли, зданиям, пост-роенным на зем-ом учас-тке за счет привлечения капитала, рабочей силы и управл-ия отдается прио-ритет при распред-ии до-хода. Оставшийся доход после покрытия всех зат-рат на привлечение дру-гих факторов, приписыв-ся зем-му участку. Усло-виями примен-ия техники остатка для земли явля-ется-ся:1) имеющ-ся объекты, которые соотве-тст-т варианту эффектив-го использ-ия зем-го участка, 2)стоим-ть зда-ния располож-го на зем-м участке или предполаг-ые затраты на их строит-во могут быть расч-ны точ-но как и срок их эксплуа-т-и, 3)когда известен го-довой ЧОД, застроенного зем-го участка .