Тема - Подходы в оценке основных фондов

1. Доходный

2. Затратный

3. Рыночный (сравнительный)

Доходный подход

• Метод капитализации

• Метод дисконтирования

Доходный подход оценивает стоимость основных фондов в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков.

Доходный подход используется при определении инвестиционной стоимости и рыночной стоимости.

Достоинства и недостатки методов доходного подхода:

+ способность учитывать конкурентные колебания, специфику объекта

- трудоемкость по сбору обширной информации для анализа

Метод капитализации – этот метод используется, если потоки доходов стабильный длительный период времени и представляют собой значительную положительную величину

С = ЧОД/R, где

ЧОД – чистый операционный доход

R – коэффициент капитализации

С- стоимость объекта оценки

Ограничения при использовании метода:

• Нестабильность потока доходов

• Нахождение объектов в стадии реконструкции или незавершенного строительства

Этапы метода:

1. Определение ожидаемого годового дохода

2. Расчет ставки капитализации

3. Определение стоимости объекта по формуле метода капитализации

На 1 этапе оценщик работает со следующим уровнем дохода:

ПВД – потенциальный валовой доход

ДВД – действительный валовой доход

ЧОД – чистый операционный доход

ДП – денежные поступления до уплаты налогов.

ПВД = S*Cа

S – площадь, сдаваемая в аренду

Са – арендная ставка за месяц

ДВД – потенциальный валовой доход – потери недоиспользования площадей

ДВД = ПВД – П

ЧОД = ДВД – операционные расходы

ДП = ЧОД - затраты на обслуживание долга

На 2 этапе: существует несколько методов расчетов коэффициента капитализации:

1. Метод с учетом возмещения капитальных затрат

2. Метод связанных инвестиций

3. Метод прямой капитализации

Метод с учетом возмещения капитальных затрат – коэффициент капитализации при данном методе состоит из 2 частей: ставки доходности и нормы возврата капитала.

Ставка доходности включает в себя безрисковую ставку дохода, премию за риск, премию за низкую ликвидность, премию за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности – это фактические возможности вложения денежных средств при отсутствии риска невозврата. Могут быть как номинальными, так и реальными.

Для перевода номинальной ставки в реальную используют формулу Фишера:

Rн = Rp + I + Rp*I

Rн – безрисковая ставка номинал.

Rp – реальная ставка

I – индекс инфляции (годовой темп)

Норму возврата капитала можно рассчитать тремя способами:

1. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга)

2. Возврат капитала по фондовозмещению и ставки дохода на инвестиции (метод Инвуда)

3. Возврат капитала по фондовозмещению и безрисковой ставке % /метод Хоскольда.

Метод РИНГА

Rк = Rу + 1/n

Rk – ставка на возмещение инвестируемого капитала

Ry – ставка доходности на инвестиции

n – остаток срока экономической жизни

Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями.

Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем 100% - стоимости активов на остающийся срок полезной жизни.

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций.

Rk =Ry + SFF

SFF – фактор фондовозмещения

Метод Хоскольда, используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций высока и маловероятно реинвестирование капитала.

Rk = Rб + SFF

Rб – безрисковая ставка

3 этап Расчет капитализации

С=(ЧОД/R)

Метод дисконтирования денежных потоков

Данный метод применяется :

1. Когда предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих

2. Когда имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков.

Потоки доходов и расходов носят сезонный характер по недавно построенным объектам недвижимости.

Для расчета данного метода используются следующие данные:

1. Длительность прогнозного периода

2. Прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию (это сумма возможной перепродажи объекта)

3. Рассчитывается ставка дисконтирования.

1. Прогнозный период зависит от объема информации на долгосрочный период (от 3 до 5 лет)

Прогнозный период в международной практике составляет 5-10 лет.

2. Для прогнозирования денежного потока от реверсии используют следующие способы:

1. Прямое задание величины реверсии

2. Прогнозирование тенденций изменений стоимости за период владения

3. Применение ставки дисконтирования к потоку денежных доходов после уплаты налогов после прогнозного периода (модель Гордона)

V = Cf/(R-д)

V – стоимость в постпрогнозный период

Cf – денежный поток дохода в постпрогнозный период

R –ставка дисконтирования

д – долгосрочные темпы роста денежного потока

Денежные потоки рассчитываются по нескольким видам доходов (ПВД, ЧОД,ДП,…) + денежный поток после уплаты налогов.

3.Ставка дисконтирования определяется как средняя норма прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения объекта в условиях данного рынка.

Норма прибыли прямо пропорциональна риску.

Ставка дисконтирования состоит из 3 основных компонентов: номинальная безрисковая ставка, общая доходность рынка в целом, коэффициент бета.

Расчет ставки дисконтирования основан на модели оценки капитальных активов.

R = Rf + B(Rm-Rf) + S1+C

R – ставка дисконтирования

Rf – безрисковая ставка дохода

Rm – общая доходность рынка в целом

S1 – премия за риск

C – страновой риск

B – коэффициент бетта

Коэффициент бетта учитывает фактор систематического риска.

Метод расчета коэффициента бета заключается в анализе ключевых факторов макроэкономического, отраслевого и финансового риска.

Рассчитывается на основе информации фондовых рынков за последние 5 -10 лет.

Расчет стоимости методом дисконтирования происходит путем приведения к текущей стоимости будущих денежных потоков по каждому периоду и сложению всех полученных значений и выручки от продажи реверсии.

V = ∑ЧОД * R + Vp

Сравнительный подход

К оценке основных фондов базирующихся на информации о недавних сделках с аналогичными объектами и сравнения оцениваемого объекта с аналогами.

Для применения сравнительного подхода необходимо наличие развитого рынка.

Основные этапы сравнительного подхода:

1. Изучается состояние и тенденции развития рынка, а также выявливаются объекты наиболее сопоставимые с оцениваемым

2. Собирается и проверяется информация по объектам аналогам. Каждый объект – аналог сравнивается с оцениваемым объектом

3. Вносятся различные поправки в цены сопоставимых аналогов при различии в ценообразующих характеристик

4. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и рассчитываются итоговые величины рыночной стоимости.