- •776 035 821, 7 Руб. (семьсот семьдесят шесть миллионов тридцать пять тысяч восемьсот двадцать один рубль семь копеек)
- •Общие сведения
- •Задание на оценку и результаты оценки
- •Допущения и ограничения, содержащиеся в Отчете
- •Анализ социально-экономической ситуации в регионе
- •Статистические данные по тверскому району
- •Основные показатели и отличительные особенности
- •Реализация концепции развития района
- •Программа социально-экономического развития Тверского района на 2011 год
- •Анализ местоположения объекта оценки
- •Функциональное распределение земель в Юго-Западном административном округе
- •Общая характеристика здания.
- •Описание объекта оценки
- •Анализ рынка коммерческой недвижимости в г. Москва (московской области) по итогам ноября 2011 года
- •Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- •Оценка затратным подходом
- •6.1 Расчёт стоимости строительства Объекта оценки
- •Расчёт рыночной стоимости Объекта оценки затратным подходом
- •6.2 Расчёт прибыли предпринимателя
- •Расчёт меры систематического риска – β
- •6.3 Расчёт износа здания
- •Расчёт износа методом экономического возрастания
- •Оценка недвижимости сравнительным подходом
- •Исходные данные об объектах сравнения (аналогам)
- •Корректировка и расчёт стоимости Объекта оценки сравнительным подходом.
- •Оценка объекта оценки доходным подходом
- •Информация по объектам-аналогам для доходного подхода
- •Расчёт среднерыночной арендной платы
- •Согласование результатов расчётов стоимости коммерческой недвижимости
- •Расчёт весовых коэффициентов для различных подходов
- •Список использованных материалов
- •Описание вариантов классификации для офисной недвижимости Москвы
Корректировка и расчёт стоимости Объекта оценки сравнительным подходом.
Элементы сравнения |
Объект оценки |
Аналоги |
|
|||
1 |
2 |
3 |
4 |
|||
Цена Объекта недвижимости, руб. |
|
1 094 668 000 |
615 750 413 |
750 000 000 |
619 347 978I |
Общая площадьII, м2 |
2500 |
2000 |
2250 |
2633,8 |
2250 |
Цена за м2, руб/ м2 |
|
547 334 |
273 666,85 |
284 759,66 |
275 265,77 |
Право собственности |
Полное право собственности |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
Условия финансирования |
Безналичный расчёт |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
Условия продажи |
Рыночные |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
Условия рынка (время) |
1 месяц |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
Аналог |
Местоположение |
м.Театральная, 8 мин.пешком |
м.Тверская, 2 мин.пешком |
м.Кузнецкий мост, 8 мин.пешком |
м.Красные ворота, 3 мин.пешком |
м.Лубянка, 5 мин.пешком |
Корректировка на местоположениеIII, % |
|
+1 |
+1 |
+3 |
+1 |
Скорректированная стоимость, руб./м2 |
|
552 807,34 |
276 403,52 |
293 302,45 |
278 018,43 |
Физические характеристики: |
|
|
|
|
|
Тип здания и его этажность |
Отдельно стоящее здание, бизнес-центр. Кирпичное шестиэтажное, старой постройки |
Кирпичное здание с ж/б перекрытиями, четырёхэтажное, вторая половина 20 в. |
Отдельно стоящее здание Шестиэтэтажное здание |
Отдельно стоящее здание. Двухэтажное здание |
Отдельно стоящее здание. Шестиэтажное здание |
Корректировка на тип здания и этажностьIV, % |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
Скорректированная стоимость, руб./м2 |
|
552 807,34 |
276 403,52 |
293 302,45 |
278 018,43 |
Планировка |
кабинетная |
смешанная |
открытая |
н/д |
открытая |
Корректировка на планировку, % |
|
-5 |
+5 |
0 |
+5 |
Скорректированная стоимость, руб./м2 |
|
525 166,97 |
290 223,69 |
293 302,45 |
291 919,35 |
Высота потолков, м |
н/д |
н/д |
н/д |
н/д |
3,1 |
Корректировка на высоту потолков, % |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
Скорректированная стоимость, руб./м2 |
|
525 166,97 |
290 223,69 |
293 302,45 |
291 919,35 |
Выделенная электрическая мощность |
н/д |
н/д |
н/д |
Есть, 400 кВт |
н/д |
Корректировка на электрическую мощность, % |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
Скорректированная стоимость, руб./м2 |
|
525 166,97 |
290 223,69 |
293 302,45 |
291 919,35 |
Телефон |
Есть, оптика |
Есть, МГТС |
Есть |
Есть, МГТС, оптика |
Есть, МГТС, оптика |
Корректировка на наличие телефоновII, % |
|
+0.003 |
0 |
0 |
0 |
Скорректированная стоимость, руб./м2 |
|
525 182,73 |
290 223,69 |
293 302,45 |
291 919,35 |
Парковка |
Наземный на 10 м/м перед зданием |
Парковка перед фасадом здания |
Наземный паркинг во дворе, подземный паркинг на 12м/м |
Свободная вдоль проезжей части |
Есть. Подземная парковка на 12 машин. Наземная парковка |
Охрана |
Круглосуточная охрана |
Круглосуточная охрана |
н/д |
н/д |
н/д |
Интернет |
Есть |
Есть |
н/д |
Есть |
н/д |
КоммуникацииI |
Есть |
Есть |
н/д |
н/д |
н/д |
Кондиционирование |
н/д |
Есть |
Есть |
н/д |
Есть |
Вход |
н/д |
н/д |
н/д |
н/д |
н/д |
Проходимость места |
н/д |
н/д |
н/д |
н/д |
н/д |
Линия дома |
Первая линия |
н/д |
н/д |
Первая линия |
Первая линия |
Использование |
Офисное здание, торговое помещение, предприятие сферы услуг |
Торгово-офисный комплекс |
н/д |
н/д |
Представительство, офис, элитная гостиница |
Состояние помещения |
Сделан ремонт |
Ремонт по западным стандартам |
Под чистовую отделку |
н/д |
Под чистовую отделку |
Корректировка на состояние помещения, % |
|
-5 |
+10 |
0 |
+10 |
Скорректированная стоимость, руб./м2 |
|
498 923,59 |
319 246,06 |
293 302,45 |
321 111,29 |
Дополнительные сведения |
Есть арендаторы |
Есть арендаторы |
н/д |
Есть арендаторы |
н/д |
Скорректированная стоимость, руб./м2 |
|
498 923,59 |
319 246,06 |
293 302,45 |
321 111,29 |
Количество корректировок |
|
4 |
3 |
1 |
3 |
Общая чистая коррекция, руб. |
|
-48 410,41 |
+45 579,21 |
8 542,79 |
45 843,94 |
То же, % от цены за м2 |
|
-8,84 |
16,65 |
3 |
16,65 |
Общая валовая коррекция, руб |
|
59 388,61 |
45 579,21 |
8 542,79 |
45 845,52 |
То же, % от цены за м2 |
|
10,85 |
16,65 |
3 |
16,65 |
Весовые коэффициентыII |
|
0,1 |
0,2 |
0,5 |
0,2 |
Далее проводится анализ критериев (количества корректировок, общей чистой коррекции и общей валовой коррекции) и принимается в расчет скорректированная стоимость аналогов, у которых критерии совокупно являются наиболее подходящими (минимум корректировок и минимум общей чистой и общей валовой коррекции). При развитом рынке квартир общая чистая коррекция по аналогам не должна превышать 30%.
Полученным после внесения всех корректировок стоимостям–индикаторам экспертным путем присваиваются весовые коэффициенты с их обоснованием, базирующиеся на критериях проведённой корректировки.
Для получения стоимости Объекта оценки сравнительным подходом, определяется произведение стоимостей-индикаторов по объектам сравнения на их весовые коэффициенты и результаты суммируются. Полученная сумма и является стоимостью Объекта оценки, определенной сравнительным подходом.
Стоимость 1 м2 Объекта оценки: 0,1*498 923,59 + 0,2*319 246,06 + 0,5* 293 302,45 + 0,2*321 111,29 = 324 615,054 руб./м2
Рыночная стоимость Объекта оценки по сравнительному подходу = 324 615,054*2500=811 537 635 руб.