Среднеценовые показатели на рынке купли-продажи производственной недвижимости г. Перми за 4 квартал 2011 г., руб. / кв.М.

Груп-па	Подгруппа	Октябрь, 2011			Ноябрь, 2011				Декабрь, 2011
		Мин.	Средняя	Макс.	Мин.	Средняя	Макс.	Мин.		Средняя	Макс.
IV группа	гаражи	1 250	10 332	65 217	1 250	10 359	65 217	1 250		10 849	65 217
	объекты автохозяйства	8 462	24 941	35 644	11 140	25 833	39 604	11 140		24 650	59 666
III группа	производственные здания	4 430	13 674	28 125	4 430	13 999	28 125	4 430		14 030	28 125
	производственные помещения	7 500	14 417*	37 500	12 776	16 807*	20 667	12 776		14 480*	20 667
	производственные склады	3 000	16 141	45 000	3 000	16 602	45 000	3 000		16 953	45 000
II группа	производственные базы	4 286	11 416	32 500	4 286	11 807	28 351	4 286		12 539	32 500
	промышленные территории	1 000	2 087*	8 108	1 000	2 122*	8 108	1 000		2 283*	8 108

* - значения определены по нерепрезентативной выборке

График 8	Изменение средней цены за 4-й квартал 2011 г. Подсегмент Рост/снижение IV группа Гаражи 4,70% Объекты Автохозяйства 6,65% III группа Производственные здания 4,59% Производственные помещения - 3,31% Производственные склады 1,55% II группа Производственные базы ≈ 10,36% Промышленные территории* ≈ 18,11%
* выборка нерепрезентативна, возможны случайные отклонения

Из графика 8 видно, что в 2011 г. на рынке производственной недвижимости г.Перми, в целом, наблюдался рост средних цен предложения. Однако более заметный рост произошел в первой половине года, в то время как во второй половине года цены колебались. Более того, рынок производственной недвижимости подвержен значительным колебаниям цены в силу ограниченного числа предложений.

Максимальный рост зафиксирован на подсегменте производственных баз, что связано с восстановлением после снижения в 2009 – 2010 гг. и достаточно заметными структурными изменениями. Повышение цены в данном подсегменте в большей степени связано с увеличением количества более дорогих предложений. Среди повторяющихся предложений цена осталось неизменной, за исключением нескольких случаев как роста так и снижения цены предложения.

Комплексы на больших земельных участках (до 5,5 га) – так называемые промышленные территории – остаются самыми дешевыми объектами производственной недвижимости в расчете на 1 кв.м. В 3-м квартале они предлагались в диапазоне от 1 до 10,1 тыс.руб./кв.м. Большой разброс цен не позволяет достоверно рассчитать среднюю цену в данном подсегменте. Примерный расчет средней цены показывает, что из месяца в месяц данный показатель колеблется значительно.

Средняя цена на объекты автохозяйства сильно зависит от качества объектов, входящих в выборку. Объекты низкого качества (гаражи под автосервис) предлагаются в диапазоне 8 – 20 тыс. руб./кв.м, а объекты более высокого качества (действующие автосервисы и автомойки) – дороже – в диапазоне 20 – 60 тыс. руб./кв.м., что сопоставимо с ценами на рынке жилья.

Если рассматривать качественную составляющую предложения складов на рынке купли-продажи, то можно отметить, что, в основном, преобладает предложение капитальных складов среднего класса качества. Такие объекты в 4-м квартале 2011 г. попали в ценовой диапазон от 8 до 30 тыс. руб./кв.м, хотя зафиксировано 2 предложения по 35 тыс.руб./кв.м. Склады низкого класса качества в 4-м квартале предлагались по цене от 3 до 16 тыс.руб./кв.м. Среди складов высокого класса качества встречались единичные объекты по цене 38 – 45 тыс.руб./кв.м. На пермском рынке складов достаточно сложно проследить зависимость цены предложения от размера помещения. Гораздо большее влияние на их цену оказывают качество и местоположение. Небольшое количество предложений не позволяет получить репрезентативную выборку складов по размерам внутри каждого класса и зоны. Тем не менее можно отметить, что в среднем классе качества (доля – 77%) склады размером менее 1000 кв.м. на конец 4-го квартала занимали 60% предложений, склады площадью от 1000 до 3000 кв.м – порядка 33%, а склады площадью более 3000 кв.м – только около 7%. По итогам 4-го квартала 2011 г. склады среднего класса качества площадью от 1000 до 3000 кв.м предлагались на 10 – 12% дешевле, чем склады площадью менее 1000 кв.м.

На графике 9 представлена динамика средних цен предложения и темпы роста/снижения на рынке складов в г.Перми в зависимости от класса качества.

График 9

Изменение средней цены за 4-й квартал 2011 г. Класс качества Рост/снижение Высокий - - Средний - 0,18% - Низкий* 8,62% Склады в среднем по городу 1,55%

* расчет темпов снижения произведен примерно из-за малого объема выборки

Минимальное количество предложений по складам высокого класса качества не позволяет рассчитать среднюю цену предложения. Цены услуг складской логистики некоторых пермских опреаторов (компаний «Гигант» и «Линия семь»).

Изменения средних цен на рынке складов среднего и низкого классов качества в 4-м квартале 2011 г. представлены на графике 9.

Ценовые характеристики по производственным объектам III группы (наиболее развитый подсегмент) за 2011 г. в соответствии с зонированием производственной недвижимости г.Перми представлены на графике 10.

График 10

Изменение средней цены за 4-й квартал 2011 г. Зона Рост/снижение 1-я зона 11,5% 2-я зона 0,8% 3-я зона 3,5% В среднем по III группе 3,2%

Повторим, что на рынке производственной недвижимости прослеживаются заметные краткосрочные колебания. С целью их сглаживания проводится анализ динамики цен в более долгосрочной (более года) перспективе.

Рассмотрим ценовую ситуацию на рынке гаражей. В 4-м квартале 2011 г. средняя цена на гаражи в расчете за 1 бокс выросла на 3,2%. На рынке гаражей проявляется сезонность: в осенне-зимний период цены повышаются. Однако в большей степени это касается капитальных кооперативных гаражей (см. график 11).

Доля современных подземных гаражей в общем объеме предложения на конец 4-го квартала составила 16,7%. Поэтому такие предложения существенного влияния на показатель средней цены не оказывают. Таким образом, средняя цена предложения на гаражи формируется в основном за счет предложений на капитальные гаражи.

График 11

Изменение средней цены за 4-й квартал 2011 г. Тип гаражей Рост/снижение Капитальные (кооперативные) 5,56% Подземные гаражи и комплексы 7,36% Гаражи в среднем по городу 3,20%

В целом, на рынке производственной недвижимости г.Перми в 2011 г. наблюдался рост средних цен предложения. Однако более заметный рост произошел в первой половине года, в то время как во второй половине года цены колебались.