Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:
Regionovedenie.doc
Скачиваний:
21
Добавлен:
19.12.2018
Размер:
862.21 Кб
Скачать
          1. Рынок торговой недвижимости в Пензе находится в стадии становления. Основными тенденциями рынка торговой недвижимости города Пенза являются:

  • появление современных профессионально управляемых торговых центров;

  • приход в город крупных торговых сетей;

  • строительство крупных торговых комплексов (до 60 000 кв. метров);

  • попытки региональных игроков из других сегментов занять нишу на местном рынке девелопмента крупных торговых объектов.

Торговая недвижимость Пензы растет в цене. Бывшие дома быта и универсамы активно реконструируются, в городе ведется строительство около 10 современных торгово-развлекательных центров – как в центральной части города, так и в «спальных районах». В Пензе в полной мере проявили себя сегодняшние тенденции рынка - повышение интереса инвесторов и девелоперов к городам «второго эшелона», опережающих сегодня по популярности города – «миллионники».

Современные профессионально управляемые торговые центры с якорными арендаторами начали появляться в Пензе за последние 2-3 года. Наблюдается тенденция прихода в город крупных московских торговых сетей.

За последние 2 года рынок торговой недвижимости Пензы является наиболее динамично развивающимся и экономически привлекательным сегментом рынка коммерческой недвижимости. Наметилась четкая тенденция сокращения доли уличных рынков и ларьков.

В центральной части города завершается реализация проекта по превращению советского Дом быта в современный многофункциональный торговый центр, который замкнет на себя главные покупательские потоки города. Местоположение обновленного «Пассажа» идеально подходит для этого — он расположен в самом центре, между основной пешеходной и проездной магистралями Пензы. Его площадь увеличена вдвое, включая развлекательную зону с многозальным кинотеатром, аттракционами и фуд-кортом на 6 тыс. кв.м., которая расположилась в пристрое к основному зданию. Оператором этой зоны станет федеральная сеть «Кино&Домино» компании «Русский кинопрокат».

Новым для Пензы стало появление масштабных проектов по строительству крупных торговых комплексов (до 60000 кв. метров), включающих в себя значительную долю развлекательной составляющей – многозальные мультиплексы, боулинги, фитнес-центры, сопутствующие фуд-корты. В настоящее время ведется строительство торгового комплекса «Коллаж» (ООО «Региональные инвестиции», в непосредственной близости от одной из основных широтных магистралей города Пенза - Проспекта Строителей), проектируемая площадь которого составит 65 000 кв.м.; торговый центр мелкооптовой торговли «Лента» («Росевродевелопмент», рядом с развлекательным центром «Изумрудный город», в крупнейшем жилом районе города - Арбеково), площадью 12 000 кв.м.

ГК «Регион девелопмент» (сеть ТРК «Июнь») заявила о планах реализации проекта по строительству в северо-западной части города (3 мкрн. Арбеково) крупного спортивно-оздоровительного зрелищно-торгового комплекса. Общая заявленная площадь объекта составляет 110 000 кв. м., сдача 1 очереди объекта (60 000 кв.м.) планируется в 4-ом квартале 2010 года, 2 – ой очереди – в 2012 году.

Также во второй декаде 2008 года планируется завершение реконструкции с увеличением торговых площадей торгового комплекса «ЦУМ» в центре города с повышением этажности. Общая площадь объекта составит 16 500 кв.м. На пяти этажах торгового центра будут размещены представители торговых сетей «М-Видео», «Л’Этуаль» и др. В торговом комплексе будут действовать отделения банков, небольшие ресторанчики и кофейни.

По прогнозам экспертов, в 2008 году предложение торговых площадей в Пензе будет составлять около 65,3 кв.м. на 1000 жителей, а к 2009 году произойдет увеличение объемов торговых площадей более, чем в 2 раза (по отношению к 2006 году).

          1. Среднемесячная стоимость аренды кв.м.: торговая площадь (центр города, зона массовой жилой застройки): USD 228.81.

Стоимость аренды торговых площадей варьируется в зависимости от этажности и группы товаров.

          1. Максимальная стоимость аренды кв.м.: торговая площадь (центр города): USD 774.57.

          2. Средняя стоимость продажи кв.м.: торговая площадь (центр города, зона массовой жилой застройки): USD 1923.12 (данные приводятся на основании существующего предложения во вновь построенных/реконструированных специализированных помещениях, позиционируемых как торговые центры по состоянию на 20.06.2008).

          3. Индекс выкупа торговых площадей: 3,7 года, с учетом уплаты всех налогов обязательных к уплате (показатель, демонстрирующий, за сколько лет сумма годовых арендных платежей позволяет окупить сумму покупки при условии сохранения расчетных цен покупки и аренды на 20.06.2008).

Превышение доходности вложений в покупку торговой недвижимости над доходностью банковского депозита составляет 3,18 раза, с учетом уплаты всех налогов обязательных к уплате (при условии сохранения расчетных цен покупки, аренды и процентных ставок банка на 20.06.2008).

Подведение итогов работы строительной отрасли Пензенской области за 2009 год впечатлило. Оказывается, ей и кризис не в кризис. Жилья в Пензенской области в минувшем году (2009) было построено не меньше, чем в 2008-м - 608 тысяч квадратных метров. Хотя по данным статистики объем выполненных работ уменьшился и составил 25 миллиардов рублей. Заместитель председателя правительства области Надежда Лежикова заявила буквально следующее: "Кризис, конечно, внес в работу отрасли коррективы, - говорит она. - Так, предприятия, производящие строительные материалы, снизили объемы производства едва не наполовину. К примеру, сборного железобетона произвели 87,7 тысячи кубометров (56 процентов к уровню 2008 года), а кирпича - 79,3 миллиона штук (58,4 процента). Строительные организации пережили этот год более благополучно, отдавая приоритет возведению жилья. По моим данным, в области было заморожено менее 10 процентов начатых строек жилых домов, а на остальных работа продолжалась. Поэтому и объемы не снизились. С уверенностью могу заявить, что и в 2010 году мы построим жилья не меньше".

Откуда взялось такое "благополучие"? Объемы сдаваемых многоквартирных домов на 13% ниже индивидуальных застроек. Уровень вводимого жилья в Пензенской области (многоквартирные дома) достигнут периода только 1994/95 гг. Квартиры в многоэтажках в общем вводе жилья по Пензенской области составляет 47% (по России этот показатель 58%). Характеризуя динамику роста строительства индивидуального жилья, эксперты указывают, что честнее говорить "не о строительстве, а о регистрации в органах местной власти". Накануне создания Росреестра и продления Закона "о дачной амнистии", за 5 мес. 2009 г. в РФ была зарегистрирована собственность 720 тыс. владельцев дач, что уже на 23% более чем годом ранее. Сейчас количество обращений составляет 7-8 тыс. в день, т.е. прогноз количества новых собственников индивидуального и сельского жилья за 2009 год превышает цифру в 2 млн. человек.

Говоря о прогнозах, следует отметить, что ушедший 2009 год не стал для строительной отрасли годом развития. Более того, эксперты полагают, что кризис ударил больнее всего именно по строительству, "обвалив" отрасль в среднем на 35%. А терпимые цифры отчетов достигнуты быстрой сдачей домов высокой готовности, а также приписками растущей доли "индивидуального строительства".

Впрочем, некоторые строительные компании, действительно, чувствовали себя вполне неплохо. Названия их известны практически каждому пензенцу. Это холдинг SKM-Group. Компании эти сумели в "тучные годы" создать для себя хороший финансовый задел. Кроме того, эти компании имели солидную поддержку у властных структур. Помимо прочих прелестей-преимуществ, это означало и более легкий доступ к социальным (государственным или муниципальным) заказам - расселению ветхого жилья, дома для военнослужащих и т.д. И хотя строительные магнаты порой жаловались, что условия, в том числе и финансовые, которые им ставит госзаказчик, не столь хороши и чуть ли не убыточны, наличие таких заказов объективно стало одним из факторов, обеспечивших устойчивость этих компаний на рынке.

А вот в целом дела были куда хуже. В прошлом году резко сократились кредитные банковские ресурсы для застройщиков. Плюс к этому - естественное падение спроса на жилье в условиях кризиса. Резко упала рентабельность возводимого жилья. Ведь большинство квартир, предлагались в домах, заложенных в 2005-2006 годах. Тогда стоимость земли, стройматериалов, рабочей силы были куда выше. Затраты произведены, а продавать пришлось уже по кризисным ценам. Многие компании этого не выдерживают и оказываются на грани банкротства. А вот крупные компании, имевшие финансовый резерв, оказались как раз в выигрыше. Сегодня они возводят дома с минимальными затратами, а продавать квартиры в них планируют уже по посткризисным высоким ценам.

Еще одна проблема - падение доверия к застройщикам. Люди вполне естественно предпочитают приобретать квартиры уже в сданных домах. Инвестиционные покупки в условиях финансовой нестабильности, когда нет уверенности, что начатое строительство доведут до конца, и даже гарантии закона не очень успокаивают, оказались малоинтересными. Тем более, что стали обнаруживаться и случаи мошенничества, когда вместо защищаемого договора участия в долевом строительстве покупателям подсовывали некий договор инвестирования, на деле никого ни к чему не обязывающий.

Проблемы возникают у компаний, которые, казалось бы, довольно прочно стоят на ногах, например, ГК "Поволжье", которое неожиданно оказалось не в состоянии выполнять свои обязательства перед инвесторами. Начались позабытые уже выступления "обманутых дольщиков". Впрочем, здесь дело такое, что им уже занялась прокуратура. Для других компаний перспективы таковы, что они сойдут со сцены вполне естественным образом.

Нельзя не отметить и такой момент. Кризис привел к тому, что вполне благополучные и обласканные властями компании отказались от выполнения курса на строительство т.н. "доступного жилья", о котором вот федеральная власть не забывает периодически вспоминать, несмотря ни на какие кризисы. Нет, муниципальные и госзаказы они выполняют. Работают и губернские программы вроде "Молодой семьи", однако это мелкие точечные удары по проблеме. А вот доступного жилья для граждан в производство на ближайшие месяцы не намечается. Тот же "Термодом" переключил свое внимание на более интересное в финансовом плане котеджное строительство.

Спрос на жилье никуда не исчез. Он перешел в отложенный. В прошлом году отложенный спрос был связан прежде всего с ожиданиями относительно снижения цен (неслучайно пик продаж пришелся на декабрь, когда ожидать уже было нечего, а осень, традиционно урожайная в отношении сделок, в прошлом году оказалась чрезвычайно скудной). Сейчас цены в значительной мере стабилизировались. Их колебания связаны с быстрым вымыванием дешевых предложений, что нормально.

Сегодня отложенный спрос связан уже с отсутствием у людей реальной возможности приобретения жилья. Не секрет, что все последние годы уровень жизни в пензенской области неуклонно снижался. Покупательская способность граждан падала (это еще до пресловутого кризиса). Однако на рынке новостроек это не сказывалось, поскольку работала ипотека. Но с кризисом ипотека рухнула. В тех банках, где она сохранилась, условия стали крайне жесткими. Самое главное - что прекратили учет серых доходов, которые в нашей стране вообще, а в нашей области и в частности, по-прежнему составляют большую часть доходов многих граждан. Потребительские и ломбардные кредиты существенно на положение дел не повлияли - ввиду высоких ставок пользовались ими единицы.

Однако в этом году ипотеку ожидает оживление. Уже сегодня в Пензе с нею работают Сбербанк, ВТБ24, Кузнецкий и Инвесттрастбанк, а к середине года ожидается начало выдачи ипотечных кредитов рядом других филиалов московских банков.

В этих условиях и застройщики, и риэлторы ожидают всплеска покупательской активности, который хотя и не достигнет докризисного объема, но все-таки приведет к тому, что к концу года начнет ощущаться дефицит жилья. А это, в свою очередь, - приведет к росту цен и оживлению жилищного строительства. Тем более что долгосрочная перспектива, в которой отчетливо видны "упадок и разрушение" хрущевок и даже брежневок, никуда не девалась. В пензенском риэлторском сообществе сегодня ожидают едва ли не "время чудес". Как отмечают эксперты, рынок сегодня характеризуется отсутствием единых принципов формирования цен. Застройщики для них ныне распадаются на три группы, с соответствующими ценовыми ожиданиями. Первая группа - неудачники, не имеющие собственных средств, попавшие в кредитную кабалу, которым надо срочно завершать объекты и реализовывать их, чтобы хоть как-то расплатится по обязательствам. Ожидается, что предложения этой группы застройщиков опустятся до 17-22 тыс. рублей за кв. м. Очень соблазнительно (особенно для инвестиций - в дальнейшем ведь цена неизбежно вырастет), но ненадежно. Вспомним ГК "Поволжье"!

Вторая группа — компании средней руки, сумевшие выжить в непростых условиях. Согласно бессмертным дарвиновским принципам, у них наблюдается повышенное хитроумие и гибкость. Они будут продвигать свою продукцию за счет скидок, дисконтов, акций (одна из наиболее веселых - купи квартиру - телевизор в подарок). При невысоких рисках, их предложение, а прогнозируется оно на уровне 28-34 тыс. рублей за кв.м., окажется на рынке наиболее реальным. И, наконец, третья группа - монстры. У них есть достаточно серьезный задел уже имеющихся квартир, которые можно распродавать по мере надобности. А строительство и вовсе не имеет смысла продолжать. Вот когда рынок двинется, тогда и возобновим деятельность. Ждать от них хоть какого-то снижения цен - бессмысленно. У них терпения гораздо больше. Цены тут прогнозируется на уровне 32-42 тыс. рублей за кв.м.

В связи с отложенным спросом на жилье логично было ждать повышения спроса на аренду. Однако этого не произошло - рынок аренды в Пензе на настоящий момент стабилен, и никаких рывков на нем не ожидается. Примечательно, что связано это в том числе и со снижением объемов строительства. Меньше строят - меньше гастарбайтеров - меньше аренда. Цены на аренду остаются практически на уровне прошлого года. Зато снизилась цена посреднической услуги. Если раньше в среднем она составляла от 80 до 100% месячной платы, то ныне 80% сохранились лишь в сегменте гостинок, а в сегменте двух-трехкомнатных квартир ставка опустилась до 50%. Связано это с тем, что этим рынком начали заниматься ныне практически все риэлторские агентства, тогда как раньше многие этим брезговали, ввиду больших хлопот и маленькой прибыли. Но, как говорится, на безрыбье и рак - рыба. Стоит, однако, отметить, что рынок аренды в Пензе до сей поры дикий, реальных специалистов нет, большинство предлагающих свои услуги не понимают даже разницы между арендой и коммерческим наймом, а акт описи при вселении и выселении для нас - что-то запредельное. И уж совсем никак обстоят дела на рынке коммерческой аренды. По сути дела такой услуги никем и не предлагается. Просто предприниматели на сегодняшний день не готовы за нее платить. Поэтому предложения публикуются и ищутся по большей части самостоятельно, через газеты объявлений.

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]