Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:
analiz.doc
Скачиваний:
0
Добавлен:
20.04.2019
Размер:
272.38 Кб
Скачать

Тема- Оценка объектов недвижимости

Оценка объектов недвижимости

Объекты недвижимости

Признаки

Виды недвижимости

1.Функциональное назначение

1) производственное – прямо или косвенно участвуют в создании товара

2) непроизводственное – не участвуют в создании товара, обеспечивает условия для обслуживания и проживания населения

2.Воспроизводимость в натуральной форме

1) невоспроизводимые объекты культурного наследия

2) воспроизводимые

3. Степень готовности к эксплуатации

1) Введенные в эксплуатацию

2) Незавершенное строительство

4. Форма собственности

1) Частная

2) Государственная

3) Общественная

4) Общедолевая

5) Общественных организаций

5. Отраслевая принадлежность

1) Промышленные

2) Строительные

3) Жилищные

4) Сельскохозяйственные и т.д.

При оценке недвижимости используют следующие подходы:

  1. Затратный

  2. Доходный

  3. Рыночный

Затратный подход

При оценке затратным подходом недвижимость делится на следующие группы:

  1. Объекты производственного характера

  2. Объекты непроизводственного характера

  3. Объекты незавершенного строительства

Применение затратного подхода заключается в расчете затрат на производство оцениваемых активов за вычетом всех форм износа.

Для оценки необходимо:

  1. Данные по строительно-техническим характеристикам

  2. Справочная информация по ремонту и затратам на восстановление объектов

Этапы расчета:

  1. Расчет полной стоимости замещения зданий и сооружений на основе укрупненных показателей аналогичных объектов.

К укрупненным показателям относятся:

  • Санитарно-технические устройства (центральное отопление, вентиляция, водопровод, канализация, мусоропровод и другие виды благоустройства)

  • Электрические и слаботочные устройства (освещение, лифт, радио, телефон, телевидение, газоснабжение)

При расхождении в показателях делается корректировка.

  1. Удельная стоимость умножается на строительный объект

  2. Полученная стоимость умножается на индекс цен

  3. Оценивается износ

  4. Рассчитывается стоимость оцениваемого объекта.

Доходный подход

Доходный подход выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от продажи объекта.

Применяются методы капитализации и дисконтирования.

Метод капитализации выполняются в следующей последовательности:

  1. Сбор информации

  2. Оценка ПВД

  3. Оценка предполагаемых потерь от недоиспользования объекта и расчет ДВД

/оценка предполагаемых издержек, связанных с эксплуатацией

  1. Оценка ЧОД

  2. Расчет коэффициента капитализации

  3. Определение стоимости объекта

V = ЧОД/R (I/R) INCOME

Метод дисконтирования выполняется в следующей последовательности:

  1. Сбор информации

  2. Составление прогноза будущих доходов за предполагаемый период

  3. Составление прогноза будущих расходов за предполагаемый период

  4. Расчет предполагаемой стоимости перепродажи после окончания прогнозного периода

  5. Определение ставки дисконта

  6. Получение итоговой величины рыночной стоимости объекта путем суммирования текущей стоимости будущих чистых доходов и текущей стоимости перепродажи объекта.

Сравнительный подход (рыночный)

Сравнительный подход заключается в определении рыночной стоимости исходя из анализа прошедших сделок купли-продажи аналогичных объектов.

Метод сравнения продаж наиболее эффективен для объектов недвижимости. Расчет рыночной стоимости этим методом выполняется в следующей последовательности:

  1. Подробное исследование сегмента рынка оцениваемого объекта

  2. Сбор и проверка информации по объектам-аналогам

  3. Анализ собранной информации и сопоставление аналогов с объектом оценки

  4. Выбор единиц сравнения

  5. Корректировка единиц сравнения по элементам для сопоставления цены продажи аналогов и объекта оценки

  6. Согласование скорректированных цен и вывод итоговой величины рыночной стоимости объекта.

Критерии сопоставимости аналогичных объектов

  1. Право собственности на недвижимость

  2. Условия финансирования

  3. Условия и время продажи

  4. Местоположение

  5. Технические характеристики

Отчет об оценке

При составлении отчета об оценке необходимо учитывать следующие принципы:

  1. В отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения оценщика

  2. Информация должна быть подтверждена, содержание отчета не должно вводить в заблуждение

  3. Состав и последовательность представленных данных должна позволить полностью произвести расчет стоимости с аналогичным результатом

  4. Отчет не должен содержать информацию не использующуюся при проведении оценки

  5. Копия отчета должна храниться у оценщика в течение общего срока исковой давности

  6. Отчет должен быть пронумерован; подписан, прошит и скреплен печатью.

Содержание отчета об оценке

Вне зависимости от объекта оценки отчет должен содержать следующие разделы:

  1. Основные факты и выводы – в этом разделе указываются общая информация, идентифицирующая объект; результаты оценки при применении различных подходов и итоговая величина стоимости.

  2. Содержит задания на оценку

  3. Сведения о заказчике и оценщике

  • Для юридического лица – ОГРН, ИНН, место нахождения ОПФ

  • Для физического лица – ИНН, ФИО, реквизиты паспорта

Сведения об оценщике – ФИО, реквизиты паспорта, информация о членстве в СРО (саморегулируемой организации), дата получения документа, свидетельствующего о получении профессионального образования, стаж работы в оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности.

  1. Допущения и ограничения, использованные оценщиком при проведении оценки.

Тут вы можете оставить комментарий к выбранному абзацу или сообщить об ошибке.

Оставленные комментарии видны всем.

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]