Тема - Износ

Износ – результат ухудшения физического состояния объектов или его морального устарения.

Накопленный износ (в оценочной практике) определяется как разница между текущей стоимостью восстановления и реальной рыночной стоимостью на дату оценки.

Накопленный износ состоит из физического износа, функционального устаревания и износа внешнего воздействия.

Физический износ отражает изменение физических свойств объекта со временем. Он бывает 2 типов:

1. Возникает под действием эксплуатационных факторов

2. Возникает под действием естественных факторов.

Физический износ может быть устранимым и неустранимым.

Устранимый износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически оправданно.

Функциональное устаревание или функциональный износ – это потеря стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Может быть устранимым и неустранимым.

Устранимый физический износ – это такой износ, при котором дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление.

Величина устранения износа определяется как разница между потенциальной стоимостью основных фондов с обновлением и стоимости основных фондов без обновления.

К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости, связанное с избытком или недостатком качественных характеристик.

Для объектов недвижимости данная величина рассчитывается для снижения арендной платы.

Методы расчета износа:

1. Нормативный

2. Стоимостной

3. Метод срока жизни

Нормативный метод – предполагает использование нормативных инструкций.

Физический износ определяется по следующей формуле:

Иф = (∑Ифi * Кi) / 100.

Иф – износ физический

Ифi – физический износ конструктивного элемента основных фондов.

Кi – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости конструктивного элемента.

Данная методика приемлема только для отечественной практики.

Недостатки методики:

• По причине своей нормативности не учитывает неприличные условия

• Трудоемкость, т.к. необходима детализация всех элементов

• Этой методикой невозможно измерить функциональный и внешний износ

• Субъективность удельного взвешения конструктивных элементов.

Стоимостной метод – в его основе при определении физического износа находится соотношение стоимости необходимых ремонтных работ конструктивных элементов и восстановительной стоимости в целом.

Суть этого метода – в определении затрат на воссоздание элемента.

Недостатки метода:

• Обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта.

Метод срока жизни – по формуле:

Иф = (ЭВ/ФЖ)*100,

ЭВ – эффективный возраст

ФЖ – типичный срок физической жизни (от момента создания до момента полной ликвидации).

Эффективный возраст – это возраст от начала эксплуатации до даты текущей оценки с учетом условий эксплуатации.

Методы расчета функционального износа:

1. Капитализация потерь в арендной плате

2. Капитализация избыточных эксплуатационных затрат на содержание объекта

Методы внешнего (экономического) износа:

1. Капитализация потерь в арендной плате

2. Метод сравнительных или парных продаж

3. Метод срока экономической жизни (это время эксплуатации, в течение которого объект приносит доход)