Относительные показатели роста/снижения цен на рынке аренды производственной недвижимости по зонам г. Перми за 4 квартал 2011 г. И 2011 год

Зона	с учетом сезонных колебаний		без учета сезонных колебаний			в соответствии с трендом
	4 кв. 2011	2011 год		4 кв. 2011	2011 год		4 кв. 2011	2011 год
Зона 1	1,99%	12,06%		1,95%	13,63%		2,12%	13,90%
Зона 2	2,32%	3,71%		2,21%	1,61%		6,96%	6,07%
Зона 3	- 8,15%	- 5,40%		- 8,33%	- 9,84%		- 7,11%	- 15,55%

Для сглаживания колебаний средних арендных ставок по зонам использовался полиномиальный тренд. В соответствии с трендом, наиболее уверенный рост в 2011 г. наблюдается в 1-й зоне. В 3-й зоне, наоборот, произошло снижение средней арендной ставки.

В целом, можно сказать, что наметившаяся в 3-м квартале 2011 г. отрицательная тенденция не подтвердилась. В 4-м квартале 2011 г. наблюдался рост цен и арендных ставок на производственную недвижимость. За весь 2011 год также наблюдалась положительная динамика, что может свидетельствовать о восстановлении рынка. Наиболее бурный рост произошел в центральной части города (зона 1). В ближайшие полгода можно ожидать продолжение восстановления рынка производственной недвижимости Перми невысокими темпами. Темпы роста будут зависеть от общего состояния рынка недвижимости, что, в свою очередь, зависит от макроэкономической конъюнктуры.

Спрос и сроки экспозиции на рынке производственной недвижимости

В средствах массовой информации практически не отражается спрос на объекты производственного назначения. На рынке недвижимости величина спроса и предложения, а также их соотношение меняются в зависимости от стадии развития рынка. Влияние экономического кризиса отразилось на рынке недвижимости в снижении спроса, прежде всего, из-за снижения покупательной способности. В первой половине, а также летом 2010г. риэлторы отмечали заметную активизацию спроса, в первую очередь, на рынке жилья. Вслед за жилым сектором оживился и коммерческий, в том числе производственный сегмент. Однако к концу 2010 года спрос на рынке недвижимости снова несколько понизился. Анализ цен на рынке производственной недвижимости показал, что в первой половине 2010 г. почти на всех подсегментах наблюдался небольшой рост средних цен, а во второй половине – снижение. В 4-м квартале 2011 г. цены практически не изменились, небольшой рост наметился только на подсегменте производственных складов

Об оживлении рынка после спада свидетельствует также небольшое увеличение количества предложений на рынке купли-продажи. В острой фазе кризиса в III группе производственных объектов предложение сначала сильно увеличилось, затем стало сокращаться и за три квартала 2009 г. упало примерно на 30%. Это было связано с реакцией продавцов на снижение спроса, поскольку многие из них просто отказались продавать объекты по столь низким ценам. В 2010 году и в 4-м квартале 2011 года ежемесячное количество предложений производственных объектов (в III группе) росло. Это говорит о том, что продавцы снова вышли на рынок и готовы работать.

В общем, достаточно популярными на современной стадии развития рынка производственной недвижимости остаются объекты автохозяйства, в основном автомойки и автосервисы. В первую очередь, это обусловлено большим количеством автомобилей на дорогах Перми, которые необходимо обслуживать. Заморозка многих жилых и коммерческих объектов в Перми привела к тому, что земельные участки стали использоваться как автостоянки. Далее данная тенденция дополнилась тем, что на данных стоянках в центре города стали появляться автомойки (в том числе переносные) и шиномонтажи. В настоящее время данная тенденция уже не носит массовый характер, но пока сохраняется. В 2011 г. не наблюдается роста числа АЗС, что было характерно для кризисного периода.

На рынке складской недвижимости Перми наблюдается неоднозначная ситуация. Рынок качественных складов еще не сформировался, и с учетом сложившихся условий в ближайшее время ситуация не изменится. Перспективы строительства индустриальных парков, лоббируемые Администрацией города, остаются неявными. В 4-м квартале 2011 г. выдано разрешение на ввод в эксплуатацию логистического центра «Пермские Овощи». Заметим, что открытие центра состоялось еще в 3-м квартале 2010 г. Предложение качественных складов на рынке в настоящее время крайне ограничено и присутствует, в основном, на рынке аренды. В целом, подсегмент складов является наиболее развитым на рынке производственной недвижимости. Цена на склады в период кризиса снизилась сильнее, чем на здания и помещения, однако, во многом из-за выбытия высококачественных предложений. В 4-м квартале 2011 г. зафиксирован рост средней цены на 5%. Положительным моментом можно считать также то, что в г. Перми вновь началась реализация проектов современных логистических центров.

В период кризиса на рынке производственной недвижимости г. Перми увеличились сроки экспозиции на всех его подсегментах. С наступлением стадии стабилизации, можно говорить об оживлении рынка, но сроки экспозиции остаются высокими. В таблице 3.4.7. приведены сроки экспозиции производственных объектов в настоящее время.

Таблица 3.4.7.