1. Предмет договору.

Стаття 760. Предмет договору найму

1. Предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ).

На думку Мартина В.М. предметом договору найму можуть бути і споживні речі, якщо вони використовуються не за їх цільовим призначенням. Законом можуть бути встановлені види майна, що не можуть бути предметом договору найму.

2. Предметом договору найму можуть бути майнові права.

Плата за користування майном.

За користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. Плата за користування майном може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за користування майном встановлюється договором найму. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном. Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Плата за rористування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Строк договору найму (оренди).

Договір найму укладається на строк, встановлений договором. Якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк. Кожна із сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна - за три місяці. Договором або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк. Законом можуть бути встановлені максимальні (граничні)строки договору найму окремих видів майна (Наприклад максимальний строк дії договору оренди землі складає 50 років). Якщо до спливу встановленого законом максимального строку найму жодна із сторін не відмовилася від договору, укладеного на невизначений строк, він припиняється зі спливом максимального строку договору. Договір найму, строк якого перевищує встановлений законом максимальний строк, вважається укладеним на строк, що відповідає максимальному строку. Якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором. Наймач, який затримав повернення речі наймодавцеві, несе ризик її випадкового знищення або випадкового пошкодження.

Пролонгація договору.

Права і обов'язки сторін за договором; найму (оренди).

Залежно від сторони у договорі найму, права та обов’язки за ним поділяються на два види: 1)права та обов’язки наймодавця; 2) права та обов’язки наймача.

Права та обов’язки наймодавця.

Права наймодавця:

1) вимагати своєчасного та у встановленій формі внесення плати за користування майном;

2) відмовитись від договору в будь-який час, за умови попереднього письмового повідомлення іншої сторони;

3) відмовитись від договору і вимагати повернення речі у разі не внесення наймачем плати за користування протягом 3 місяців підряд;

4) гарантувати якість речі протягом всього строку найму;

5) надавати згоду на передання майна за договором у піднайм;

6) надавати згоду на поліпшення речі, переданої у найм;

7) вимагати відшкодування збитків, завданих погіршенням речі, які неможливо відновити;

8) вимагати розірвання договору з підстав, встановлених законом.

Обов’язки наймодавця:

1) передати майно наймачеві негайно або у строк, встановлений договором;

2) передати річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору та її призначенню;

3) попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров’я, майна наймача або інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею;

4) провадити капітальний ремонт речі, переданої у найм (в законодавстві України не дається визначення поточного та капітального ремонтів. Розмежування між ними на практиці здійснюється з урахуванням таких критеріїв:а) істотність псування або зношеності майна;б) тривалість у часі; в) необхідність значних коштів на його проведення. Капітальним вважається ремонт, який викликаний істотним псуванням або зношенням майна чи його основних складових, тривалий у часі і потребує значних коштів на його проведення.

5) відшкодувати шкоду, завдану третім особам у зв’язку з користуванням річчю, якщо це сталося внаслідок особливих властивостей або недоліків речі, про наявність яких наймач не був попереджений наймодавцем.

Права наймача:

1) вимагати передання йому майна у користування негайно або у строк, встановлений договором і відшкодування збитків, завданих затримкою;

2) вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася;

3) вимагати звільнення його від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає;

4) відмовитися від договору в будь-який час, за умови попереднього письмового повідомлення іншої сторони;

5) відмовитися від договору і вимагати відшкодування збитків, якщо наймодавець не передає наймачеві майно;

6) продовжувати користуватися майном після закінчення строку договору найму, за відсутності заперечень наймодавця;

7) вимагати передання йому майна у користування негайно або у строк, встановлений договором;

8) вимагати усунення недоліків речі або відшкодування заподіяних збитків, переданої наймачеві з гарантією якості;

9) змінювати стан речі, переданої у найм, лише за згодою наймодавця;

10) передавати предмету договору найму у піднайм іншій особі, лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом;

11) право власності на плоди, продукцію, доходи, одержані у результаті користування річчю, переданою у найм;

12) переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк, а також на її придбання, за умови належного виконання своїх обов’язків;

13) вилучати зроблені ним поліпшення предмету найму, або на відшкодування вартості зроблених ним витрат чи на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю, за умови якщо поліпшення були зроблені за згодою з наймодавцем;

14) вимагати розірвання договору найму з підстав, встановлених законом.

- Обов’язки наймача:

1) у присутності наймодавця перевірити справність речі;

2) своєчасно та у встановленій формі вносити плату за користування майном;

3) укласти договір страхування речі, переданої у найм, якщо це передбачено договором або законом;

4) користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору;

5) провадити поточний ремонт речі, переданої у найм (Поточний ремонт визначається як ремонт, необхідність проведення якого виникає із звичайного користування майном і не пов’язана з істотним псуванням або зношенням основних складових майна.

6) отримати згоду наймодавця на зміну стану предмета найму;

7) отримати згоду наймодавця на передання предмета найму в піднайм;

8) усунути погіршення речі, які сталися з його вини;

9) відшкодувати шкоду, завдану третім особам у зв’язку з користуванням річчю, переданою у найм;

10) у разі припинення договору найму, негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Ремонт орендованої речі.

Правові наслідки поліпшень орендованого майна.