Глава 6

ФОРМИРОВАНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКОГО МЕХАНИЗМА

РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО ОБОРОТА

В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

6.1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЭКОНОМИЧЕСКОГО

МЕХАНИЗМА ЗЕМЕЛЬНОГО ОБОРОТА

Экономические интересы государства, землевладельцев и землепользователей

реализуются в процессе государственного и рыночного

регулирования земельных отношений, включающих и

оборот земли. Государственное регулирование создает организационный

и правовой базис, регламентирует экономические действия

и ответственность субъектов земельных отношений. Рыночное

регулирование осуществляют на основе спроса и предложения

на земельные участки и иные объекты недвижимости. Следует отметить,

что рыночное регулирование не может охватывать всю систему

земельных отношений, так как обеспечение территориальной

и продовольственной безопасности России иногда требует от

государства вмешательства в деятельность субъектов земельных

отношений, не связанного с экономической целесообразностью.

Механизм экономического регулирования земельных отношений

характеризуется системой мер экономического воздействия,

направленных на реализацию земельной политики государства,

обеспечение прав землевладельцев и землепользователей, установление

социально справедливых платежей за землю, внедрение

экономического стимулирования рационального и эффективного

землепользования, введение экономических санкций за нерациональное

использование и ухудшение экологического состояния

земельных участков, порчу земель сельскохозяйственного назначения,

снижение плодородия почв, самозахват и разбазаривание.

Система экономических регуляторов земельных отношений и

стимулирование оборота земель включает:

земельный налог;

арендную плату за землю;

рыночную цену земли;

залоговую цену земли;

компенсационные платежи при изъятии земель или их консервации;

платежи за повышение качества земли;

штрафные платежи за экологический ущерб;

налоговое обложение при гражданском земельном обороте;

плату за право аренды и др.

Один из основных рычагов экономического регулирования земельных

отношений — формирование механизма платы за землю.

С его помощью государство воздействует на экономические интересы

землевладельцев и землепользователей, побуждая их повышать

эффективность использования земли, находящейся в их распоряжении.

С экономической точки зрения плата за землю — особый

вид издержек, связанный с получением дохода в виде ренты.

Рента (от лат. reddia — отданная назад) — устойчивый доход,

прямо не связанный с предпринимательской деятельностью. Известно

несколько видов ренты, в том числе государственная и банковская,

связанных с займами, по которым выплачивают рентные

доходы в виде процента. Земельная рента имеет иную природу.

Как известно, земельный собственник может вести хозяйство самостоятельно,

но может и передать свое право использования земли

в аренду предпринимателю. В соответствии с условиями арендного

договора последний временно получает право монопольного

хозяйствования на данном участке, за что и выплачивает землевладельцу

арендную плату. Превращение части прибыли арендатора

в земельную ренту обусловлено именно данной монополией.

Аренда земли возникла еще при рабовладельческом обществе.

Так, в Древней Вавилонии действовал Кодекс Хаммурани, который

устанавливал следующие условия аренды земли: краткосрочность

(1...2 года), формы арендной платы — натуральная или денежная

с уплатой от 1/3 до 1/2 собранного урожая. В феодальном

обществе арендную плату арендатор выплачивал собственнику

земли продуктами земледелия, деньгами, трудовой повинностью.

Капиталистическая (предпринимательская) аренда земли возникла

в XVI—XVII вв. Предпринимательская аренда предполагает,

что арендатор вкладывает в землю свой капитал и осуществляет

производство с помощью наемных работников с целью получения

прибыли. Она широко распространена в США, Западной Европе,

других развитых и развивающихся странах.

Предприниматель берется за дело, когда рассчитывает получить

не только среднюю прибыль, но и добавочный доход, который

будет выплачен собственнику земли в качестве земельной

ренты. Следовательно, земельная рента — форма экономической

реализации собственности на землю. В ее составе различают

дифференциальную и абсолютную ренту, а также монопольную

ренту.

Дифференциальная (разностная) рента возникает на основе

монополии на землю как объект хозяйствования, ибо каждый

предприниматель получает в свое распоряжение конкретный, ограниченный

в натуре участок. По качеству они могут значительно

различаться и при равновеликих затратах обеспечивать получение

разного количества продукции, а следовательно, и прибыли.

С увеличением спроса на сельскохозяйственную продукцию в

хозяйственный оборот вовлекаются худшие участки земли, с кото

рых получают обычную прибыль, а на средних и лучших — более

высокую. Дополнительная прибыль превращается затем в дифференциальную

ренту (табл. 6.1).

6.1. Формы и виды земельной ренты

Вид добавочной Распрелеление

Вид ренты Условия образования

добавочной прибыли

Дифференци-

Рааличие участков Разница между об-Собственнику земли

альная I

по плодородию и щественной (рыместорасположе-

ночной) и индивинию

дуальной ценой

производства на

лучших участках

прибыли

Дифференци-

Различная эффек-Разница между об-В течение срока

альная II

тивность дополни-щественной (ры-аренды предпринительных

затрат на ночной) и индиви-мателю-арендатору

одних и тех же уча-дуальной ценой

стках производства за

счет улучшения

земли

Монопольная

Высокоплодород-Разница между мо-Собственнику земли

ные земли ограни-нопольной и инди-или частично (по доченного

наличия, видуальной ценой говору) собственнина

которых возде-производства ку земли и предприлывают

уникаль-нимателю-арендатоные

культуры РУ

Абсолютная

Право собственно-Включаемая в об-Собственнику земли

сти на землю

щественную (рыночную)

цену стоимость

МОНОПОЛЬНОГО

права землевладельца

Наличие частной собственности на землю обусловливает возникновение

абсолютной ренты, как части прибавочной стоимости,

присваиваемой государством и другими землевладельцами в

силу монополии собственности на землю. Источник ее образования—

излишек прибавочной стоимости над средней прибылью,

которая образуется в сельском хозяйстве по причине более низкого

органического состава капитала, трудности перелива капитала

из промышленности в сельское хозяйство, межотраслевой конкуренции,

уравнивания нормы прибыли капитала сельскохозяйственных

товаропроизводителей с общей нормой прибыли. В силу

действия этих условий, а также по причине ограниченности лучших

и средних по качеству и месторасположению земель как

объекта хозяйствования цены на продукты сельскохозяйственных

товаропроизводителей определяются условиями производства на

худших участках, т. е. эти цены больше общей цены производства.

Разница, получаемая между стоимостью и ценой производства

(добавочная прибыль), в форме абсолютной ренты должна передаваться

государству и другим собственникам земли.

Абсолютную ренту получают со всех земель независимо от их

качества, месторасположения и производительности добавочных

вложений. Мелкие землевладельцы не имеют возможности получать

большую абсолютную ренту, так как их издержки на производство

сельскохозяйственных продуктов значительно больше

среднего уровня издержек.

Абсолютная рента увеличивает размер платы за землю и является

одной из причин возникновения противоречий между землевладельцами

и землепользователями, в том числе и арендаторами,

и государством.

Другой важный аспект экономического регулирования оборота

земли — определение дифференциальной ренты, представляющей

собой часть прибавочной стоимости, которую присваивают землевладельцы

из-за монопольного права на землю как на объект хозяйствования.

Экономическая причина ее образования — излишек прибавочной

стоимости над средней прибылью, который создается благодаря

более высокой производительности труда работников сельского

хозяйства и дополнительно вложенного капитала на относительно

лучших и средних по плодородию и месторасположению

земельных участках. В условиях ограниченности вовлекаемых в

общественное производство лучших и средних по плодородию и

месторасположению земель используют и худшие массивы земель.

Это обусловлено увеличением численности населения и его потребностей

в сельскохозяйственных продуктах, необходимостью

удовлетворения промышленности в сельскохозяйственном сырье.

Монополия на землю как объект хозяйствования обусловливает

особенности ценообразования на сельскохозяйственную продукцию

в условиях ограниченности площадей лучших и средних

по качеству земельных массивов при вовлечении в использование

худших из них. Для обеспечения возможности хозяйствования

землепользователь должен иметь индивидуальную цену производства,

складывающуюся из индивидуальных издержек и средней

прибыли (иначе становится бессмысленным процесс производства

на худших участках и их использование прекращается). Поэтому

землепользователь-арендатор худших земель претендует на

получение средней прибыли, а ведущий хозяйство на лучших и

средних земельных участках — на получение добавочной прибыли

больше средней (за счет более производительного использования

труда и капитала).

Как известно, дифференциальную ренту подразделяют на ренту

I и II. Дифференциальную ренту I определяют как разницу

между ценой производства сельскохозяйственной продукции на

наихудших землях и индивидуальной ценой производства на луч

ших и средних земельных участках. Объективное условие ее образования

— более высокое плодородие земель и лучшее месторасположение

по отношению к рынкам сбыта, пунктам приобретения

средств производства и т.д. Дифференциальную ренту II определяют

как разницу между общественной и индивидуальной ценой

производства, которая образуется за счет дополнительных

вложений капитала в одни и те же участки земли как землевладельцем,

так и арендатором. При заключении нового арендного

договора дифференциальную ренту II (как добавочную прибыль)

присваивают землевладельцы, повышая арендную плату, а во время

действия прежнего договора — арендатор, ибо в противном

случае арендатор не будет вкладывать свой капитал в землю. Дифференциальную

ренту I присваивает только землевладелец.

Монопольная земельная рента образуется на землях исключительного

качества, на которых возможно производство редких по

своим потребительским свойствам видов сельскохозяйственной

продукции. Например, южная приморская зона Краснодарского

края, уникальная для России, имеет пригодные земли для возделывания

субтропических культур и чая, особых лекарственных

трав.

Ограниченность земель исключительного качества обусловливает

особый дефицит монопольной продукции на рынке. Поэтому

создается возможность ее реализации по монопольно высоким ценам.

Механизм изъятия и перераспределения дифференциальной

земельной ренты включает следующие элементы:

закупочные цены реализации сельскохозяйственных продуктов

государству;

надбавки к ценам на продукцию, произведенную на худших

землях;

платность землепользования;

дифференциальный налог на прибыль и др.

При создании экономического механизма изъятия рентных

платежей возникает проблема безрентных земель» с которых не

получают дифференциальную ренту по причине низкого естественного

плодородия земельных участков или в силу сложившихся

экономических и природных условий (недоступность земель,

например в горах, при низкой трудо- и фондообеспеченности).

Считается, что за использование безрентных участков плату не

устанавливают потому, что они не являются источником дополнительного

дохода, но с этим трудно согласиться. Безрентные земли

необходимо содержать в надлежащем экологически сбалансированном

состоянии, защищать от эрозии, проводить их обследование

и учет. На все это нужны средства, аккумулируемые в специальном

фонде, создаваемом за счет земельного налога. Поэтому

ставки платежей за худшие земли целесообразно определять на

основе абсолютной ренты.

Условия образования дифференциальной ренты в 90-е годы усложнились

в связи с переходом к рыночным земельным отношениям.

Однако до сих пор, с времен Д. Рикардо, распространено

мнение (оно принято и государственными органами), что условиями

образования дифференциальной ренты являются лишь различия

в плодородии, месторасположении и в эффективности дополнительных

вложений. К. Маркс, кроме того, считал рентообразующими

условиями распределение налогов, различия в развитии

земледелия в различных районах страны, неравномерное распределение

капитала между арендаторами, а также трудообес печенность.

Это подтверждает и практика ведения сельскохозяйственного

производства в России как при социализме, так и в 90-е

годы.

Рентные нормативы необходимо дифференцировать с учетом

всего многообразия каналов образования ренты. Сложившаяся

практика установления государством закупочных цен не способствует

изъятию рентных доходов. С другой стороны, эти цены

сами становятся рентообразуюшими или рентоизымающими факторами

для сельскохозяйственных производителей.

Поэтому при экономическом регулировании земельных отношений

необходимо учитывать различия в плодородии, месторасположении

и эффективности дополнительных вложений, трудообеспеченности,

фондообеспеченности и других социально-емких

рентообразующих условий и факторов (состояние инфраструктур

связи, здравоохранения, образования и др.).

Итак, земельная рента — это регулярно получаемый доход от

природных земельных ресурсов, соединенных с финансовым и

интеллектуальным капиталом в процессе хозяйственной деятельности

человека. Но в соответствии с основным законом рыночной

экономики — законом стоимости в процессе хозяйствования на

земле важно получить не только такие результаты, которые устраивают

собственника земельного участка в конкретных рыночных

условиях, а общественно необходимые результаты. Например,

применительно к землям сельскохозяйственного назначения необходимо

произвести не просто любое количество продукции, а

именно общественно необходимое количество продовольствия,

обеспечивающее безопасность страны. А для этого приходится использовать

не только самые плодородные земли, где обеспечивается

высокая рентабельность производства, но и менее плодородные.

Чтобы вовлечь в сельскохозяйственное производство менее

плодородные земли в условиях достаточно жестких рыночных отношений,

государству приходится принимать меры для обеспечения

рентабельности сельскохозяйственного производства на этих

землях (например, проводить оптовые закупки за счет бюджетных

средств по повышенным ценам и т. п.). Но тогда производство на

самых плодородных землях станет уже сверхрентабельным, и их

собственники будут получать сверхприбыль, причем ее источником

фактически будут бюджетные средства. Такую дополнительную

прибыль по сравнению с минимально продуктивными землями,

использование которых вынужденно из-за общественной необходимости,

и называют дифференциальной рентой.

Применительно к городским земельным ресурсам значение земельной

ренты особое. Принципиальное отличие городских земель

от земель других категорий — высокая степень их урбанизации

— наличие развитой инфраструктуры всех видов (инженерной,

транспортной, социальной, систем коммуникаций и т.д.). И

эта инфраструктура создана трудом и капиталом многих поколений

горожан. Ее большая часть находится в собственности города,

а финансирование воспроизводства целиком ложится на городской

бюджет и зарплату горожан. Поэтому в структуре земельной

ренты в городах преобладает экономическая рента, а природная

рента относительно невелика.

В городах земельная рента очень тесно и наиболее явно связана

с недвижимостью. При экономическом анализе следует различать

доход, получаемый именно от объектов недвижимости, расположенных

на земельном участке, от дохода, получаемого от земельного

участка при участии связанных с ним объектов недвижимости.

Во всех случаях недвижимость не единственный фактор дохода,

а лишь один из нескольких и, возможно, не самый главный. В

ряде случаев с экономической точки зрения значение объектов

недвижимости, включая и сам земельный участок, аналогично передаваемому

в ссуду капиталу. С определенной долей условности

можно сказать, что такой единый объект недвижимости представляет

собой «натурализированный» капитал, т.е.капитал в натуральной,

вещественной форме, приносящий собственнику недвижимости

денежный доход (например, поток регулярных арендных

платежей). Рентный доход от недвижимости будет представлять

собой аналог процента на вложенный капитал.

Но валовой доход от единого объекта недвижимости не является

земельной рентой. Этот доход обусловлен как месторасположением

объекта (земельная составляющая), так и потребительскими

свойствами (качествами) объекта, связанного с земельным участком.

Поэтому для определения земельной ренты необходимо выделить

из валового дохода его основные составляющие.

Сложность этой задачи состоит не только в том, что городские

земли одновременно используют по самому различному назначению.

Процессы управления хозяйственной деятельностью на городских

землях формируют параллельно на различных уровнях: как

в рамках микроэкономики отдельных предприятий (различного

масштаба, с различной степенью пересечения с макроэкономическим

уровнем управления города, региона, страны), так и конкретной

экономики городского района, округа, макроэкономикой города

в целом. Важнейшее значение имеет то обстоятельство, что в от

личие от земель сельскохозяйственного назначения городские земли

практически не обладают естественными факторами, способствующими

получению дополнительных доходов. Все это также

обусловливает особенности проявления земельной ренты в городах.

Земельная рента в городах формируется как за счет разных цен

на объекты недвижимости, обладающих одинаковыми характеристиками,

но с разным месторасположением при продаже или сдаче

их в аренду (ценовая рента), так и за счет превышения продажной

цены объекта недвижимости по сравнению с затратами на его

создание (спроса над предложением на объекты недвижимости),

как условие ограниченности ресурса (редкости) городской земли.

Эти проявления характерны для микроэкономики отдельных

предприятий или хозяйств. Проявление земельной ренты на макроэкономическом

уровне связано с проблемой разграничения

собственности на городские земли и введения частной собственности

с необходимыми и разумными ограничениями и сервитутами.

Собственник городской земли земельную ренту может получить

следующими способами:

сдав участок земли или единый объект недвижимости в аренду.

В первом случае арендная плата будет являться земельной рентой,

во втором — частью арендной платы, которую взимают как за землю,

так и за улучшение земли;

установив налог на землю или налог на недвижимость, если

речь идет о макроуровне управления и собственник представлен

органом власти. В первом случае налог фактически и является земельной

рентой, во втором — земельная рента является частью общего

налога на недвижимость (землю и ее улучшения — объект

недвижимости);

установив единовременные земельные платежи за предоставление

права землепользования, связанного с коммерческим использованием

земли (последующей переуступкой права землепользования).

Для изъятия земельной ренты возможны комбинации указанных

способов в пределах города для земель различного функционального

назначения и различных категорий землепользователей.

6.2. СИСТЕМА ПЛАТЕЖЕЙ ЗА ЗЕМЛЮ

Одна из важнейших составных частей механизма экономического

регулирования земельных отношений — формирование системы

платежей за землю.

Платность землепользования в РСФСР была продекларирована

законом РСФСР «О земельной реформе» 1990 г. и была закреплена

Земельным кодексом РСФСР 1991 г. Практические меры по установлению

платы за землю были осуществлены с введением в

действие с 1992 г. Закона Российской Федерации «О плате за зем

лю», что явилось принципиально новым и важным этапом для государства

в осуществлении земельной реформы.

Цель введения платы за землю —стимулирование рационального

использования, охраны и освоения земель, повышение плодородия

почв, выравнивание социально-экономических условий

хозяйствования на землях разного качества, обеспечение развития

инфраструктуры в поселениях, а также формирование специальных

фондов финансирования этих мероприятий.

Мировая практика свидетельствует о том, что включение земли

в экономический оборот является важным и постоянным источником

поступления средств в бюджеты, в основном местные. Поэтому

во многих странах этими средствами обеспечивается ежегодное финансирование

расходов на образование, создание инфраструктуры

поселений, охрану почв, ведение земельного кадастра и т.д.

Правовой и нормативной основой платного землепользования

в России являются Налоговый кодекс Российской Федерации, закон

Российской Федерации «О плате за землю» от 29 декабря

1998 г., Земельный кодекс 2001г., нормативные правовые акты

субъектов Российской Федерации, инструкция по применению

Закона Российской Федерации «О плате за землю» от 21 февраля

2000 г., а также ряд ведомственных нормативных актов.

За земельные участки, находящиеся в собственности, взимают

земельный налог, а при аренде — арендную плату.

Принципы налогообложения земли в современной России

складывались в условиях отсутствия рыночного оборота земельных

участков, который до сих пор реально развит только для небольших

по площади участков граждан и организаций. Поэтому

налогообложение, установленное законодательством России, далеко

не всегда учитывает реальную ценность земель и, как следствие

этого, система платного использования земли не в должной

мере выполняет свои главные функции — фискальную и регулирующую.

В частности, ставки земельного налога особо ценных городских

земель за редким исключением до 100 раз меньше размера

договорной арендной платы за аналогичные земельные участки.

Размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной

деятельности собственников земли, землевладельцев,

землепользователей и устанавливают его в виде стабильных платежей

за единицу земельной площади в расчете на год.

Ставки земельного налога за земли всех категорий основного

целевого назначения в районах проживания малочисленных народов

Севера, а также за земли, используемые в качестве оленьих

пастбищ в других регионах Российской Федерации, устанавливают

органы законодательной (представительной) власти субъектов

Российской Федерации,

Объектами налогообложения являются земельные участки, части

земельных участков, земельные доли (при общей долевой собственности

на земельный участок), предоставленные юридичес

ким лицам и гражданам в собственность, владение или пользование.

В облагаемую налогом площадь поселений включают земельные

участки, занятые строениями и сооружениями, участки, необходимые

для их содержания, а также санитарно-защитные зоны

объектов, технические и другие зоны, если они не предоставлены

в пользование другим юридическим лицам и гражданам.

За земельные участки, предназначенные для обслуживания

строения, находящегося в раздельном пользовании нескольких

юридических лиц или граждан, земельный налог начисляют отдельно

каждому пропорционально площади строения, находящегося

в их раздельном пользовании.

За земельные участки, предназначенные для обслуживания

строения, находящегося в общей собственности нескольких юридических

лиц или граждан, земельный налог начисляют каждому

собственнику соразмерно их доле на эти строения.

За земельные участки, неиспользуемые или используемые не

по целевому назначению, ставку земельного налога устанавливают

в двукратном размере.

В условиях рынка земли для ее купли-продажи может потребоваться

банковский кредит. Поэтому необходимо установление

нормативной цены земли, а также системы льгот при налогообложении.

Земельный налог выражает отношения между обществом и земельным

собственником по поводу владения землей как национальным

достоянием, арендная плата за землю — отношения по

поводу использования земельных угодий между собственниками

земли и арендаторами. Цена земли выступает как категория, характеризующая

процесс приватизации, и является основой расчетов

при возмещении ущерба, связанного с отчуждением земель и

вынужденной их консервацией.

Центральной здесь является проблема определения рыночной

цены земли. Ее суть состоит в том, что сегодня ни отечественный,

ни зарубежный опыт не дают адекватных решений. Цену земли

определяет вложенный в участок капитал или стоимость производимой

на нем продукции, тогда как рыночная цена объединяет такие

составляющие, как рентообразующая способность участка,

объем спроса и предложения на рынке земли, их соотношения,

платежеспособный спрос населения, инфляция, налоговый пресс

и многие другие.

Важно отметить, что из-за просчетов в определении рыночной

цены земли государство теряет значительные налоговые суммы,

которые могли бы пополнить федеральный и местный бюджеты.

Одна из важных, но пока малораспространенная форма в России

— залог земель.

Возможность залога земли сельскохозяйственного назначения

предусмотрена действующим законодательством Российской Федерации.

В соответствии с Указом Президента РФ «О неотложных

мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» от 27 декабря

1991 г., Федерального закона «О залоге» от 11 июня 1992 г.,

Указом Президента РФ «О регулировании земельных отношений

и развитии аграрной реформы в России» от 27 октября 1993 г. собственникам

земли предоставлено право ее залога, так как именно

в сельскохозяйственном производстве наиболее остро ощущается

недостаток денежных средств и наиболее приемлемой формой

обеспечения выступает земельный участок (часто из-за отсутствия

других ценностей, которые могут быть предоставлены в обеспечение

полученных кредитов). С другой стороны, в стране отсутствуют

системы финансовой поддержки государства и получения кредита

из коммерческих структур.

Залог как один из способов обеспечения и исполнения обязательств

известен со времен римского права. Он имел место в дореволюционной

России и сейчас его широко применяют в зарубежных

странах.

Главное назначение залога земли — дать ее владельцу финансовые

ресурсы для укрепления материально-технической базы своего

хозяйства и на этой основе обеспечить его рентабельную работу.

Залоговую цену определяют на рентной основе и индексируют

с учетом инфляции на момент оформления ипотечного договора.

Залог следует использовать прежде всего для получения кредитов

на долгосрочные мероприятия — улучшение земель, строительство

производственных объектов, а также на приобретение новых

земельных участков. Учитывая сложную финансовую ситуацию, в

которой находится большинство сельскохозяйственных предприятий,

возможен залог земли и под такие нужды, как покупка техники

и удобрений.

Ипотека — разновидность залога недвижимого имущества

(главным образом земли и строений) с целью получения ссуды.

Она предоставляет кредитору-залогодателю право преимущественного

удовлетворения его требований к должнику-залогодателю

в пределах суммы зарегистрированного залога. Для ипотеки

характерно:

сохранение имущества в руках должника;

возможность получения под залог одного и того же имущества

добавочных ипотечных ссуд под вторую, третью и последующие

закладные;

обязательная регистрация залога в земельных книгах, которые

ведут в государственных и коммерческих учреждениях.

В случае неплатежеспособности должника требования кредитора

удовлетворяют в зависимости от национального законодательства

либо путем реализации заложенного имущества, либо путем

реализации залогового права, либо вступлением кредитора во владение

имуществом.

Документом о залоге недвижимого имущества (земли, строения),

дающим кредитору право продажи заложенного имущества с

торгов при уплате им долга в срок, является закладная. Закладную

составляют в нотариальной конторе, а о залоге недвижимости делают

отметку в кадастровой информации.

На рынках кредитных ресурсов и ценных бумаг ипотека выступает

в двух основных формах: ипотечные ссуды и ипотечные облигации

(акции). Ипотечный кредит — это долгосрочные ссуды,

выдаваемые под залог недвижимости (земли и строения производственного

и жилого назначения).

С середины XIX вв. в развитых странах преобладает банковский

ипотечный кредит, предоставляемый специализированными институтами

— ипотечными банками, а в ряде стран — коммерческими,

сельскохозяйственными, земельными и другими банками. Процентные

ставки по ссудам зависят от финансового положения заемщика.

Неуплата задолженности в срок может повлечь за собой потерю

недвижимости и передачу ее другому собственнику или банку.

Часть земли несостоятельных заемщиков переходит в руки ипотечных

банков. Основным источником ипотечного кредита служит

эмиссия ипотечных облигаций корпорациями и банками.

Ипотечные облигации — долгосрочные ценные бумаги, выпускаемые

ипотечными банками под обеспечение недвижимым имуществом

(земли, производственные и жилые здания, прочая недвижимость,

заложенная в банке) и приносящие твердый процент.

Первоначально ипотечные облигации выпускали ипотечные

банки, главным образом в Западной Европе под закладные листы

и коммунальные облигации (в дореволюционной России —закладные

листы). После второй мировой войны значение ипотечных

облигаций возросло на рынке ссудных капиталов в США, Канаде,

Западной Европе и Японии. Их используют для привлечения денежных

средств владельцами (распорядителями) собственности

как для улучшения закладываемой собственности (строительство,

реконструкция, экология, инфраструктура и т. п.), так и для инвестирования

в других областях.

Через ипотечные облигации привлекаются средства непосредственно

у населения за счет особого обеспечения этих облигаций,

например земельными участками, и стабильной ценой таких облигаций

на рынке ценных бумаг, а также налоговыми льготами,

предоставленными покупателям акций. Каждая страна, в зависимости

от традиций, законодательства и прочих условий, применяет

индивидуальные приемы и практику выпуска ипотечных ценных

бумаг и операций с ними.

Таким образом, ипотечный рынок является составной частью

рынка ссудных капиталов, где аккумулируются долгосрочные денежные

накопления путем выпуска ипотечных облигаций, используемых

для предоставления кредита под залог недвижимости.

Этот рынок включает частные и государственные кредитные финансовые

структуры: страховые компании, ссудосберегательные

ассоциации, ипотечные, коммерческие и другие банки.

Форма выдачи ипотечного кредита представляет собой защитную

меру, в которой заинтересованы как залогодатели, так и залогодержатели.

Чтобы обеспечить целевое назначение кредита, предотвратить

возможность его использования на другие цели, следует

придерживаться апробированных в банковской практике правил:

строго ограничивать выплату наличных денег;

оплачивать за счет кредита счета подрядных организаций на

поставку оборудования, материалов и других ресурсов, необходимых

для строительства и мелиорации (при проведении этих мероприятий

собственными силами залогодателя);

осуществлять кредитование капитальных вложений на основе

специальных инвестиционных программ, одобренных экспертами;

оплачивать строительно-монтажные работы, выполняемые

собственными силами залогодателя, за счет ипотечного кредита

поэтапно или по окончании строительства объекта (в зависимости

от периода строительства).

Сроки выдачи ипотечных кредитов увязывают с направлениями

использования ссуды, полученной под залог земли.

Развитие ипотечного кредита в России должно быть увязано с

общим доходом от кредитования сельскохозяйственных товаропроизводителей.

Решающее значение имеет размер учетной ставки,

по которой кредитные ресурсы на проведение залоговых операций

передают соответствующим банковским структурам. В

случае, если эти кредиты своевременно не возвращаются, то

применяют реабилитационный срок (не менее одного года), в течение

которого собственнику земли должна быть предоставлена

возможность расплатиться с долгом и вернуть свой земельный

участок.

В связи с низкой эффективностью сельскохозяйственного производства

в России потребность в залоговых операциях очень

большая. Развитие залога целесообразно проводить в виде краткосрочных

и долгосрочных кредитов. Перспективы развития ипотечного

кредита на инвестиционные цели более благоприятны с

точки зрения отчуждения земель, так как долгосрочные кредиты

ориентировочно будут возвращены в 10-летний период.

Развитие залоговых операций осложняется высокой процентной

ставкой за кредит, а также тем, что при высоких темпах инфляции

склонность к накоплению значительно снижается. Следовательно,

перспективы развития залога под долгосрочные кредиты

будут зависеть от возможности получения льготного кредита на

инвестиционные цели, т. е. от государственной поддержки залоговых

операций.

Компенсационные платежи при изъятии земель —это форма

возмещения собственнику земли потерь и упущенной выгоды.

Размер платежа определяют на основе рыночной цены земли, стоимости

понесенных потерь и упущенной выгоды.

При консервации земель осуществляют компенсационные

выплаты; это форма возмещения собственнику земли или землепользователю

потерь, вызванных консервацией соответствующих

участков. Размеры компенсационных выплат определяются стоимостью

упущенной выгоды, включая ренту. Проблема расчета

компенсационных выплат при консервации земель по государственным

программам требует своего решения в законодательном

порядке. Важно использовать и платежи за повышение качества

земли. Они являются серьезным стимулом для собственников земли

и землепользователей по осуществлению ими агротехнических

и других мер направленных на повышение плодородия почв. Размер

стимулирующих выплат определяют, исходя из необходимых

затрат, стоимости дополнительного урожая и увеличения рыночной

цены земли.

Одна из действенных мер экономического наказания собственников

земли и землепользователей за ухудшение экологического

состояния земли — штрафные платежи. Размер штрафных санкций

определяется стоимостью работ, необходимых для восстановления

первоначального экологического состояния земельных участков,

а также исходя из снижения рыночной цены земли вследствие

ухудшения ее экологического состояния.

Налоговые обложения при наследовании и дарении земли регулируются

общим гражданским законодательством и зависят от

рыночной стоимости земельного участка.

Налогообложение при купле-продаже земли является формой

изъятия государством части ренты, получаемой собственником

земли при ее продаже за счет разницы между ценой покупки и

продажи земли. Этот налог будет также способствовать ограничению

спекуляции земельными участками.

Оборот земли, понимаемый как совокупность земельных сделок,

находится в России в состоянии становления. Однако уже

сейчас он способствует эффективному использованию земельного

фонда и формированию рационального землепользования. Здесь

выделяются три проблемы: одна связана с перераспределением земельных

площадей, другая — с предотвращением концентрации

земель в спекулятивных целях и третья — с рационализацией

форм землепользования.

Право собственности, владения, пользования или аренды земли

оформляют исключительно на основе данных государственного

земельного кадастра. Все сделки, связанные с изменением прав

на землю, признают действительными только после регистрации в

кадастровых реестрах.

Формирующаяся в Российской Федерации законодательная

нормативная база позволяет собственнику земли осуществлять основные

виды сделок с земельными участками, предусмотренные

Гражданским и Земельным кодексами РФ, а также другими нормативными

правовыми актами Российской Федерации и ее

субъектов. В соответствии с этими нормативными документами

собственники имеют право сдавать участки в аренду, продавать,

дарить, отдавать в залог, совершать другие действия в ходе земельного

оборота. Все сделки с земельными участками подлежат государственной

регистрации.

6.3. ФОРМИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО ОБОРОТА В РОССИИ

По данным государственного земельного учета, на 1 января

2002 г. земельный фонд Российской Федерации составлял

1709,8 млн та, в том числе земли, находящиеся в государственной

и муниципальной собственности, — 1580,8 млн га, в собственности

юридических лиц — 6,2 млн и граждан— 122,8 млн га.

По сведениям Росземкадастра, на 1 января 2002 г. в России

было осуществлено 5556,3 тыс. сделок с земельными участками

на площади 69955,5 тыс. га (табл. 6.2). Вместе с тем земельный

рынок в России ограничен, так как площадь земельных участков,

задействованных в сделках (аренда, купля-продажа, дарение, наследование,

залог), составляет всего лишь 4,1 % всего земельного

фонда.

Аренда земельных участков — основная форма земельных отношений

во всех субъектах Российской Федерации (табл. 6.3).

Сделки по купле-продаже земли гражданами и организациями

составляют в структуре всех сделок 5,5 % (305,7 тыс. на площади

48,4 тыс. га) и уменьшились в 2001 г. по сравнению с 2000 г. в целом

по Российской Федерации на 3,1 %. В 2001г. вырос объем

продаж земельных участков, предоставленных для индивидуального

жилищного строительства (на Ъ,\%) и личного подсобного

хозяйства (на 4,3 %).

Органами местного самоуправления было продано гражданам

и юридическим лицам 24465 земельных участков общей площадью

16257,4 га (5,4 % общего количества сделок с землей)

(табл. 6.4).

За период с 1993 г. (когда было продано 137,3 тыс. участков

площадью 57,2 тыс. га) по ) 998 г. общее число продаж государственных

и муниципальных участков ежегодно сокращалось в

1,5.„2 раза и составило в 1998 г. всего 11,5 тыс. участков общей

площадью 7,5 тыс. га. Начиная с 1999 г. наблюдается тенденция

увеличения площади выкупаемых государственных (муниципальных)

земельных участков гражданами под жилищное строительство,

личное подсобное хозяйство и садоводство. В 2001 г. гражданами

было приобретено 21356 участков общей площадью

2992,58 га, что на 35 % больше, чем в 1999 г. (табл. 6.4).

В 2001 г. органами государственной власти и местного самоуправления

было продано гражданам земельных участков для жилищного

строительства, личного подсобного хозяйства, садовод

6.2. Структура сделок с земельными участками в Российской Федерации

1998 г. 1999 г. 2000 г. 2001 г.

Вил сделки Число сделок

(плошддь, га)

Я>

Число сделок

(шюшадь. га)

% Число сделок

(плоишь, га)

%

/с

Число сделок

(площадь, га)

%

Всего 4415524 100 5226629 100 5271174 100 5556327 100

(24629062) (72150706) (6034733) (69955514)

В том числе:

Аренда государственных 3995491 90,4 4733347 90,5 4728690 89,7 5025656 90.4

и муниципальных земель (24523294) 9 (72028548) 6 (60213760) (69791128)

Продажа прав аренды го8104

0,16 15615 0,3 6936 0,12

сударственных и муници(

6844) (4999) (24553)

пальных земель

Продажа государственных 11467 0,26 22191 0.42 23969 0,45 24465 0,45

и муниципальных земель (7483) (15821) (4375) (16257)

Купля-продажа земли 234590 5.31 291771 5,58 315508 6,0 305692 5.5

гражданами и юридичес(

40945) (45361) (55618) (48381)

кими лицами

Дарение 26452 0,60 22443 0,43 23441 0,44 24576 0,5

(6610) (5832) (6027) (6948)

Наследование 144735 3,28 147533 2,82 161912 3,07 167512 3,0

(47037) (47606) (61668) (67410)

Залог 2789 0,06 1240 0,02 2039 0,04 1490 0,03

(3693) (694) (866) (837)

1998 г. 2000 г. 2001 г.

Категория земель 1999 г.

Земли городов и посел1421,3

442,1 543,4 491,6 1639,8 504.9 1875,1 596,1

ков 1618,1 1618,1 493,9 1839,8 585,3

всего арендаторов, в

том числе арендаторов,

уплачиваемых

арендную плату в 1508,9

виде твердой суммы

платежейЗемли сельских поселении

всего арендаторов, в

том числе арендато1240,7

1374,4

1292,4

1205,2

911,8 789,1 1242,3

1146,3

733,1

675,2

1202,8

1129,7

707,2

682,4

ров, уплачиваемых

арендную плату в

виде твердой суммы

платежейЗемли вне поселений 1333,5 22706,8 70573,3 1846,6 131522,4 1947.7 68487,8

всего арендаторов, н 1822,8 19190,2 1749,4 25503,7 1887,8 2678,2

том числе арендаторов,

уплачиваемых

арендную плату в 1622.4

виде твердой суммы

платежейИтого 3995,5 24523,3 72028,5 4728.7 132760.4 5025,6 69791,1

всего арендаторов, в 4733,3 20470.9 4513,8 26672,8 4857,3 28050,1

том числе арендаторов,

уплачиваемых

арендную плату в 4408,5

виде твердой суммы

платежей

6.4. 1

Число

сделок

Общая площадь

(средний размер

участка), га

ства меньше, чем в 1993 г., в 6 раз, крестьянским (фермерским)

хозяйствам —в 17 раз, а приватизированным предприятиям и

гражданам-предпринимателям на 9 %.

Граждане-предприниматели выкупили в 2001 г. по России 1439

участка площадью 428,9 га. Объем таких сделок был небольшой

(5,9 % общего числа проданных государственных и муниципальных

земель), в среднем на каждую сделку приходилось всего 0,30 га.

Земельные участки выкупали приватизированные предприятия

в 35 субъектах Российской Федерации.

В различных регионах России накоплен уже достаточный опыт

создания единых имущественных комплексов, состоящих из предприятия

и земельного участка. Участки, выкупленные промышленными

предприятиями, могут в дальнейшем сформировать вторичный

рынок земли, так как их возможно будет продать, заложить

или сдать в аренду. Наиболее активно этот процесс развивался

как и в предыдущие годы в Санкт-Петербурге, где за 2001 г.

было выкуплено 118 таких участков (22 га), или около 25% всех

участков, проданных местными органами самоуправления промышленным

предприятиям в целом по России.

Хотя законодательно в Российской Федерации было определено,

что цены на землю, продаваемую приватизированным предприятиям

органами государственной власти и местного самоуправления,

должны быть не менее 5-кратной ставки земельного налога,

стоимость продажи земли в субъектах России разнилась. Это

связано было с тем, что органы государственной власти и местного

самоуправления, основываясь на законодательной базе России,

самостоятельно принимали решения, устанавливающие цены на

земли. Так, в 2001 г. средние цены продажи земли приватизированным

предприятиям в России составляли в городах и поселках

20,05р/м2, в сельских поселениях— 1,99р/м2, вне поселений —

2,79 р/м2, а, например, в Санкт-Петербурге — 108,0 м2, в городах

и поселках Оренбургской области—129,83р/м2, Свердловской

области — 518,4 р/м* Обшая сумма платежей, поступивших от

продажи земли приватизированным предприятиям в 2001 г., составляла

201,8 млн р. (табл. 6.5).

Граждане-предприниматели приобретали земельные участки

по самым высоким договорным ценам. Так, в городах и поселках в

среднем по России эти цены составили 237,9 р/м2, в сельских поселениях

— 8,89 р/м2, а вне их — 4,76 р/м2.

Земельные участки, продаваемые местными органами самоуправления

гражданам для индивидуального жилищного строительства,

личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, были

в среднем в 7... 15 раз дешевле участков, продаваемых гражданампредпринимателям.

В 2001 г. в 28 субъектах Российской Федерации были проведены

торги (конкурсы и аукционы) по продаже гражданам и юридическим

лицам незастроенных земельных участков.

6.5. Средние иены на государственные и муниципальные земельные участки, проданные гражданам и юридическим лицам

в Российской Федерации

1998 г. 1999 г.

ВВ

Категория и вид использования li горн-В сельс-В сельс

Вне города Вне городах

земли дах и ких ких

поселе-и поселе-и

посел-поселе-поселе

ний посел-ний посел

ках ниях нкях

ках ках

Гражданам для индивиду-17,40 2,10 11,70 18,48 4,78 10,42 16,26

ального жилищного строительства,

личного подсобного

и дачного хозяйства,

животноводства

Гражданам и их объсдинени 70,50 12,00 2,20 95,74 17,74 58,01 263,94

им для предпринимательско! [

деятельности

Приватизированным пред-73.10 2,80 0,30 13,02 1,П 3,20 37,08

приятиям

Крестьянским (фермерским' 4,00 0,06 0,08 0,556 0,071 0,067 —

хозяйствам, другим сельскохозяйственным

предприятия 1

2000 г.

В сельских

поселениях

5,81

9,04

2,38

0,71

В

города

ч

поселках

15,84

237,92

20,05

1,80

Вне

поселений

3,68

2,81

4,17

0,18

2001г.

В сельских

поселениях

6,14

8,89

1,99

1,84

Вне

поселений

2,41

4,76

2,79

0,07

Органами государственной власти и местного самоуправления

на торгах было реализовано 1312 участков на площади 9736,2 га

(5,4 % всех проданных государственных и муниципальных участков),

в том числе на конкурсах — 292 участка (80,39 га) и аукционах

— 1020 участков (9655,8 га).

Основное число сделок по продаже земельных участков на конкурсах

и аукционах (7,7 участков на площади 69,71 га), осуществляли

в городах и поселках. В сельских поселениях было продано

513 участков (136,66 га), а вне их —82 участка (9529,86 га).

В целом по России число продаж земельных участков на торгах

в 2001 г. по сравнению с 2000 г. увеличилось в 1,5 раза. В этом году

земли продавали в основном под жилую застройку, для предпринимательской

и сельскохозяйственной деятельности и личного

подсобного хозяйства.

По итогам торгов в городах и поселках России было выкуплено

под строительство жилья 359 участков на аукционах (35 % всех

продаж на аукционах) и 148 участков на конкурсах (51 % всех продаж

на конкурсах). Больше всего таких земель выкуплено на аукционах

в городах Саратовской области — 99 (9,54 га) по средней

цене 2,68 р/м2, Ростовской области — 68 (4,68 га) по цене 2,14 р/м2

и на конкурсной основе в Московской области — 65 (3,53 га) по

26,0 р/м2.

Вместе с тем в Саратовской, Самарской и Ростовской областях

на аукционах активно выкупали земельные участки для предпринимательской

деятельности и сельскохозяйственного производства.

Так, в Самарской области было продано для предпринимательской

деятельности 69 земельных участков (2,7 га) по цене

115,0р/м2 в городах, в сельских поселениях— 1,13р/м2.

В 2001 г. на конкурсах и аукционах также были проданы земли,

предназначенные для садоводства, личного подсобного хозяйства,

под строительство предприятий торговли, промышленности и

других целей. Общая сумма средств, полученная от продажи этих

земельных участков на конкурсах и аукционах за 2001 г. составила

27,2 млн р. Всего в 2001 г. средств от продажи государственных и

муниципальных земель было получено около 1440,1 млн р.

Число прочих сделок с землей (наследование, дарение, залог

и др.) было небольшим и составляло в общем объеме сделок около

3 %. По данным Росземкадастра, за 2001 г. в субъектах Российской

Федерации было передано гражданам по наследству 167,5 тыс. земельных

участков на площади 67,4 тыс. га и оформлено 24,6 тыс.

договоров дарения на площади 6,9 тыс. га. Объем сделок по наследованию

земельных участков увеличился по сравнению с 2000 г.

на 3,5 % и дарению —на 5,1 %.

По данным государственной статистической отчетности, за период

с 1993 по 2001 г. число продаж земельных участков между

гражданами и юридическими лицами возросло в 31 раз. Так, в

2001 г. в 75 субъектах Российской Федерации было зарегистриро

вано 305,7 тыс. договоров по купле-продаже 48,4 тыс. га застроенных

и незастроенных земельных участков между гражданами и

организациями, что в 32 раза больше, чем в 1993 г. В частности,

число сделок по продаже земельных участков под индивидуальным

жилищным строительством увеличилось в 25 раз, под личным

подсобным хозяйством —в 39, садоводством — 26, дачным

хозяйством — в 93 раза.

В 1993 г. было осуществлено всего 9,99 тыс. таких сделок на

площади 1,1 тыс. га, в том числе было продано 3,6 тыс. участков

для индивидуального жилищного строительства общей площадью

0,26 тыс. га, личного подсобного хозяйства —3,3 тыс. (0,64 тыс. га),

садоводства 3,0 тыс. (0,23 тыс. га), дачного строительства — 40

(3,4 га).

Рынок земли в России формируется в основном вокруг крупных

городов — областных центров, и самую высокую цену земля

имеет в самих городах и прилегающих к ним пригородных районах.

Общее число проданных земельных участков гражданами и

организациями за 2001 г. по сравнению с предыдущим годом

уменьшилось на 3 % за счет снижения числа сделок с участками,

предоставленными для индивидуального жилищного строительства,

личного подсобного и дачного хозяйства (табл. 6,6).

Как и в предыдущие годы, в 2001 г. в целом по России большая

часть сделок по купле-продаже земли относится к участкам, используемым

для личного подсобного хозяйства, — 42,6 % (130270)

общего числа сделок, индивидуального жилищного строительства

- 29 % (88646) и садоводства - 25,2 % (76987).

Операции купли-продажи земельных участков между гражданами

и юридическими лицами в 2001 г. наиболее часто осуществляли

в Московской области (34тыс., или 11 % общего количества

в России), а также в Свердловской области (14,4 тыс.), Краснодарском

(20,8 тыс.) и Ставропольском (11,3 тыс.) краях. Цены на незастроенные

земельные участки значительно зависели от спроса и

предложения, места расположения, целевого использования и

других условий. Так, в 2001 г. в среднем по субъектам Российской

Федерации цены на незастроенные земельные участки, предоставленные

для жилищного строительства в городах и поселках, колеблются

от 3,0 до 130,0 р. за I м2, личного подсобного хозяйства в

поселениях от 0,01 до 24 р. за 1 м2, садоводства вне поселений от

0,05 до 30,0 р. за 1м2.

При этом в ряде субъектов Российской Федерации цена на землю

достаточно высокая. Так, средние цены земли городской территории

(земли под жилищное строительство) в Московской области

составляют 40,0—77,7 р за 1 м2, Приморском крае —

2,5...150,0 р. за 1 м2, а в Краснодарском крае цена на землю варьируется

от 10,0 до248,5р. за 1 м2.

6.6. Купля-продажа гражданами и юридическими лицами незастроенных земельных

участков в Российской Федерации за 2001 г.

1999 г. 2000 г. 2001г.

Виды целевого использования

земли Число Площадь, Число Плошадь, Число Площадь,

га сделок га сделок га

сделок

Для индивидуального жилищного

строительства:

вне поселений 341 81,00 531 63,78 557 60,71

в сельских поселениях 3427 536,80 4218 686,05 3943 550,39

в городах и поселках 6192 660,20 6680 900,86 6096 618,23

Итого 9960 1278,0 11429 1650,69 10596 1229,33

Для ведения личного подсобного

хозяйства;

вне поселений 983 887,10 578 617,40 476 267,50

в сельских поселениях 8506 1623,20 6263 988,09 6277 906,99

в городах и поселках 723 88,30 1084 142,65 53,3 61,08

Итого 10212 2598,60 7925 1748,14 7286 1235,57

Для садоводства

вне поселений 14390 1083,90 12575 917,45 11643 976,86

в сельских поселениях 2419 244,50 1540 118,53 1004 91,04

в городах и поселках 4940 337,00 5515 384,20 3269 232,44

Итого 21749 1665,40 19630 1420,18 15916 1300,34

Для дачного хозяйства:

вне поселений 332 39,90 1469 111,42 320 36,14

в сельских поселениях 423 50,60 258 30,15 370 49,53

в городах и поселках 171 20,00 192 22,94 314 24,55

Итого 926 110,50 1919 164,51 1004 110,22

Для других целей:

гражданам

вне поселений 124 1220,20 802 5748,44 148 3487,41

в сельских поселениях 35 12,40 66 42,03 34 7,79

в городах и поселках 91 12,20 263 29,90 76 112,74

Итого 250 1244,80 1131 5820,37 258 3607,94

Юридическим лицам

вне поселений 448 1778,90 602 3746,28 83 736,72

в сельских поселениях 9 8,00 7 1,49 6 9,98

в городах и поселках 73 158,50 27 26,32 8 4,26

Итого 530 1945,40 636 3774,09 97 750,96

Всего 43627 8842,70 42670 14577,98 35157 8234,36

Арендные отношения в России по использованию земель сельскохозяйственного

назначения регулируют федеральным законодательством,

а также нормативными правовыми актами субъектов

Российской Федерации и местного самоуправления.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за землю

определяют договором аренды.

При аренде государственных и муниципальных земель сельскохозяйственного

назначения соответствующие органы исполнительной

власти устанавливают базовые размеры арендной платы.

Плату за арендуемые земли устанавливают:

в денежной форме;

установленной доле полученных в результате использования

арендуемых земель продукции, плодов или доходов;

форме передачи арендатором арендодателю обусловленной договором

веши в собственность или аренду;

форме возложения на арендатора обусловленных договором

затрат на улучшение арендуемых земель.

После введения в действие Закона Российской Федерации «О

плате за землю» органы государственной власти субъектов Российской

Федерации и местного самоуправления городов и районов

приняли постановления (решения) по установлению базовых

размеров арендной платы, которые определяли на основе действующих

ставок земельного налога с применением коэффициентов в

зависимости от ценности территории, целевого использования земель,

категории арендаторов.

Базовые размеры арендной платы за земли регулируют также

ежегодными Федеральными законами «О федеральном бюджете»,

которые устанавливают индексацию не только ставок земельного

налога, но и размеров арендной платы за государственные и муниципальные

земли. Так, Федеральным законом «О федеральном

бюджете на 2002 г.» предусмотрена индексация на 12 % ставок земельного

налога и арендной платы за землю, находящуюся в государственной

и муниципальной собственности.

Органы государственной власти субъектов Российской Федерации,

а также органы местного самоуправления по-разному подходят

к определению базовых размеров арендной платы за земли сельскохозяйственного

назначения (использования). За последние Шлет,

начиная с 1991 г., арендные отношения получили значительное развитие.

За этот период существенно увеличилось число арендных соглашений,

а в ряде субъектов Российской Федерации были разработаны

методики по определению арендных платежей за землю.

В большинстве субъектов России базовые размеры арендной

платы за земли сельскохозяйственного назначения (или использования),

находящихся в государственной и муниципальной собственности,

определяли на основе ставок земельного налога, действующего

для этой категории земель. Например, в Ленинградской

области органами государственной власти были утверждены

коэффициенты к ставкам земельного налога для установления базовых

размеров арендной платы за земли государственной и муниципальной

собственности. Так, за использование сельскохозяйственных

угодий организациями, за земли, арендуемые гражданами

для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества,

а также за земли, предоставленные для сенокошения

и выпаса скота, в городах и поселках был введен коэффициент 2,0

к ставкам налога, в сельских поселениях — коэффициент 1,5, а вне

поселений — на уровне ставок земельного налога.

В 2001 г. действовало 5025,6 тыс. соглашений (69791,1 тыс. га) по

аренде земли, заключенных местными органами самоуправления с

гражданами и юридическими лицами, против 4728 тыс. арендных

соглашений на площади 132760,4 тыс. га в 2000 г. (табл. 6.7).

6.7. Аренда государственных и муниципальных земель по некоторым категориям и видам использования земельных участков в

Российской Федерации

1998 г. 1999 г. 2000 г. 20011

Категория и вид использования

Площадь, тыс. га Площадь, тыс га Плошадь, лыс. га Площадь, тыс га

земли Число Число Число Число

ел елок (средний размер

участка, га) сделок (средний размер

участка, га) сделок (средний размер

участка, га) сделок (средний размеручастка, га)

Земли городов и поселков:

промышленности, транс- 52081 169,5 (3,3) 68558 186,9 (2,7) 65458 179,7 (2,7) 87420 215,8 (2,5)

порта, связи, строительства

торговли, общественного 79286 18,2(0,13) 96062 20,0(0,21) 91197 17,6(0,19) 110524 23,5(0,21)

питания, бытового и сервисного

обслуживания

граждан и их объединсний,

используемые для

793433 93,6 (0,12) 938211 128,3 (0,14) 912514 125,2 1028937 151,3 (0,15)

жилищного строительства,

личного подсобного

и дачного хозяйства,

садонодства, животноводства

и огородничества

граждан и их объедине76028

4,7 (0,06) 85816 3,1 (0,04) 94002 3,7 (0,04) 111102 6,1 (0,05)

ний, используемые для

предпринимательской

деятельности

Земли сельских поселений:

6018 25,5(4,2) 7151 25,5(3,6)

промышленности, транс- 4858 24,3(5,0) 6642 81,9(12,3)

порта, связи, строительства

1163690 486,6 (0,4) 1128069 490,8 (0,4)

граждан и их объедине- 1145351 705,6 (0,6) 1198589 536,6 (0,4)

ний, используемые для

жилищного строительства,

личного подсобного

и дачного хозяйства, садоводства,

животноводст

сслИьсХРоТяГс'твенВныхпредприятий

7038 424,2 (60,3) 4489 250,2 (55,7) 4519 185,2 (41,0) 3863 163,3 (42,3)

Земли вне поселений:

промышленности, транс- 5345

порта, связи, строитель299,8

(56,1) 6518 286,5 (44,0) 6322 267,1 (42,2) 7702 424,1 (55,1)

сельскохозяйственных 10595319073,1 (1800,0)55971 57115,7 (1020,5) 63378 124906,3 (1970,8) 81410 588496 (722,9)

г^ждТн^их объедине1118340ний,

используемые для

жилищного строительства,

личного подсобного

и дачного хозяйства, садоводства,

животноводства

и огородничества

1589,9(1,4) 1499099 2941,1(2,0) 1487103 3179,5(2,1) 1695617 4209,0(2,5)

ю

о

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации «О

продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под

застройку земельных участков, расположенных на территориях городских

и сельских поселений или права их аренды» и Постановлением

Правительства Российской Федерации «О порядке организации

проведения торгов (аукционов, конкурсов)» в субъектах России

принимали соответствующие законодательно-нормативные

акты, в результате чего получили широкое распространение сделки

по продаже прав аренды земли. Так, в 2001 г. была осуществлена

продажа прав аренды земли в 46 субъектах Российской Федерации.

При этом гражданами и организациями были выкуплены права

аренды 6936 земельных участков площадью 24553,0 га. В 2001 г. доход

от продажи прав аренды в г. Москва составил более 6 млрд р., а

в целом по остальным субъектам России — только 3,7 млрд р.

Наибольшее число продаж прав аренды земли отмечено в Москве

(1693, 217,5 га) и Нижегородской области (1172, 35,08 га).

В соответствии с Законом Российской Федерации «Об ипотеке»

в 2001 г. в целом по России гражданами и юридическими лицами

было заключено с кредитными организациями 1490 договоров о залоге

земли (836,9 га), что на 27 % меньше предыдущего года. При

этом граждане передали в залог 649 земельных участка площадью

78,3 га, а юридические лица — 841 участок площадью 758,6 га. Наибольшее

число залоговых операций с землей проведено в Самарской

области (94, 28,24 га), Ставропольском крае (76, 5,0 га), Амурской

области (114, 31,2га) идр. В г.Москва осуществлено 122

(29,02га) таких сделок, а в г. Санкт-Петербург—157 (212,0га). В

залог граждан в основном передавали земельные участки, приобретенные

под индивидуальное жилищное строительство.

Однако, как и в предыдущие годы, общий объем залоговых сделок,

совершенных в 2001 г., был мал. Не все российские коммерческие

банки готовы к осуществлению залоговых операций с земельными

участками, так как информация о рыночных ценах на

землю ограничена. Кроме того, для большинства граждан ипотечный

кредит был не доступен в связи с отсутствием необходимого

дохода, позволяющего вернуть заложенную землю.

Фискальная функция платежей за землю характеризуется в целом

следующими показателями: в 2001 г. во все уровни бюджетов

Российской Федерации поступило 30,1 млрд р., в том числе от земельного

налога — 16,0 млрд р. (53 %) и арендной платы —

14,1 млрд р. (47%). По сравнению с 2000 г. в 2001г. земельных

платежей собрано на 27 % больше, земельного налога — на 15 %,

арендной платы — на 30 % (табл. 6.8). Следует также отметить опережающий

рост доли арендной платы в течение последних лет по

сравнению с земельным налогом.

Основная масса средств была собрана за использование земель

поселений — 85 %, за использование земель сельскохозяйственного

назначения — 4,0 % и за другие земли — 11,0 %.

6.8. Средние размеры арендной платы за использование государственных и муниципальных земель в Российской Федерации,

/2

1998 ['. 1999 г. 2000 г. 2001г.

В сель-В горо-В сель-В горо-В сель-В горо-В сель-В горо

Арендатор Вне Вис Вне Вне

ских яахи ских дах и ских дах и ских дах и

поселе-поселе-поселе-поселе

поселе-посел-поселе-посел-поселе-посел-поселе-посел

нии ний ний ний

ниях ках ниях ках ниях ках ниях ках

Предприятия организации,

учреждения:

промышленности, транс0,15

0,22 1,97 0,23 0,31 3,32 0,51 0,75 3,31 0,21 0,62 4,07

порта, связи, строительства

торговли, общественного 2,67

9,54 0,71 3,52 49,26 2,13 4,54 20,65 2,97 4,81 50,55

питания, битового и сервисною

обслуживания

сельскохозяйственные 0,005 0,018 0,029 0,004 0,023 0,02 0,005 0,014 0,04 0,005 0,010 0,013

предприятия

Граждане, их объединения,

используюшие земельные

участки:

для индивидуального 0,009 0,01 0,14 0,009 0,016 0,13 0,008 0,05 0,17 0,009 0,05 0,14

жилищного строительстна,

личного подсобного и

дачного хозяйства, садонодства,

животноводства

и огородничества

предпринимательской 0,05 18,22 17,21 3,89 17,98 38,66 1,73 19,64 32,54 0,79 23,09 34,37

деятельности (кроме сельскохозяйственного

производства)

Органами федерального казначейства в доход федерального

бюджета в 2001 г. было перечислено 8,1 млрд р. Это на 25 % больше,

чем в предыдущем году.

В совокупных доходах федерального бюджета России земельный

налог и арендная плата за землю составляют около 1 %, а в

доходах от платежей за пользование природными ресурсами —

50,5 %. Для сравнения, платежи за пользование водными объектами

составили 676,6 млн р., или 10,5% земельных, а платежи за

вредные выбросы и отходы соответственно — 614,8 млн р. и 9,5 %.

Удельный вес централизованных платежей за землю в федеральный

бюджет составил 27,0 % (в 2000 г. — 26,2 %), в том числе

от сбора земельного налога — 25,8 % и арендной платы — 27,9 %.

Основные доходы федерального бюджета в 2001 г. получены от

земельного налога и арендной платы за городские (поселковые)

территории — 97 % (8,1 млрд р.) При этом доля городов Москва и

Санкт-Петербург в доходах федерального бюджета по этой статье

составила 21,3 % (1,7 млрд р.).

Земельный налог и арендная плата за земли государственной и

муниципальной собственности — один из самых эффективных видов

налогов и сборов в консолидированный бюджет России по

сравнению с другими налогами и сборами с точки зрения администрирования

объемов, относительной простоты процедур расчета

и сбора и, что самое важное в условиях инфляции, эти платежи,

основанные на земельной ренте, не оказывают прямого давления

на увеличение рыночных цен на производимые товары и услуги.

Верхний предел возможного объема сбора земельного налога и

арендной платы за землю — земельная рента, оценивается в целом

по стране боле чем в 300 млрд р. в год.

В ряде городов и регионов в 2001 г. была завершена кадастровая

оценка городских и сельских земель, установлены ставки земельного

налога и арендной платы в зависимости от месторасположения

и качества земельных участков. Ежегодно на основе данных

государственного земельного кадастра и оценки земель выявляют

плательщиков земельного налога с установлением точной налогооблагаемой

базы, что позволило увеличить сбор земельных платежей,

млн р.: 1993 г.-308; 1994 г.-1655; 1995 г.-3316; 1996 г. —

5353; 1997 г.-9436; 1998 г. - 11027; 1999 г. - 18113; 2000 г.

2476,5; 2001 г.-30141.

Земельный налог по сравнению с другими налогами имеет ряд

преимуществ. Так как объектом налогообложения является земельный

участок с юридически признанными в земельном кадастре границами,

экономическими и качественными характеристиками, а

также известен его правообладатель, то от уплаты этого налога уклониться

невозможно, а также он стимулирует привлечение инвестиций

в развитие территорий и не наказывает конкретных инвесторов

за улучшения, производимые на земельных участках.

Земельный налог плательщики перечисляют за земли:

в пределах границ сельских поселений и за другие, переданные

в их ведение, — на бюджетные счета сельских органов местного

самоуправления;

в пределах поселковой, городской границ и за другие, переданные

в их ведение, а также за земли в границах района, за исключением

переданных в ведение сельских органов местного самоуправления

— в соответствии с установленными законодательством

Российской Федерации долями на бюджетные счета Российской

Федерации в федеральном казначействе субъекта

Российской Федерации, соответствующую часть средств —на

бюджетные счета соответствующих органов местного самоуправления.

Например, Федеральным законом «О федеральном бюджете на

2001 г.» было установлено, что в 2001 г. земельный налог и арендную

плату за земли городов и поселков плательщики перечисляют

в полном объеме на счета органов федерального казначейства с

последующим распределением доходов от их поступлений между

уровнями бюджетной системы Российской Федерации по следующим

нормативам, %: федеральный бюджет — 30; бюджеты субъектов

Российской Федерации (за исключением городов Москва и

Санкт-Петербург) — 20; бюджеты городов Москва и Санкт-Петербург

— 70; бюджеты городов и поселков, иных муниципальных образований

(за исключением муниципальных образований, входящих

в состав городов Москва и Санкт-Петербург) — 50.

Проанализировав действующие ставки земельного налога и

размеры оценочной стоимости земель, можно сделать следующие

выводы по формированию рынка земли в стране:

1. Налоговое бремя (отношение действующих ставок земельного

налога к размеру земельной ренты или нормативной цене земли)

по земельному налогу на земли сельскохозяйственных товаропроизводителей

(с учетом индексации 1999 г.) больше, чем на земли

городов и поселков и земель промышленности вне поселений.

2. Налоговое бремя на земли городов и поселков уменьшается по

мере роста численности населения этих поселений (более чем в

20 раз при увеличении численности жителей от 20 тыс. до 500 тыс.

человек и более).

3. Налоговое бремя на земли городов и поселков, имеющих

численность населения до 20 тыс. человек, в зависимости от регионов

страны отличается более чем в 20 раз.

4. Оценочная стоимость единицы площади сельских поселений

в России различается более чем в 100 раз (например, курортные и

пригородные поселения в сравнении с удаленными небольшими

сельскими поселениями). В то же время ставки земельного налога

в этих поселениях различаются только в несколько раз, что приводит

к различиям налогового бремени на земли сельских поселений

в несколько десятков раз.

5. Ставки земельного налога на земли, используемые в промышленности,

завышены в несколько раз по отношению к землям

других категорий.

Поэтому дальнейшая индексация действующих ставок земельного

налога, затрагивающая в равной степени и худшие и лучшие

земли, нецелесообразна, так как в этом случае:

увеличивается налоговое бремя на малоценные земли, что напрямую

влияет на повышение рыночных цен на товары и услуги,

так как рыночные цены формируются при выращивании продукции

на худших землях в качественном и пространственном отношениях;

не обеспечивается необходимая полнота изъятия дифференцированного

дохода от месторасположения и качества земель, неоправданно

присваиваемого при использовании лучших земель.

Ликвидировать эти негативные явления позволит одновременно

проводимая по единой методике государственная кадастровая

оценка земель всех категорий на территории всех административно-

территориальных образований Российской Федерации.

Ожидаемый ежегодный прямой экономический эффект от увеличения

налогов и сборов при дарении, наследовании земельных

участков и в иных предусмотренных законодательством случаях

может составить более 1,0 млрд р. и 3...5 млрд р. за счет введения

дифференцированной индексации ставок земельного налога.

Для реформирования земельных отношений важно осуществление

на всей территории государственной кадастровой оценки

земель и обеспечение перехода на систему земельных платежей,

формирующихся на основе рентной стоимости земли. Анализ

формирования системы земельных платежей в России показал,

что она не отвечает современным условиям создания системы

экономического регулирования земельных отношений и управления

земельными ресурсами. Причины этого несоответствия состоят

в том, что земельными платежами охвачено менее трети земельного

фонда; низкие ставки платежей; наличие большого числа

льготников, освобожденных от платежей; не целевое использование

средств от земельных платежей; ограничение форм платы за

землю. Поэтому в действующую систему земельных платежей необходимо

внести серьезные изменения. При этом следует исходить

из того, что ставки земельных платежей должны быть экономически

значимыми и строго соответствовать рентной доходности

соответствующего земельного участка; земельные платежи должны

быть обязательными для всех землепользователей без исключения;

льготное налогообложение должно регулироваться только

размерами и сроками уплаты платежей и сборов; система платежей

за землю, кроме земельного налога и арендной платы, должна

включать и единовременные платежи за изменение целевого использования

сельскохозяйственных угодий, а также сборы от сделок

с землей, за пользование земельной информацией, штрафы.

Кроме того, земельные платежи необходимо устанавливать неизменяемыми

на 3...5 лет.

Расчеты, проведенные специалистами Росземкадастра, показывают,

что при переходе на новую систему платежей за землю возможно

увеличение их ежегодных объемов до 40...50 млрд р., в том

числе за земли городов и поселков —до 30...40млдрр. Учитывая

постоянное и стабильное поступление средств от земельных платежей

в доходную часть местных бюджетов, эти средства могут

быть основой финансирования работ по улучшению земель, формированию

систем образования и здравоохранения, как это делают

во многих странах мира.

Оживлению земельного оборота в условиях переходного состояния

российской экономики могут способствовать следующие мероприятия:

формирование сети земельных ипотечных банков при

активном участии государства; кадастровая и рыночная оценки земельных

ресурсов; создание системы законодательной зашиты

прав на земельную собственность; формирование единой федеральной

системы государственного земельного кадастра и регистрации

прав на недвижимость; создание кредитных ресурсов за

счет привлечения средств населения путем снижения процента по

депозитам и на этой основе превращения кредитных ресурсов в

главный источник инвестиций, а также средств российских и иностранных

инвесторов; приведение в движение всей системы

экономических форм по цепочке: кредитные ресурсы — инвестиции

— экономический рост —доходы.

Например, в г. Москва организационно-инновационная инфраструктура

рынка недвижимости включает:

организации, формирующие кадастровые дела на объекты недвижимости

(Москомзем, Москомимушество, Мосприватизация);

организации, регистрирующие права на недвижимость (государственные

регистраторы прав на недвижимость);

организации, управляющие недвижимостью;

биржи (Московская земельная палата);

риэлторские фирмы (Московская гильдия риэлторов);

банки (ипотечные банки, Земельный банк);

фирмы — инвесторы (девелоперы — строительство и продажа

жилого фонда);

фирмы асессоры (оценщики недвижимости);

органы лицензирования риэлторских фирм;

организации, обеспечивающие выпуск ценных бумаг (облигации

жилищного займа, земельные векселя и др.).

Контрольные вопросы и задания

1. Какие экономические регуляторы земельных отношений Вы знаете? 2. Что

такое земельная рента? 3. Какие виды земельной ренты Вы знаете? 4. Каковы особенности

земельной ренты в городах? 5. Расскажите о системе платежей за землю.

6. Что Вы знаете о земельном налоге? 7. Что такое залог земель? 8. Как происходит

формирование земельного оборота в России? Расскажите об аренде земель.