38 Элементы договора аренды земельного участка.

Право аренды возникает у землепользователя только на основании договора.

Характеристика договора аренды земли :

1. форма договора : письменная. На срок от 1 года требуется гос. регистрация договора.

2. Субъекты договора аренды: арендатор и арендодатель.

3. Предмет договора аренды: только земельные участки, не изъятые из оборота . Полный перечень – ст. 27 ЗК.

4. К аренде допускаются только земли, поставленные на государственный кадастровый учет . Это наличие или фиксация данного участка в кадастре недвижимости .

5. Срок договора аренды: определяется договором . Но есть ограничения – мин срок аренды для некоторых категорий земель , чтобы обеспечить охранную функцию земли . Макс срок – тк ограниченное количество земли , чтоб круг арендаторов менялся. Минимальный и максимальный сроки аренды установлены для :

• земли сельхоз назначения (макс срок 49 лет ; мин срок устанавливается субъектом РФ , например республика Коми – сенокошение – 3 мес. и т.д. )

• лесные участки (от 1 года до 49 лет – ст. 72 ЛК РФ , в зависимости от целей использования)

• для водных объектов (не может быть более 20 лет , минимального срока нет)

• для земель , находящихся в государственной и муниципальной собственности и зарезервированных для государственных и муниципальных нужд (срок аренды не может превышать срок резервирования – ст. 22 ЗК )

• земельные участки для государственных или муниципальных нужд , либо для проведения изыскательских работ(не может превышать 1 года)

• для земельных участков, унаследованных лицами , не достигшими совершеннолетия (можно сдать в аренду до достижения наследниками несовершеннолетия)

6. Арендная плата : оговаривается в договоре . Исключение : государственные и муниципальные земли . Там есть механизм определения .

7. Права арендатора :

• преимущественное право покупки арендованного участка из государственных и муниципальных земель при его продаже по цене, за которую он продается. Есть 2 исключения: а) если на земельном участке расположена недвижимость , то преимущественное право выкупа предоставляется ее владельцу; б) если участок продается с публичных торгов – нет преимущественного права.

Процедура реализации преимущественного права арендатора – продавец сначала обязан в письменной форме предложить арендатору этот участок для покупки , а если арендатор отказывается, либо в течение месяца молчит – продавец вправе продать его любому другому лицу согласно ст. 250 ГК .

преимущественное право добросовестного арендатора на заключение нового договора аренды . Есть ограничения по этому праву в ст 22 ЗК : например , связанные с недобросовестностью арендатора.. Не приобретают преимущественное право арендаторы в случае изьятия участка для гос и муниц нужд; в случае реквизиции земельных участков ; при реализации преимущественного права выкупа владельцами недвижимости, расположенной на арендованном земельном участке