1. Договір найму (оренди): загальні положення.

Договір найму (оренди): поняття, ознаки, сфера застосування та джерела правового регулювання.

Належить до групи договорів про передання майна у тимчасове користування.

Стаття 759. Договір найму

1. За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

2. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

За загальною характеристикою договір майнового найму є:

1) двосторонній; (ст.765: Наймодавець зобов'язаний передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму; ст 785: У разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі)

2) консенсуальний; (ст.766: Якщо наймодавець не передає наймачеві майно, наймач має право за своїм вибором: 1) вимагати від наймодавця передання майна і відшкодування збитків, завданих затримкою; 2) відмовитися від договору найму і вимагати відшкодування завданих йому збитків.

3) Відплатний.

Сфера застосування договору найму визначається з урахуванням його суб’єктного складу (він може укладатися між будь-якими учасниками цивільних відносин.), та об’єктів найму.

За цим критерієм договори найму поділені в ЦК України на певні види:

1) договір піднайму;

2) договір прокату;

3) договір найму земельної ділянки;

4) договір найму будівлі або іншої капітальної споруди;

5) договір найму транспортного засобу;

6) договір оренди державного і комунального майна;

7) договір найму житла.

- До джерел правового регулювання договору найму належать: нормативно-правові акти (акти цивільного законодавства):

- Цивільний кодекс, Земельний кодекс, Житловий кодекс тощо.

- Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04. 1992 р.;

- Закон України «Про оренду землі» від 06.10.1998 р;

- Постанова КМУ «Про деякі питання оренди земель» від 13.12.2006 р.

Цивільним кодексом України не встановлено спеціального порядку укладення договору найму (оренди). Його укладення здійснюється в загальному порядку, встановленому для укладення цивільно-правових договорів (ст.ст. 641-646 ЦКУ: Пропозицію укласти договір (оферту) може зробити кожна із сторін майбутнього договору. Вона має містити істотні умови договору і виражати намір особи, яка її зробила, вважати себе зобов'язаною у разі її прийняття. Реклама або інші пропозиції, адресовані невизначеному колу осіб, є запрошенням робити пропозиції укласти договір, якщо інше не вказано у рекламі або інших пропозиціях. Пропозиція укласти договір може бути відкликана до моменту або в момент її одержання адресатом. Якщо вона вже одержана адресатом, не може бути відкликана протягом строку для відповіді, якщо інше не вказане у пропозиції або не випливає з її суті чи обставин, за яких вона була зроблена. Відповідь особи на пропозицію укласти договір про її прийняття (акцепт) повинна бути повною і безумовною. Якщо особа, яка одержала пропозицію укласти договір, у межах строку для відповіді вчинила дію відповідно до вказаних у пропозиції умов договору (відвантажила товари, надала послуги, виконала роботи, сплатила відповідну суму грошей тощо), яка засвідчує її бажання укласти договір, ця дія є прийняттям пропозиції, якщо інше не вказане в пропозиції укласти договір або не встановлено законом. Особа, яка прийняла пропозицію, може відкликати свою відповідь про її прийняття, повідомивши про це особу, яка зробила пропозицію укласти договір, до моменту або в момент одержання нею відповіді про прийняття пропозиції. Якщо у пропозиції укласти договір вказаний строк для відповіді, договір є укладеним, коли особа, яка зробила пропозицію, одержала відповідь про прийняття пропозиції протягом цього строку. Якщо пропозицію укласти договір зроблено усно і в ній не вказаний строк для відповіді, договір є укладеним, коли особа, якій було зроблено пропозицію, негайно заявила про її прийняття. Якщо пропозицію укласти договір, в якій не вказаний строк для відповіді, зроблено у письмовій формі, договір є укладеним, коли особа, яка зробила пропозицію, одержала відповідь протягом строку, встановленого актом цивільного законодавства, а якщо цей строк не встановлений, - протягом нормально необхідного для цього часу. Якщо відповідь про прийняття пропозиції укласти договір одержано із запізненням, особа, яка зробила пропозицію, звільняється від відповідних зобов'язань. Якщо відповідь про прийняття пропозиції укласти договір було відправлено своєчасно, але одержано із запізненням, особа, яка зробила пропозицію укласти договір, звільняється від відповідних зобов'язань, якщо вона негайно повідомила особу, якій було направлено пропозицію, про одержання відповіді із запізненням. Відповідь, одержана із запізненням, є новою пропозицією. За згодою особи, яка зробила пропозицію, договір може вважатись укладеним незалежно від того, що відповідь про прийняття пропозиції укласти договір було відправлено та (або) одержано із запізненням. Відповідь про згоду укласти договір на інших, ніж булозапропоновано, умовах є відмовою від одержаної пропозиції і водночас новою пропозицією особі, яка зробила попередню пропозицію.

Сторони в договорі.

Сторонами у договорі є наймодавець (орендодавець) та наймач (орендар). Ст. 761: 1. Право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. 2. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму.

Форма договору найму (оренди).

Форма договору найму повинна відповідати загальним положенням про форму правочину (ст.ст. 205-209 ЦК). Спеціальних положень щодо форми загального договору найму ЦК не містить. Разом з тим, у ньому встановлені особливості форми окремих різновидів договору найму. Ст. 205-209: Правочин може вчинятися усно або в письмовій формі. Правочин, для якого законом не встановлена обов'язковаписьмова форма, вважається вчиненим, якщо поведінка сторін засвідчує їхню волю до настання відповідних правових наслідків. У випадках, встановлених договором або законом, воля сторони до вчинення правочину може виражатися її мовчанням. Усно можуть вчинятися правочини, які повністю виконуються сторонами у момент їх вчинення, за винятком правочинів, які підлягають нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, а також правочинів, для яких недодержання письмової форми має наслідком їх недійсність. Юридичній особі, що сплатила за товари та послуги на підставі усного правочину з другою стороною, видається документ, що підтверджує підставу сплати та суму одержаних грошових коштів. Правочини на виконання договору, укладеного в письмовій формі, можуть за домовленістю сторін вчинятися усно, якщо це не суперечить договору або закону. Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах, у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони; також якщо воля сторін виражена за допомогою телетайпного, електронного або іншого технічного засобу зв'язку; + якщо він підписаний його стороною (сторонами). Правочин, який вчиняє юридична особа, підписується особами, уповноваженими на це її установчими документами, довіреністю, законом або іншими актами цивільного законодавства, та скріплюється печаткою. У письмовій формі належить вчиняти: 1) правочини між юридичними особами; 2) правочини між фізичною та юридичною особою, крім правочинів, передбачених частиною першою статті 206 цього Кодексу; 3) правочини фізичних осіб між собою на суму, що перевищує у двадцять і більше разів розмір неоподатковуваного мінімуму доходів громадян, крім правочинів, передбачених астиною першою статті 206 цього Кодексу; 4) інші правочини, щодо яких законом встановлена письмова форма. Правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін. На вимогу фізичної або юридичної особи будь-який правочин з її участю може бути нотаріально посвідчений.

Предмет договору найму (оренди).

Зміст договору найму складають його умови.