Количество объектов и объем площадей, выставляемых на рынке производственной недвижимости на конец 3-го и 4-го кварталов 2011г.*

Подсегмент	Количество предложений, шт.		Прирост	Объем площадей, кв. м		Прирост
	3 кв. 2011	4 кв. 2011		3 кв. 2011	4 кв. 2011
Гаражи	163	150	- 8,0%	3309	2755		- 16,7%
Объекты автохозяйства	12	13	8,3%	8645	8974		3,8%
Производственные здания	37	36	- 2,7%	79300	80670		1,7%
Производственные помещения	9	6	- 33,3%	15792	14507		- 8,1%
Производственные склады	42	39	- 7,1%	57138	50739		- 11,2%
Производственные базы	25	31	24,0%	105034	139894		33,2%
Промышленные территории	9	11	22,2%	334728	362728		8,4%
Всего:	297	286	- 3,7%	603946	660267		9,3%
Всего (без учета гаражей):	134	136	1,5%	600637	657512		9,5%

* значения в таблице указаны за последний месяц квартала

Общее количество предложений производственной недвижимости в 4-м квартале 2011 г. без учета гаражей увеличилось на 2 ед., в то время как в подсегменте гаражей количество предложений снизилось на 8%. Объем предлагаемых производственных площадей за рассматриваемый период вырос на 9,5%.

По классам качества подразделяются только объекты складского хозяйства.

Классификация объектов складской недвижимости г. Перми

	высокий класс качества	средний класс качества	низкий класс качества
Особенности здания
возраст здания	вновь построенное или реконструированное	существующее здание	существующее здание
тип конструкции	капитальное	капитальное помещение или утепленный ангар	подвальные помещения, неотапливаемые помещения или ангары
этажность	одно-, двухэтажное***	не предъявляется	не предъявляется
форма здания	предпочтительно прямоугольная	не предъявляется	не предъявляется
высота потолков	не менее 8-10 м	не менее 4 м	не предъявляется
пол	ровный бетонный (асфальт) с антипылевым покрытием или без	асфальт, бетон без покрытия, бетонная плитка	не предъявляется
Инженерные системы и системы управления
система отопления	+	+	не предъявляется
температурный режим	регулируемый	не предъявляется	не предъявляется
система пожарной сигнализации	+	+	+
система пожаротушения	+	+	+
система вентиляции	+	+	+
система охранной сигнализации	+	+	не предъявляется
система видеонаблюдения	+	+	не предъявляется
автоматические ворота и механизмы	dock shelters & dock levelers**	ворота на нулевой отметке, пандус	не предъявляется
девелопер	опытный	не предъявляется	не предъявляется
Инфраструктура
площадки для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей	+	+	+
офисные помещения	+	+	+
территория комплекса	огороженная, освещенная, охраняемая, благоустроенная	охрана по периметру	охрана по периметру
железнодорожная ветка	+	+	+
* - площадь зазстройки складскими помещениями в общей площади складского комплекса
** - автоматические ворота докового типа и погрузочно-разгрузочные площадки регулируемой высоты, количество не является обязательным
*** - в случае двухэтажного строения обязательно наличие достаточного количества грузовых лифтов/подъемников, грузоподъемностью не менее 3 тонн(1 на 2000 кв.м)

На графике 3 представлена структура предложения складов на вторичном рынке купли-продажи г.Перми в зависимости от класса качества на конец 4-го квартала 2011 г. На этом же графике приведены изменения структуры за 4-й квартал.

График 3

Изменение структуры рынка за 4-й квартал 2011 г. Класс качества Рост/снижение Высокий - 1,8% Средний 5,5% Низкий - 3,6%

Предложения высококачественных складов на рынке купли-продажи остаются единичными. Это связано не только с низкими объемами строительства новых логистических центров в Перми, но и со спецификой реализации таких объектов. Если продажу такого объекта осуществляет девелопер, то условия сделки обсуждаются с клиентом индивидуально. Часто предприятия или логистические операторы строят новые складские комплексы для собственных нужд. Такие объекты не попадают на открытый рынок. Логистические операторы предлагают спектр услуг по погрузке / разгрузке, хранению, транспортировке и т.п. товаров.

Основную долю на рынке складов Перми занимают склады среднего класса качества, т.е. капитальные склады, зачастую находящиеся на территории действующих или бывших заводов и построенные во второй половине XX века.

Большое количество предложений гаражей значительно деформирует общую структуру предложения собственно производственной недвижимости. Поэтому в дальнейшем рассмотрим отдельно подсегмент гаражей, отдельно остальные производственные объекты. Ниже представлено распределение количества предложений на вторичном рынке производственной недвижимости по районам г. Перми без учета гаражей, а также изменения за квартал.

График 4

Изменение структуры за 4-й квартал 2011 г. Район Рост/снижение Ленин кий - 0,1% - Свердловский - 1,1% Мотовилихинский - 5,3% Индустриальный 4,0% Дзержинский 0,6% Кировский 2,0% Орджоникидзевский - 0,1% -

Цена производственной недвижимости зависит от удаленности от центра города. Это значит, что промзона, расположенная в центральной части города, имеет наиболее выгодное местоположение в силу концентрации здесь транспортных магистралей и рынков сбыта.

Ниже представлена структура рынка в соответствии с зонированием производственной недвижимости и ее изменение за 4-й квартал 2011 г.

График 5

Изменение структуры за 4-й квартал 2011 г. Зона Рост/снижение 1-я зона 1,4% 2-я зона - 3,6% 3-я зона 2,3%

На графике 5 показаны изменения структуры предложения рынка производственной недвижимости по зонам в относительном выражении. Однако в абсолютном выражении в 4-м квартале 2011 г. в 1-й зоне количество предложений сократилось на 5%, во 2-й зоне – на 8%, а в 3-й зоне – сократилось на 8%.

Выборка объектов гаражного хозяйства является наиболее многочисленной и позволяет рассмотреть структуру предложения гаражей по местоположению. На графике 6 изображена структура предложения объектов гаражного хозяйства по районам г.Перми на конец 4-го квартала 2011 г. и изменения данной структуры за рассматриваемый период.

График 6

Изменение структуры за 4-й квартал 2011 г. Район Рост/снижение Ленинский - 3,4% Свердловский 0,4% Мотовилихинский 1,2% Индустриальный 1,1% Дзержинский 2,9% Кировский - 2,6% Орджоникидзевский 0,3%

Поскольку развитие подсегмента гаражного хозяйства во многом зависит от развития рынка жилой недвижимости, то он не попадает под производственное зонирование, а изучается в рамках жилищного зонирования (зонирование жилищной недвижимости см. в аналитическом отчете развития рынка многоквартирного жилья г.Перми, составленного аналитическим отделом ОАО «Камская долина»). На графике 7 представлена структура предложения гаражей по зонам г. Перми на конец 4-го квартала 2011 г. и изменение данной структуры за квартал.

График 7

Изменение структуры за 4-й квартал 2011 г. Зона Рост/снижение 1-я зона - 1,0% 2-я зона 2,1% 3-я зона 0,3% 4-я зона - 0,3% 5-я зона - 1,1%

Структурные изменения могут оказывать заметное влияние на показатель средней цены. При увеличении количества предложений в центральных, как более дорогих, районах цена предложения в среднем оказывается более высокой даже без учета инфляции.

Динамика средних цен предложения на рынке производственной недвижимости

В связи с тем, что предложение на первичном рынке производственной недвижимости г. Перми невелико, определение средних цен статистическими методами возможно только на вторичном рынке. Количество предложений на вторичном рынке производственной недвижимости значительно меньше количества предложений на рынке остальной коммерческой недвижимости, в то же время становится возможным проводить анализ уровня цен на различные производственные объекты в зависимости от функционального назначения, а также местоположения, размера и качества.

В таблице 3.4.2. представлены ценовые показатели по наиболее развитым подсегментам рынка производственной недвижимости за 4-й квартал 2011 г., а на графике 8 – динамика средних цен на производственную недвижимость Перми в 2011 г.

Таблица 3.4.2.