8Таблица 10.5

Риски по ипотечным кредитам

Риск	Следствие
Кредитный риск	Потенциальные потери, если кредитополучатель не производит платежей по разным причинам в ус­тановленный срок
Риск процентных ста­вок	Потенциальные потери, вызванные изменением (повышением) стоимости ресурсов, несбалансиро­ванность периодичности пересмотра ставок про­цента по кредитам и депозитам, т.е. ставка по кре­диту корректируется менее часто, чем ставки по привлеченным средствам в условиях роста процен­тных ставок
Риск альтернативного выбора	Потери процента, вызванные досрочным погаше­нием ипотечного кредита с фиксированной став­кой, когда процентные ставки за кредит падают
Риск изменения усло­вий мобилизации ре­сурсов	Связан с возможностью отзыва клиентами средств (депозитов); повышение их стоимости
Риск ликвидности	Потери, вызванные необходимостью поддержания достаточного уровня ликвидности банка
Риск роста админис­тративных издержек	Увеличение затрат по обслуживанию кредитова­ния ипотеки
Прочие риски	Непредвиденные риски, возникшие в ходе испол­нения кредитной, залоговой сделки

Подвиды ипотечных кредитов по методам их погашения и уплаты процентов:

munoвaя ипотека – погашение кредита пропорционально равньми взносами (например, каждый месяц) — фиксированные выплаты;

ипотека с периодическим увеличением суммы взносов (нарастающие платежи) - увеличивается сумма взносов;

ипотека со сниженной ставкой (с изменяющейся суммой выплат) предполагает наличие льготного периода для платежей или уменьшение платежей на первых этапах погашения;

ипотека с залоговым счетом - покупатель (должник) вносит на залоговый счет определенную сумму, а затем выплачивает периодические взносы;

кредиты с дележом стоимости имущества – стороны при заключении договора договариваются о том, что кредитор пpeдоставляет кредит по сниженным процентным ставкам, а кредитополучатель уступает ему часть повышения стоимости имущества к концу срока сделки;

кредиты с двойным индексом – величина ежемесячных платежей по кредиту корректируется на индекс прироста заработной платы, а величина невыплаченного остатка суммы долга и процентов по нему — на индекс цен. Могут быть корректировки только на уровень цен.

С учетом вышеизложенного классификация видов ипотек представляется следующим образом (табл. 10.6).

Таблица 10.6 Классификация ипотеки

По видам залога	По способам обеспечения обязательств имуществом	По срокам регистрации	По типу финансирования	По методам погашения кредитов и процентов
Недвижимость	Стандартная	Первичная	Простое финансирование	Пропорциональное погашение
		(главная)
Земля	Объединенная	Последующая (вторичная)	Вторичное финансирование	Периодическое увеличе- ние суммы взносов
Земельные участки с нед- вижимостью	Чужого	Завершающая	Продажа имущества без ипотечной задолженности	Изменяющиеся суммы выплат
	имущества
Права на недвижимость	Общая		Продажа имущества при наличии ипотечной задолженности	С залоговым счетом
Строящиеся (реконструируемые) объекты	Условная		Накопительные счета	С переменной процентной ставкой
			Жилищные сертификаты	С дележом прироста стоимости имущества
				С двойным индексом

Выручка от продажи предмета ипотеки должна обеспечить залогодержателю возврат:

основной суммы обязательства;

процентов и комиссионных выплат;

непредвиденных убытков вследствие ненадлежащего использования обязательства;

судебных и иных расходов, вызванных обращением взыскания на предмет ипотеки;

расходов по страхованию предмета ипотеки;

других обоснованных расходов.

При оценке недвижимости возникает много проблем:

изменение рыночной стоимости;

изменение нормы процента;

реализация банком залога часто требует судебного разбирательства;

нарушаются в будущем отношения между банком и кредитополучателем,

риск неплатежа увеличивается с течением времени.

Для ипотечных кредитов характерна низкая ликвидность, что требует страхование кредитов и образование вторичного рынка ипотек.

Сделки с залогом требуют нотариального удостоверения.

Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю о всех предыдущих залогах данного имущества, а также о характере и размерах обеспечения этими залогами других, обязательств.

Если предмет залога переходит в собственность, полное хозяйственное ведение или оперативное управление другого лица, залог сохраняет свою силу.

Он сохраняется также в случае, когда происходит уступка (продажа) залогодержателем требования (закладной) другому лицу.

Повторный залог (перезалог) допускается, но требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости предмета залога после удовлетворения требований предыдущего залогодержателя.

Преимущества для кредитополучателя.

существует возможность повторного (неоднократного) использования недвижимости кредитополучателем для получения кредита при возврате первого;

обычно предусматривается дополнительный период, в течение которого кредитополучатель может выкупить свое заложенное имущество до его продажи кредиторам.

Концепция создания системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Беларусь предполагает:

доступность ипотечных кредитов для граждан со средними доходами, вовлечение в систему более широких слоев населения;

сочетание ипотечных кредитов с другими источниками приобретения жилья (собственные средства граждан; накопительные, целевые счета; государственные субсидии);

применение одноуровневрй модели ипотеки (банк — клиент) с переходом в перспективе к двухуровневой с участием других лиц;

использование ипотечного механизма для кредитования застройщика.

Развитие ипотеки, ипотечного кредитования имеет значение для экономики страны, поскольку:

позволяет включить в рыночный оборот недвижимость;

создает условия для развития рынка ценных бумаг, в том числе вторичного (купля-продажа закладных, других ценных бумаг ипотечных организаций);

дает стимул развитию финансовой инфраструктуры рынка недвижимости в форме ипотечных банков, специализированных финансовых компаний и др.