24. Аренда земельных участков

По договору аренды собственник индивидуально-

определенной непотребляемой вещи передает ее за

плату во временное пользование другому лицу. По ис-

течении срока аренды эта вещь должна быть возвра-

щена ее собственнику.

Порядок заключения договоров аренды земельных

участков регулируется ГК РФ, который предусматри-

вает общие требования к совершению таких сделок.

Особенности совершения договоров аренды земель-

ных участков урегулированы ЗК РФ.

По общему правилу именно собственники земельных

участков могут свободно предоставлять их в аренду

в соответствии с нормами гражданского и земельного

законодательства. Ограничения установлены в отно-

шении РФ - собственника земельных участков, указан-

ных в п. 4 ст. 27 ЗК в качестве исключенных из оборота,

а в п. 11 ст. 22 - запрет на передачу в аренду изъятых

из оборота земельных участков, за исключением слу-

чаев, установленных федеральными законами.

ЗК РФ закреплено преимущественное право аренда-

тора земельного участка по истечении срока договора

аренды на заключение нового договора аренды земель-

ного участка, за исключением следующих случаев:

1) когда собственник находящегося на этом участке

здания, строения или сооружения захочет реали-

зовать свое преимущественное право на аренду

данного земельного участка (п. 5 ст. 35);

2) когда граждане и юридические лица - собственни-

ки зданий, строений, сооружений, расположенных

на земельных участках, находящихся в государ-

ственной или муниципальной собственности, же-

j лают осуществить свое исключительное право на

I приватизацию земельных участков или приобрете-

V ние права их аренды (п. 1 ст. 36);

3) Когда арендодатель желает прекратить договор

аренды в связи с совершениемарендатором дей-

ствий (бездействия), предусмотренных ст. 46 ЗК РФ.

Арендатор земельного участка вправе передать

свои права и обязанности по договору аренды зе-

мельного участка третьему лицу, в том числе отдать

арендные права в залог и внести их в качестве вкла-

да в уставный капитал хозяйственного товарищества

или общества либо паевого взноса в производствен-

ный кооператив в пределах срока действия договора

аренды земельного участка без согласия собствен-

ника земельного участка при условии его уведомле-

ния. Однако при заключении договора аренды земель-

ного участка можно предусмотреть необходимость

такого согласия.

Более широкий объем прав предоставлен аренда-

тору при аренде земельного участка, находящегося

в государственной или муниципальной собственно-

сти, на срок более чем пять лет:

1) Арендатор земельного участка имеет право в пре-

делах срока договора аренды земельного участка

передавать свои права и обязанности по этому до-

говору третьему лицу без согласия собственника

земельного участка при условии его уведомления;

2) Изменение условий договора аренды земельного

участка без согласия его арендатора и ограниче-

ние установленных договором аренды прав арен-

датора не допускаются.

Досрочное расторжение договора аренды земель-

ного участка, заключенного на срок более чем пять лет,

по требованию арендодателя возможно только на

основании решения суда при существенном нару-

шении договора аренды земельного участка его арен-

датором.

Земельный участок, предоставленный лицу в по-

стоянное пользование, имеет четко установленные

границы и местоположение, зафиксированные в до-

кументах, удостоверяющих права на земельный учас-

ток. Право постоянного пользования подлежит реги-

страции в установленном порядке. Лицо, которому

земельный участок предоставлен в постоянное

пользование, имеет право самостоятельно исполь-

зовать земельный участок в целях, для которых он

предоставлен, включая возведение зданий, сооруже-

ний и другого недвижимого имущества.

Вышеуказанное правило не применяется в тех слу-

чаях, когда земельные участки предоставлены на

данном титуле лицам, перечисленнымв п. 1 ст. 20 ЗК РФ,

т. е. государственным и муниципальным учреждениям,

федеральным казенным предприятиям и др. Эти лица

не могут быть субъектами права собственности на

объекты недвижимости. Здания и сооружения в этих

случаях находятся в государственной или муниципаль-

ной собственности.

Лица, пользующиеся землей на праве постоянного

(бессрочного) пользования, не имеют права распоря-

жаться земельными участками, в том числе его внесе-

ния в уставный (складочный) капитал (п. 6 ст. 3 Феде-

рального закона «О введении в действие Земельного

кодекса РФ»). Граждане могут продолжать использо-

вать участки на указанном праве и их возможность

переоформить его на право собственности сроком не

ограничена. Юридические лица, за исключением на-

званных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, обязаны переоформить

право постоянного (бессрочного) пользования земель-

ными участками на право аренды земельных участков

или приобрести земельные участки в собственность

по своему желанию до 1 января 2004 г. в соответствии

с правилами ст. 36 ЗК РФ.

Юридическим фактом, являющимся основанием

открытия наследства, являются смерть гражданина

или объявление гражданина умершим.

Граждане, имеющие земельные участки в пожизнен-

ном наследуемом владении, так же как и субъекты пра-

ва постоянного (бессрочного) пользования, имеют

право приобрести эти земельные участки в собствен-

ность. При этом взимание дополнительных денежных

сумм, помимо сборов, установленных федеральными

законами, не допускается.

Институт пожизненного наследуемого владения преду-

смотрен ЗК РФ(ст. 21) только для граждан, которые

приобрели это право до введения Кодекса в действие.

Таким образом, право пожизненного наследуемого

владения конкретными земельными участками сохра-

няется в России постольку, поскольку будет осуществ-

ляться их наследование.

Существует коллизия между нормами Гражданского

кодекса РФ и нормами Земельного кодекса РФ, кото-

рая заключается в следующем: