2. Рынок недвижимости.

Рынок жилой недвижимости в г. Пенза довольно устойчив и основными его тенденциями являются:

• ежегодное увеличение объемов жилищного строительства;

• повышение качества сдаваемого жилья в соответствии с потребительским спросом;

• разнообразие предложений на рынке: социальное жилье, пент-хаусы, таун-хаусы, элитное жилье в коттеджных поселках в зеленом поясе города;

• строительство элитного жилья «клубного» типа, с учетом реализации максимального объема пожеланий клиента.

Одним из стратегических направлений деятельности Администрации города Пенза является создание условий для интенсивного развития жилищного строительства.

С этой целью Администрацией города Пенза подготовлены и предлагаются инвесторам площадки под строительство современных многоэтажных жилых комплексов как эконом – класса, так и класса de luxe и элитных коттеджных поселков в границах зеленого пояса города.

Общая площадь жилья составит:

• к 2016 году - 12,9 млн. кв.м.;

• к 2026 году - 16,4 млн. кв.м.

В настоящее время на первичном рынке жилья Пензы ведут строительство более 10 крупных компаний - застройщиков. При продаже построенного жилья большинство из застройщиков города Пенза предлагают клиентам воспользоваться ипотечными программами, системами рассрочек, зачетом вторичного жилья в счет приобретаемого, различными вариантами скидок и льготными условиями жилищных кооперативов. Кроме того, многие застройщики города работают с корпоративными клиентами и участвуют в бюджетных федеральных и региональных программах - таких, как сертификаты для военнослужащих, программы реконструкции ветхого фонда и программы для молодых семей.

Сегодня на территории города ведется как строительство жилых комплексов и микрорайонов, так и точечная застройка. Современные застройщики отдают предпочтение строительству жилых комплексов и микрорайонов с развитой инфраструктурой, где предполагается строительство магазинов, детских садов, школ, развлекательных комплексов, паркинги и многое другое.

В настоящее время ведется строительство элитного жилого комплекса «Триумф» («Рисан», общая площадь 113 171 кв. м.), включающий в себя четыре строения разной этажности.

Распространенной практикой для города является комплексная застройка жилых микрорайонов. Наиболее значимым проектом является комплексное строительство жилого микрорайона №6 – 7 Арбеково (Северо-западная часть города Пенза) с развитой сопутствующей инфраструктурой: школы, детские сады, магазины шаговой доступности, фитнесс - и спорт комплексы и т.д.

Ведется строительство элитных жилых комплексов – например, «На Красной» (ГК «Поволжье») клубного типа. Концепция данного комплекса предусматривает особый уровень благоустроенности, включающий в себя безопасность, уют, комфортный отдых, эксклюзивное обслуживание, где любое желание клиента застройщик выполняет с учетом самых современных требований и мировых стандартов для элитного жилья. Здесь клиент может заказать многоуровневые квартиры с индивидуальной планировкой, спортивные объекты внутри квартиры (мини-площадки для гольфа, бассейны), камины с «живым» огнем и многое другое.

Стоимость кв.м. жилья на первичном рынке недвижимости зависит от сроков сдачи в эксплуатацию, этажа, планировки, площади и отделки квартир.

• средняя стоимость 1 кв.м. «элитного» жилья, сданного в эксплуатацию: USD 1488.3 (42 800 руб.);

• средняя стоимость 1 кв.м. «элитного» жилья, планируемого к сдаче в эксплуатацию в 2008-2009: USD 1505 (43 011,5 руб.) (в черновой отделке);

• максимальная стоимость 1 кв.м. «элитного» жилья, планируемого к сдаче в эксплуатацию в конце 2009: USD 1829.5 (48 652 руб.);

• средняя стоимость 1 кв.м. жилья класса «стандарт», сданного в эксплуатацию: USD 1235.66 (36 290 руб.);

• средняя стоимость 1 кв.м. жилья класса «стандарт», планируемого к сдаче в эксплуатацию в 2008-2009: USD 1215.69 (36 580 руб.) (данные даны по состоянию рынка жилой недвижимости в г. Пенза на 20.06.2008 г.).

Рынок офисной недвижимости в Пензе находится в начальной стадии развития. Существующие в Пензе предложения офисных площадей в основном ограничены помещениями в зданиях, изначально построенных для других целей. Большинство имеющихся офисных помещений не отвечает международным стандартам и может быть отнесено только к классу С.

В период 2006-2007г. в Пензе достаточно активно проявилась тенденция использования под офисы первых этажей жилых зданий. Такие офисы пользуются большой популярностью у небольших компаний, которым не нужны большие площади, а определяющим является местоположение офиса, его доступность для потенциальных клиентов и партнеров.

Постепенно у покупателей офисной недвижимости приоритет смещается в сторону приобретения объектов в специализированных зданиях, нежели вовлечения в оборот жилых помещений. Это связано с техническим состоянием и планировкой квартир, т.к. они не соответствуют требованиям арендаторов. Ёщё одним отрицательным моментом является отсутствие парковки и прочих сервисных опций, также немаловажной является имиджевая составляющая.

Практически отсутствует на пензенском рынке новейшая услуга по сдаче в аренду офисов на короткое время – от нескольких часов до одного дня, профессионально подготовленных к работе, с мебелью, с сервисным пакетом необходимых услуг и профессиональным офис - менеджером. Пока в Пензе подобные услуги предоставляют либо гостиницы, либо организации, в административных зданиях которых имеются более или менее приспособленные для подобных мероприятий помещения.

В период 2007-2008г. было введено в эксплуатацию несколько качественных объектов с достаточной долей площадей офисного назначения (ТОЦ “Арбат”, ТОЦ “Гермес”, ТОЦ “Пассаж”), которые представляют собой вновь построенные или реконструированные здания с минимальным набором сервисных опций. Ситуация, характеризующаяся дефицитом офисных площадей, почти не изменилась.

В 2008-2009 г. ожидается ввод в эксплуатацию новых торгово-офисных помещений (ЖК “Звездный”, ЖК на ул. Красная, Жилой микрорайон “10-й микрорайон Арбеково”, ТОЦ “Триумф”).

Хотя основной объем предлагаемых офисных площадей сосредоточен в центре города, фактически, в Пензе нет сформировавшегося Центрального Делового Района.

Дефицит офисных помещений класса В и В+ усугубляется значительной положительной динамикой экономики региона, а также приходом в город крупных российских и зарубежных компаний, формирующих спрос на офисные помещения, отвечающие международным стандартам.

В связи с этим ближайшие годы в Пензе неизбежна реализация инвестиционных проектов по формированию Центрального Делового Района города.

Основные Тенденции Рынка Офисной Недвижимости Города Пенза:

• рост спроса на объекты офисной недвижимости класса В и В+;

• увеличение интереса инвесторов к пензенскому рынку офисной недвижимости;

• увеличение объема строящихся офисных площадей;

• улучшение качества строящихся объектов офисной недвижимости;

• насущная необходимость формирования Центрального Делового района;

• появление на рынке предложений по продаже офисных помещений, соответствующих уровню класс В и В+.

Среднемесячная Стоимость Аренды кв.м.: офисная площадь (центр города): USD 100.

Стоимость Продажи кв.м.: офисная площадь (центр города): USD 3600-4123т (данные даны по состоянию рынка офисной недвижимости в г. Пенза на 20.06.2008 г.).

По последним данным г.Пенза и Пензенский регион ежегодно принимает более 600 тыс. туристов (в т.ч. более 18 тыс. иностранцев) - деловых посетителей, участников всероссийских спортивных мероприятий, посетителей медицинских центров федерального значения.

На сегодняшний день в г.Пенза нет достаточного количества гостиниц, способных разместить весь поток туристов. В настоящее время в областном центре функционируют 17 гостиницах и общежитий с совокупным номерным фондом около 1000 мест (в области около 2000 мест), дефицит гостиниц постоянно ощущается. В связи с этим значительная часть туристов размещается в санаториях, турбазах и домах отдыха.

В настоящий момент в Пензе наиболее распространены гостиницы и мини-отели класса “2 звезды” и “3 звезды”, в незначительном количестве имеются гостиницы класса “4 звезды”. Отсутствуют гостиницы класса “5 звезд”.

В настоящее время в Пензе наблюдается тенденция превышение спроса в услугах гостиниц над предложением. Дефицит предложения дает возможность поднять стоимость гостиничных номеров значительно выше уровня, соответствующего качеству предлагаемых услуг. Стоимость размещения в гостиницах зависит от класса объекта, категории номера, местоположения объекта, известности гостиничного оператора.

Стоимость размещения в гостиницах и мини-отелях составляет:

- стандартный номер – от 500 руб./сут. до 4 000 руб./сут.;

- «полулюкс» – 1 600 руб./сут. – 6 200 руб./сут.;

- «люкс» – 2 000 руб./сут. – 9 900 руб./сут.

Объем услуг гостиниц и иных мест проживания в 2007 г. составил 290,3 млн. рублей и превысил показатели 2006г. в 1,7 раза.

Особый сегмент потребителей гостиничных услуг – посетители всероссийских медицинских центров, расположенных в г.Пенза: недавно открывшегося Онкологического Центра Федерального значения и готовящегося к сдаче в эксплуатацию Всероссийского Кардиологического Центра. С открытием этого учреждения дефицит гостиничных услуг в г. Пензе еще больше возрастет.

Значительный сегмент потребителей гостиничных услуг – участники спортивных соревнований. В городе проводятся всероссийские и международные соревнования по мото и велоспорту, плаванию, троеборью и т.д. Функционирует 744 спортивных комплекса, в том числе Дворец Водного Спорта, построенный по Олимпийским стандартам, Дворец Спорта “Буртасы”, соответствующий уровню, требуемому для организации международных соревнований, 12 специализированных школ Олимпийского Резерва для детей и молодежи. Пенза становится спортивной столицей России.

По оценке экспертов, в ближайшее время наиболее востребованы на пензенском рынке коммерческой недвижимости будут гостиницы среднего сегмента (уровня 3*).

В связи с этим, Администрацией города Пенза подготовлены и предлагаются инвесторам площадки под строительство современных отелей уровня 3* и 4* как в границах деловой части города, так и на участках, удобно расположенных на основных внутригородских магистралях (данные даны по состоянию рынка гостиничной недвижимости в г. Пенза на 20.06.2008 г.).