Вопрос 10.8. Обоснование ставок арендной платы за сдаваемые в аренду здания, помещения

Арендная плата на рынке нежилых зданий (помещений) оп­ределяется на основе затратного метода с учетом их потреби­тельских качеств.

Ее размер исчисляется в соответствии со спе­циальным порядком расчета, который является обязательным для всех арендодателей, сдающих в аренду нежилые помеще­ния, находящиеся в республиканской собственности, юриди­ческим и физическим лицам Республики Беларусь, в том числе и предприятиям с иностранными инвестициями. Для других арендодателей этот порядок носит рекомендательный харак­тер.

Арендная плата учитывает балансовую (восстановительную) стоимость нежилых зданий (помещений), установленную в ре­зультате проведения переоценки основных фондов на 1 января текущего года и последующих переоценок, их потребительские качества, плату за землю, амортизационные отчисления, затра­ты на содержание, налог на недвижимость и землю.

Для того чтобы учесть влияние инфляции, используется корректировка остаточной стоимости сдаваемого в аренду иму­щества путем применения в расчетах коэффициентов измене­ния стоимости нежилых зданий в результате изменения индек­сов цен и тарифов, определяемых Министерством статистики Республики Беларусь.

Арендная плата за нежилые здания, сдаваемые в субаренду, не должна превышать плату, взимаемую за них по договору аренды. При сдаче в аренду полностью с амортизированных не­жилых помещений применяется экспертная оценка их факти­ческого физического износа с привлечением независимых эк­спертов и отражением результатов оценки в актах.

Доходы, полученные арендодателем от сдачи в аренду нежи­лых зданий, находящихся в республиканской собственности, от­ражаются в бухгалтерском учете и облагаются налогами в уста­новленном законодательством Республики Беларусь порядке.

Указом Президента Респуб­лики Беларусь № 498 от 4 августа 2006 г. утверждены «Положение об определении размеров арендной платы при сдаче в аренду производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в республиканской собственности» и «Положение о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду оборудования, транспортных средств, находящихся в республикан­ской собственности».

Арендная плата рассчитывается за месяц на основе арен­дуемой площади общественных, административных и переобору­дованных производственных помещений и ставки арендной платы за 1 м² арендуемой площади. Арендная плата вносится резидента­ми Республики Беларусь в белорусских рублях по курсу Нацио­нального банка к евро на день оплаты, а нерезидентами — в одной из свободно конвертируемых валют или российских рублях по соглашению сторон.

Ставка арендной платы определяется исходя из базовой ставки с применением ряда понижающих и по­вышающих коэффициентов.

Базовая арендная ставка определена в Положении в евро за 1м² арендуемой площади в месяц и дифференцирована по населенным пунктам Республики Беларусь. Ставка арендной платы (А_с) определяется по формуле:

Ас = Аб × К мест ×К расп ×Ккомф× Кэф ,

где Аб — базовая ставка арендной платы за 1 м² арендуемой пло­щади в евро; Кмест — коэффициент месторасположения произ­водственных зданий, сооружений и помещений на территории на­селенного пункта; Ккомф - коэффициент комфортности; Красп- коэффициент расположения арендуемых производственных зданий, сооружений; Кэф — коэффициент эффективности.

Коэффициент месторасположения производственных зданий, сооружений и помещений устанавливается облисполко­мами и Минским горисполкомом в размере от 0,6 до 1,0 в зави­симости от месторасположения здания или сооружения в преде­лах населенного пункта.

Коэффициент расположения применяется в размере: 0,75−для подвальных помещений; 0,80−для мансардных помещений; 0,90−для помещений расположенных на цокольном этаже.

Коэффициент комфортабельности применяется в размере: 0,90−для зданий, сооружений и помещений, не имеющих элетроснабжения; 0,90 – для зданий, сооружений и помещений, не имеющих системы водоснабжения и водоотведения; 0,75−для помещений без отопления; 0,75 – для помещений без естественного освещения и для помещений с коэффициентом естественного освещения ниже или равным 0,5 от нормального показателя.

Коэффициент эффективности устанавливается по соглаше­нию сторон в зависимости от спроса и предложения на произ­водственные здания, сооружения и помещения в данном регионе в размере от 0,5 до 3,0. Если производственные здания, сооружения и помещения не используются или неэффективно используются в течении последних двух лет, коэффициент эффективности может устанавливаться в размере ниже 0,5.

Соответственно арендная плата за месяц (АП) определяется умножением ставки арендной платы на арендуемую площадь (Пар) по формуле

АП = Ас × Пар.

Для расчета арендуемой площади определяется отношение общей площади здания (включая лестничные клетки, антресоли, переходы, остекленные веранды, галереи и балконы зрительных залов) к нормируемой (общей площади здания за исключением коридоров, тамбуров, переходов, лестничных клеток, санузлов, лифтовых шахт и т.п.). Это отношение составляет коэффициент перевода нормируемой площади в арендуемую. Он берется по расчету, но в размере не выше 1,3.

В размер арендной платы, рассчитанной по действующему Положению, включены амортизационные отчисления, налоги и платежи, которые вносятся в бюджет арендодателем. В то же время, если при применении понижающих коэффициентов аренд­ная плата по расчету ниже сумм амортизационных отчислений, налогов и платежей, то она устанавливается на их уровне, а так­же с учетом прибыли, исходя из рентабельности до 15 % по фор­муле

АП = [(Оам + Пз)× (1 + Р: 100) + Ннд] ×Пар + Пбюдж,

где Оам − размер амортизационных отчислений в месяц на 1 м² арендуемой площади; Пз - платежи за землю в месяц на 1 м² арендуемой площади; Р − процент рентабельности; Ннд налог на недвижимость в месяц на 1 м² арендуемой площади; П бюдж − налоги и платежи в бюджет, уплачиваемые арендода­телем от полученной арендной платы в соответствии с законо­дательством.

Не включены в арендную плату расходы по эксплуатации и те­кущему ремонту помещений, затраты на коммунальные услуги, включая плату за потребляемую электроэнергию.

Арендная плата при сдаче в аренду оборудования, транспортных средств устанавливается на месяц исходя из остаточной стоимости оборудования, транспортных средств (Сост), коэффициента изменения стоимости основных средств (Ки.с.), коэффициента эффективности ( в диапазоне от 0,05 до 1,2), суммы налогов, сборов, других обязательных платежей в бюджет (Нсб):

Апл=Сост×Ки.с.×Кэф+Нсб.

При сдаче в аренду производственного оборудования, если оно располагается на производственных площадях арендодателя и используется как арендатором, так и арендодателем, применяется почасовая арендная плата.

Для ее расчета по производственным помещениям помесячная сумма арендной платы делится на расчетную месячную норму рабочего времени, а по оборудованию – годовая сумма арендной платы делится на годовую расчетную норму времени при 40-часовой рабочей неделе для 5-дневной рабочей недели.

30