Глава 4. Договор ренты.

§1. Понятие договора ренты. §2. Виды договоров ренты. Дополнительная литература:

1. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Т.2. Договоры о передаче, имущества. М.: «Статут», 2004.

2. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Проблемы. Теория. Практика. /Отв. редактор А.Л. Маковский. М, 1998.

Крашенинников П.В. Договор ренты в жилищном праве. //Экономика и жизнь. 1996. №1.

Цыбуленко 3. Рента и пожизненное содержание. // Российская юстиция. 1997. №6, №7.

§1. Понятие договора ренты.

Договор ренты - это договор о передаче права собственности на имущество в обмен на получение периодических длящихся выплат или содержания.

Наряду с договорами купли-продажи, мены и дарения договор ренты относится к договорам об отчуждении имущества и поэтому опосредует товарный обмен. Его особое значение - участие в решении социальных экономических проблем по обеспечению, оказанию помощи физическим лицам с помощью не только государства, но и частных субъектов, в том числе и собственного имущества гражданина. Договор в значительной степени новый в отечественном праве (кроме одной из его разновидностей - пожизненного содержания).

Юридические признаки договора ренты.

- Правовая сущность - направленность на отчуждение права собственности и выполнение социальной функции.

- Объект.

Юридическим объектом этого договора являются действия по передаче имущества и права собственности на него и встречные действия по уплате рентных платежей.

По договору ренты может отчуждаться только право собственности, но не другие вещные и обязательственные имущественные права.

Материальный объект: во-первых, - это вещи, с учетом правил об оборотоспособности, как движимые, так и недвижимые (в договоре о пожизненном содержании - только недвижимость); во-вторых, - это рента, (рентные платежи), т.е. денежные платежи, а также содержание в натуре (предоставление жилья, питания, одежды и др.). Допускается смешанная рента: деньги, вещи, услуги.

- Субъектный состав.

Сторонами договора ренты являются.

Во-первых, получатель ренты - это почти всегда гражданин, он является, как правило, собственником отчуждаемого имущества.

Во-вторых, получателем ренты может быть и третье лицо (т.е. физическое лицо не являющееся собственником - отчуждателем), в пользу которого рента устанавливается собственником, отчуждающим имущество под ренту.

В-третьих, получателем ренты может быть и некоммерческая организация (в договоре постоянной ренты), если это соответствует целям ее деятельности.

В качестве получателя ренты может выступать одно лицо либо несколько лиц. Субъектный состав на стороне получателя ренты постоянен при пожизненной ренте и пожизненном содержании. Он может меняться - при постоянной ренте, в случае смерти получателя ренты, либо реорганизации некоммерческой организации, когда наступает правопреемство и меняется получатель ренты.

Плательщиком ренты (лицом, приобретающим право собственности и обязанным платить рентные платежи) может быть любой субъект гражданского права: гражданин, юридическое лицо (если его учредительные документы не исключают этого), государство, муниципальное образование.

- Договор ренты - реальный.

- Он является односторонне обязывающим. За одним исключением - договоре постоянной ренты у получателя ренты есть обязанность принять денежные суммы при реализации плательщиком ренты права на выкуп ренты (т.е. в этом случае он - двусторонне обязывающий).

- Договор ренты является возмездным.

Материальная выгода плательщика ренты - в получения права собственности на имущество; а у получателя ренты - в виде получения периодических рентных платежей или содержания. Возмездность в договоре платной ренты выражается также в особой единовременной плате (определенной денежной сумме), которая выплачивается сразу после заключения договора. Кроме того, формой возмездности может быть плата при выкупе ренты. Безвозмездным для отчуждателя имущества договор ренты является тогда, когда он заключается в пользу третьего лица (получателя ренты) и отчуждатель имущества никакой материальной выгоды не получает.

- Договор ренты относится к свободно-заключаемым договорам.

Особые признаки договора ренты.

1) Это договор длящийся, рассчитанный на периодичность исполнения (платежей).

2) Ему свойственна особая рискованность. Риск состоит в том, что сумма рентных платежей может оказаться меньше стоимости имущества, а может быть больше, а также в неуплате платежей.

3) Этот договор не является эквивалентным (будучи возмездным) в силу указанной выше рискованности.

4) Для этого договора характерен признак «следования»: при отчуждении недвижимости (ст.586 ч.1 ГК) - рента обременяет имущество (недвижимость), т.е. следует судьбе права собственности на это имущество. Это означает, что в случае продажи плательщиком ренты приобретенного по договору ренты недвижимого имущества, приобретатель (новый собственник) должен платить рентные платежи, т.е. он приобретает имущество, обремененное рентой.

5) Особые гарантии защищенности получателя ренты:

а) Указанное выше свойство «следования ренты» при отчуждении недвижимости плательщиком ренты другому лицу.

б) При этом лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица несет субсидиарную ответственность по ренте наряду с новым собственником, а договором или законом может быть установлена и его солидарная ответственность.

в) Гарантией прав получателя ренты при отчуждении движимого имущества является сохранение обязанности продолжать платить ренту плательщиком ренты.

г) К гарантиям прав получателя ренты относятся также особые правила, касающиеся способов обеспечения исполнения договора ренты:

• если материальным объектом ренты является недвижимость, то она в силу закона (ст.587 ГК) становится сразу же предметом залога в пользу получателя ренты;

• если же объект ренты - движимое имущество, способ обеспечения должен быть обязательно указан в договоре - это является существенным условием договора ренты;

• способ обеспечения договора ренты может быть заменен лишь страхованием риска ответственности за неисполнение обязательства по ренте, это делает плательщик ренты в пользу получателя ренты.

6)Обязательное нотариальное оформление, а если объектом договора ренты является недвижимость, то требуется и государственная регистрация.

7. При договоре пожизненной бесплатной ренты недвижимости в случае существенных нарушений со стороны плательщика ренты может быть требование возврата имущества (ст.599 ГК), а при договоре пожизненного содержания с иждивением требование возврата вещи может быть независимо от того была ли рента бесплатной или платной (ст. 605 ГК).