Процесс приватизации государственных промышленных предприятий в 1992 г. повлек за собой развитие производственного сектора рынка недвижимости в г. Перми. Сначала объекты производственного назначения выступали только в сделках купли-продажи, с 1994 г. – в сделках аренды.

С переходом к рыночной экономике производственная недвижимость пережила трудный период: собственник получил в управление огромное хозяйство, которое зачастую содержать собственными силами, а не на государственные средства, становилось сложно и невыгодно. Так, многие объекты производственного назначения для вновь созданных акционерных обществ и обществ с ограниченной ответственностью становились «избыточными» активами, т.е. активами, не участвующими в производстве.

Процесс совершенствования в области управления недвижимостью в течение последних 15 лет привел к необходимости реализации избыточных площадей на открытом рынке и, соответственно, к развитию производственного сегмента рынка недвижимости. Значимость сегмента повышается из года в год. Заметим, что современный рынок недвижимости производственного назначения переживает переходный период, и теперь может рассматриваться как сегмент в рамках коммерческого сектора.

Рынок купли-продажи производственной недвижимости

В настоящее время можно говорить о формировании и развитии в основном вторичного рынка производственной недвижимости, т.к. объекты нового промышленного строительства в большинстве случаев возводятся собственными силами, для собственных нужд предприятий и не «выходят» на открытый рынок. Если речь идет о строительстве нового завода, то это, как правило, инвестиционный проект производителя, который планирует получить прибыль от реализации продукции, а не от продажи самого завода. Даже если новый завод будет продан, то объектом купли-продажи станет бизнес, а не отдельный объект недвижимости.

Кризисные явления на рынке недвижимости привели к замедлению темпов строительства, в том числе объектов производственной недвижимости. В 2009 г. объем ввода сократился по сравнению с 2008 г. примерно на 25% и составил около 40 тыс.кв.м. За 9 месяцев 2010 г. сдано более 9 тыс.кв.м.

Важно также, что промышленное строительство в большей степени развивается на территории края, а не в его административном центре. Это во многом объясняется стратегическим развитием региона в целом. Также стратегия предусматривает перенос некоторых предприятий из центра в более отдаленные районы либо за черту города.

Отметим, что в период кризиса частный бизнес пересмотрел инвестиционные программы с точки зрения оптимизации издержек и поддержания текущей ликвидности, а государство сосредоточило усилия на поддержке социальной сферы – создании дополнительных рабочих мест, поддержке начинающих предпринимателей, строительстве дорог, благоустройстве территории города и создании других общественных благ.

Объекты производственного назначения можно классифицировать по разным критериям, основным из которых является функциональное назначение объекта. По этому признаку на рынке производственной недвижимости можно выделить 4 группы объектов:

Группа производственной недвижимости	Состав группы
I группа*	производственно-административные комплексы, состоящие из земельного участка и зданий, близких по характеристикам технопаркам
II группа	производственные базы, состоящие из земельного участка и объектов основного и вспомогательного производства
III группа	Отдельно стоящие здания (помещения) производственного назначения (административно-бытовой корпус, цех, склад, ангар и т.п.)
IV группа	объекты автохозяйства, включая гаражные комплексы, гаражи, стоянки, автозаправочные станции, объекты автосервиса и т.п.

* I группа не представлена предложениями на рынке производственной недвижимости Перми.

Зонирование производственных объектов г. Перми

Зонирование для производственных зданий и помещений

Зона	Административные районы	Берег р. Кама	Микрорайоны	Основные улицы
Зона 1	Ленинский	Левый	Центр
	Свердловский	Левый	Все микрорайоны кроме м/р Н.Ляды и Г. Мыс (основные: Крохалева, Краснова, Промзона, Чкалова, Липовая гора, Владимирский)		Героев Хасана, Куйбышева, Лодыгина, Васильева, Чкалова, Чернышевского
	Индустриальный	Левый	Бахаревка, Балатово, Нагорный, Ераничи, Новоплоский		Карпинского Мира, Свиязева, Рязанская, Геологов
	Дзержинский	Левый	Данилиха, Парковый, Железнодорожный, Заимка, Красный Октябрь		Шоссе Космонавтов, Рабочая, Дзержинского, Трамвайная, Деревообделочная
	Мотовилихинский	Левый	Горки, Рабочий поселок, Садовый		Инженерная, Фрезеровщиков, Ким, Уральская, Старцева
Зона 2	Ленинский	Правый	Камская долина		Борцов Революции
	Индустриальный	Левый	Осенцы, Верхние Муллы, Первомайский, Ремзавод		Промышленная, Верхне-муллинская, Шоссе Космонавтов
	Дзержинский	Левый	Заостровка		Фоминская, Есенина
	Дзержинский	Правый	Акулова		Докучаева
	Мотовилихинский	Левый	Висим, Мотовилиха Язовая, Вышка I, Вышка II		Соликамская, Переездная, Некрасова, Пороховая
	Мотовилихинский	Правый	Верхняя Курья		Рионская
Зона 3	Орджоникидзевский	Левый	Чапаева, Камский, Молодеж-ный, Левшино, Бумкомбинат		Соликамская, Ольховская, Волочаевская, Менжинского
	Орджоникидзевский	Правый	Новогайвинский, Гайва		Новогайвинская, Гайвинская, Васнецова
	Кировский	Правый	Нижняя Курья, Закамск, Октябрьский, Крым		Судозаводская, Магистраль-ная, Химградская, Гальперина

Сегменты рынка недвижимости развиваются взаимосвязано. Первым в ту или иную стадию вступает вторичный рынок жилья, затем первичный, а с некоторым запозданием рынок коммерческой недвижимости. Рынок производственной недвижимости, как сегмент рынка коммерческой недвижимости, находится в стадии стабилизации. При этом, следует отметить, что различные подсегменты рынка производственной недвижимости также развиваются с определенным временным лагом. В данном обзоре рассмотрим развитие производственного сегмента рынка недвижимости во 2-м квартале 2011 г. и наметившиеся тенденции.

Доля производственного сегмента в рамках коммерческого сектора на рынке купли-продажи к концу 2-го квартала 2011 г. составила около 30%. На рынке аренды производственный сегмент к концу квартала занимал 20% коммерческого сектора.

В Перми рынок производственной недвижимости все еще развивается, в основном, за счет реализации (продажи или сдачи в аренду) избыточных площадей промышленных предприятий. Такие объекты остаются востребованными среди мелкого производства, для организации складов невысокого качества, административно-бытовые помещения часто перепрофилируются под офисные. Следует отметить, что в Перми строится достаточно мало новой производственной недвижимости, основную долю фонда составляет наследие советских времен.

Более того, объекты нового промышленного строительства возводятся или реконструируются в большинстве случаев для собственных нужд предприятий и не «выходят» на открытый рынок. Поэтому в настоящее время можно говорить о формировании и развитии в основном вторичного рынка производственной недвижимости. Даже если речь идет о строительстве нового завода, то это, как правило, инвестиционный проект производителя, который планирует получать прибыль от реализации продукции, а не от продажи самого завода. Даже если новый завод будет продан, то объектом купли-продажи станет бизнес, а не отдельный объект недвижимости.

В последнее время активно обсуждается тема реализации индустриальных парков. Летом 2010 г. в России создана Ассоциация индустриальных парков, цель которой является стимулирование развития парков и привлечение инвесторов, в том числе на государственном уровне. В июне 2011 г. представители Ассоциации посетили Пермский край, чтобы познакомиться с его потенциалом по развитию индустриальных парков. В Пермском крае реализуется краевой проект по созданию индустриальных парков.

По данным разрешений на ввод объектов недвижимости в эксплуатацию, за 2-й квартал 2011 г. объем ввода производственной недвижимости в Перми составил чуть более 2 тыс. кв.м. Справочно отметим, что в 2009 г. сдано около 40 тыс.кв.м., а в 2010г. – порядка 30 тыс. кв.м производственной недвижимости. Более подробная информация о том, какие предприятия планируется построить в ближайшее время, отражается в разделе «Предложение на первичном рынке производственной недвижимости».

В остальных разделах обзора речь идет о вторичном рынке купли-продажи производственной недвижимости, а также о рынке аренды. Доступная информация позволяет анализировать структуру предложения на рынке, уровень средних цен предложения на различные типы производственной недвижимости, сроки экспозиции.