Особенности продажи недвижимости в виде жилых помещений

1. При продаже жилых помещений лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, не могут быть выселены. К ним относятся:

- Граждане, которым предоставлено право пользования жилым помещением по завещательному отказу (ст. 1138 ГК, ст. 34 ЖК).

- Граждане-получатели ренты, проживающие в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания (ст. 605 ГК, ст. 34 ЖК).

- Лица, проживающие по договору найма жилого помещения (ст. 675 ГК).

Согласно ст. 558 ГК перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, является существенным условием договора купли-продажи жилого помещения.

2. У членов семьи собственника при продаже жилого помещения право пользования этим жилым помещением прекращается (ст. 292 ГК), и они, как и бывший собственник должны освободить жилое помещение.

Такое же правило, тем более, установлено и для бывших членов семьи, за которыми в порядке исключения в случаях, указанных в п. 4 ст. 31 ЖК РФ, сохранялось право пользования данным жилым помещением до его отчуждения. В соответствии со ст. 5, ст. 31 ЖК (в редакции Федерального закона от 22 мая 200 7 г.) право бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника, и они должны освободить его, а в противном случае подлежат выселению.

Однако отчуждение собственником жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные, ограниченные в дееспособности, находящиеся под опекой или попечительством члены семьи (и бывшие, имевшие право пользования), либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права и охраняемые законом интересы этих лиц, допускается с разрешения органа опеки и попечительства.

При продаже жилого помещения продавец-собственник должен обеспечить жильем членов своей семьи и бывших членов семьи, сохранивших право пользования до отчуждения:

- это те, в отношении которых собственник исполняет алиментные обязательства;

- при отчуждении приватизированных жилых помещений и тех бывших членов семьи собственника, которые в момент приватизации данного жилого помещения имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, но не участвовали в приватизации (см. ст. 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ от 29 декабря 2004 г.).

3. При продаже жилого помещения в многоквартирном доме (квартиры, комнаты) одновременно отчуждается доля в праве общей собственности на общее имущество дома (квартиры). Отдельное отчуждение доли не допускается (п.2 ст.290 ГК; п.4 ст.37 и п.5 ст.42 Жилищного Кодекса).

4. Особенность исполнения: передача и принятие недвижимости должна оформляться специальным документом - передаточным актом.

Договор купли-продажи предприятия.

Ему, прежде всего, присущи общие признаки договора купли – продажи: правовая природа (переход права собственности), консенсуальность, возмездность, взаимность.

Его особенности:

1) Особый материальный объект - предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК), включающий земельный участок, здания, сооружения, инвентарь, оборудование, сырье, продукцию, права требования, долги, права и обозначения, индивидуализирующие работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания и другие) исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

2) Юридическое объект – действия по передаче не только права собственности на здания, оборудование и т.д., но и имущественных прав и обязанностей, а также некоторых исключительных (прав на товарный знак_, коммерческое обозначение, знак обслуживания) и совершение действий по осуществлению предпринимательской деятельности (п.1 ст.132 ГК).

3) Субъекты – предприниматели.

4) Требуется письменная форма договора в виде составления одного документа с обязательным приложением документов: акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех обязательств - с указанием всех кредиторов, размера, содержания и сроков их требований.

5) Обязанность государственной регистрации договора и перехода права собственности.

6) Необходимость соблюдения гарантий прав кредиторов:

• кредиторы должны быть уведомлены о продаже предприятия (до его передачи);

• после уведомления кредитор вправе дать согласие о переводе долга на покупателя, либо потребовать в течение трёх месяцев со дня получения уведомления прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения убытков;

• при неуведомлении кредитора, он имеет право в течение года, с момента, когда ему стало известно о продаже, требовать признания договора продажи предприятия недействительным, либо расторжения своего договора с продавцом и возмещения убытков;

• продавец и покупатель после передачи предприятия несут солидарную ответственность перед кредиторами, если перевод был осуществлен без согласия последних;

7. Передача предприятия должна быть оформлена передаточным актом (который включает все данные о составе предприятия, документы об уведомлении кредиторов, сведения о недостатках предприятия). Акт подписывается обеими сторонами. Предприятие считается переданным со дня подписания акта сторонами. С этого же момента на покупателя переходит и риск случайной гибели;

8. Особое правило о моменте перехода права собственности по договору купли-продажи предприятия. Согласно общему правилу (п.2 с.223 ГК) право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации у только добросовестного приобретателя с учетом положений ст. 302 ГК. Государственная регистрация должна быть осуществлена непосредственно после передачи предприятия покупателю (ст.564 ГК).

Договор контрактации.

Особенности этого вида договора купли-продажи в следующем:

1) Особый материальный объект - только сельскохозяйственная продукция. Она должна быть выращена (произведена) самим продавцом, это «будущая» продукция (в момент заключения договора ее нет).

2) Особый субъектный состав: это, как правило, предприниматели. Продавец - производитель сельскохозяйственной продукции; покупатель - заготовительная организация или индивидуальный предприниматель.

3) Особенности гражданско-правовых санкций. Ст. 538 ГК устанавливает взыскание убытков производителя только при наличии вины, исходя из специфики сельскохозяйственного производства (погода, стихийные бедствия и т.п.), хотя он является предпринимателем.

Договор энергоснабжения

Отличается особой спецификой среди других видов договоров купли- продажи.

а) Особый субъектный состав. Продавцом является предприниматель - юридическое лицо, имеющее специальную правоспособность. Это энергоснабжающая организация.

б) Материальным объектом этого договора является не вещь, а энергия (особое состояние материи), а также энергоносители. Этим объектам присущи особые физические свойства: техническая возможность передачи по соответствующим проводам, т.е. через присоединенную сеть; наличие энергопринимающего устройства для приема энергии

в) Наличие особых технических условий: присоединенной сети, энергопередающих и энергопринимающих устройств.

г) Цена, наряду с предметом торговли является существенным условием договора и устанавливается по тарифам.

д) Особенности ответственности. По договору энергоснабжения закон устанавливает ограниченную по объему ответственность - в соответствии со ст. 547 ГК. В случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения обязанностей сторона, нарушившая обязательство, обязана возместить причиненный этим реальный ущерб. Убытки в виде упущенной выгоды не подлежат возмещению.

Энергоснабжающие организации возмещают убытки лишь при наличии их вины в изъятие из общего правила установленного ст. 401 ГК, для предпринимателей.

Прекращение или ограничение подачи энергии в случае нарушения обязанности по оплате допускается только в отношении абонентов – юридических лиц (п.2 ст. 546 ГК РФ).