Долевое строительство.

Правовое регулирование появилось недавно, закон №214 от 30.12.04 года. Закон сильно изменялся последние изменения от 17.07.10 года, изменения коснулись субъектного состава, прав сторон. Этот закон реакция государства на сложившуюся ситуацию в стране. В советское время кооперативы не строили сами, они были как бы звеном между дольщиками и строительной компанией. Коллективы застройщиков отличался от ЖСК тем, что они не были юридическим лицом. Члены этих коллективов могли не ходить на работу, а строить дом, квартиры, при этом заработная плата, должность сохранялись на основном месте работы. Когда СССР подошел к своему развалу, такое коллективное строительство перестало существовать.

На новой волне строительств капитализма в России стали возрождаться подобные кооперативы, договоры в них назывались по-разному, в суде таких дольщиков считали от потребителей (на них распространялось законодательство о защите права потребителей) до инвесторов (такое резиновое понятие, что под инвестора можно подогнать буквально каждого, заплатившего деньги). Когда стали обобщать практику, в итоге ВАС в своем обобщении №50 от 2000, такие договоры – это договоры простого товарищества, а ВС считает, что это договор строительного подряда. Точка зрения ВАС выгодна при налогооблажении, в этом случае не возникало налогооблагаемой базы. Вопрос остается к какому типу договоров отнести данный вид договора.

По договору долевого строительства застройщик обязуется в определенный срок своими силами или с привлечением 3-х лиц построить объект недвижимости (самое широкое понятие недвижимости – здание, сооружение целиком) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта, передать объект долевого строительства (структурное подразделение здания, сооружения) участникам. Участник в свою очередь обязуется оплатить и принять объект недвижимости.

Характеристика договора.

Договор заключен с момента достижения согласия по существенным условиям.

Возмездный – наличие встречного предоставления. Двухсторонний. Относится больше к подряду.

Субъектный состав:

1. Застройщик – юридическое лицо вне зависимости от организационно-правовой формы, формально могут быть и некоммерческие организации, имея при этом разрешение на строительство и быть титульным владельцем земельного участка.

2. Дольщики – физические лица.

Форма договора письменная с обязательной государственной регистрацией, считается заключенным с момента такой регистрацией. Последствия отсутствия гос. регистрации – незаключенность договора.

Предмет договора. Необходимо учитывать дискуссию об объекте и предмет. Это выполнение работ по строительству и передача объекта строительва.

Содержание договора. Если до заключения, то это условия, которые в момент заключения трансформируются в права и обязанности.

Существенные условия:

1. Объект долевого строительства.

2. Срок передачи объекта дольщику.

3. Цена договора. По общему правилу нет, но есть точка зрения, что по всем возмездным договорам цена существенное условие. Цена по ст.5 – это размер денежных средств, уплачеваемых за объект долевого строительства. Цена может быть определена:

   1. Сумма возмещения затрат застройщика (может использоваться только на строительство).

   2. Первый пункт, плюс денежные средства на оплату его услуг (не имеет целевого назначения).

По общему правилу изменение цены недопустимо, но в исключительных случаях по соглашению сторон. Платеж может быть ежемоментный, периодический.

4. Гарантийный срок.

   1. Объекта долевого строительства – не меньше 5 лет.

   2. На инженерное оборудование – не менее 3 лет.

Обязанности застройщика.

1. Получить разрешение, если разрешение получено до 01.04.05 года, нормы закона не распространяются на данное строительство.

2. Разместить в телекоммуникационных сетях общего доступа проектную декларацию, которую необходимо предоставить в ФРС. Это должно быть выполнено не позднее 14 дней до дня заключения договора с первым дольщиком. Застройщик может не выполнять эту обязанность, если он осуществляет свою деятельность без рекламы, кроме предоставления в ФРС. (Ст.20). Указывается срок предполагаемого ввода в эксплуатацию, риски, перечень организаций, которые будут осуществлять основные работы (ст. 21). Пункт 7 ст.20 фз о долевом строительстве дольщик может предъявить иск в суд о признании сделки под влиянием заблуждения, если застройщик не придерживается проектной документации. Если таковое случится, то застройщик обязан будет вернуть взносы, с процентами 1/300 ставки рефинансирования.

3. Зарегистрировать права на земельный участок.

После этого он может получать денежные средства от граждан, иначе дольщик может требовать возврата внесенной суммы, проценты по ст.395 в 2-ом размере, возмещение убытков.

По пункту 2 ст.1 привлечение денежных средств в отношении домов, не введенных в эксплуатацию, допускается только 3 способами, указанными в законе. На н/в по КоАП предусмотрена ответственность за нарушение этих обязанностей.

4. Обязанность использовать привлеченные средства исключительно на строительство в соответствии с проектной документацией.

В п.1 ст.18 предусмотрен закрытый перечень целевого использования. Если застройщик нарушает это правило, то дает право дольщику требовать расторжения договора в судебном порядке.

5. Зарегистрировать договор долевого строительства. Государственная регистрация проводится по заявлению сторон, для застройщика дополнительно: разрешение на строительство, проектная декларация, план постройки.

6. Обязанность строить объект, может как самостоятельно, так и с привлечением третьих лиц.

7. Получить разрешение во ввод в эксплуатацию, по ст.18 фз такое разрешение застройщик обязан передать ФРС не позднее 10 р.д.

8. Сообщить дольщикам о готовности объекта – ст.8 фз, которое должно быть направлено заказным письмом с описью либо лично под расписку. Если в договоре установлен конкретный срок передачи, то в этом случае он должен направить дольщику сообщение о готовности не менее чем за месяц. В договоре может быть предусмотрен срок начала передачи, то тогда извещение должно быть предоставлено не менее, чем за 14 дней, до начала передачи.

9. Должен передать объект долевого строительства не позднее договорного срока, при просрочке передачи, он несет ответственность, если гражданин – дольщик, то в 2-ом размере за каждый день просрочки от цены договора. Суд обязывает доказать дольщика, что у него нет какого-либо другого жилья кроме строящегося, такие же данные и от близких родственников. А возможно взыскать и убытки, и неустойку конкретно в этом случае. Если строительство не может быть завершено в договорный срок в силу непредвиденных обстоятельство (объективных экономических причин), то должен предупредить не позднее, чем за 2 месяца до истечения договорного срока. Если не передает объект в срок, превышающий 2 месяца, то дольщик может в одностороннем порядке отказаться от договора. Передача осуществляется на основании передаточного акта.

10. Пункт 5 ст.15 фз застройщик должен зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при появлении основания для обращения взыскания. В силу существования залога и поручительства по ст.13 считается находящемся в залоге сам земельный участок, если принадлежит на праве собственности, сам объект недвижимости, который строится. Такой залог возникает с момента государственной регистрации. По ст.15.1 обязательства могут обеспечиваться поручительством банка, договор заключается до государственной регистрации, содержание такого договора должны содержать следующие условия – поручитель несет субсидиарную ответственность, но только возврат денежных средств, срок действия поручительства, который должен составлять не менее чем на 6 месяцев дольше, чем сам договор, должен предусматривать цессию и другие условия.

Особенности обращения взыскания, если залог:

1. Взыскание может быть обращено не ранее, чем через пол года, после окончания передачи.

2. Особым образом распределяются денежные средства, полученные от продажи, в первую очередь удовлетворяются требования дольщиков и залогодержателей, если не хватает, то пропорционально, в случае, если есть те, кто не заявил о своем праве, это требование также подлежит удовлетворению.

11. Передать качественный объект долевого объект, что значит качественный товар. Ст.7 фз – соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации градостроительных регламентов иным обязательным требованиям. В долевом строительстве при передаче некачественного жилья может потребовать уценки, возмещения расходов, ремонта, при существенных – отказаться в одностороннем порядке, потребовать от застройщика возврата денежных средств. Предъявлять требования о качестве должны быть заявлен в течение гарантийного срока – 5 лет жилье, 3 года оборудование.

12. Обязанность вернуть дольщику денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства. Часто застройщики прикрываются гос.комиссией, что мы, типа, свои обязательства выполнили, суды, говорят, что это автоматически не означает качество. Суды уменьшают стоимость квартир на цену ремонта.

Права застройщика:

1. Требовать от участника дольщика принятия объекта в течение 7 дней после извещения, при уклонении или отказе, застройщик может составить односторонний акт, такое право появляется по истечению уклонения дольщика в течение 2 месяцев с момента конца договорного срока. С момента составления одностороннего акт на дольщика переходит риск случайной гибели. С этого момента начинает исчисляться гарантийный срок, а обязанности застройщика считаются исполненными.

2. Право требовать внесения денежных средств.

Обязанности дольщика:

1. Обязанность дольщика заплатить по договору, в случае просрочки дополнительно неустойку.

2. Принять объект, обязан приступить к приемке в договорный срок, либо в течение 7 дней, если не установлено.

Права дольщика:

1. Потребовать составления акта недостатков, можно до подписания передаточного акта.

2. Уступить право требования по договору, с момента регистрации и до подписания передаточного акта. Если дольщик до этого заплатил все деньги, то обязательства у него уже нет, только право требования, если же не все платежи уплачены, то обязательство остается.

Расторжение договора.

По первой редакции расторжение в одностороннем порядке могло быть только по инициативе дольщика.

На сегодня право на односторонний отказа есть как у дольщика, так и у застройщика.

Дольщик вправе:

1. При не передаче объекта в срок, превышающий договорный, на 2 месяца.

2. Отсутствие реакции на претензии дольщика.

3. Существенные нарушения требований к качеству.

4. Нарушение застройщиком обязанности по сообщению дольщику о досрочном прекращении поручительства.

Порядок отказа следующий: дольщик направляет письмо-уведомления о своих намерениях с описью вложения, считается расторгнут с момента отправления.

В судебном порядке:

1. Прекращение строительства, очевидность просрочки.

2. Существенное изменение проектной документации.

3. Изменение назначения общего имущества и (или) не жилых помещений.

4. Иные случаи, предусмотренные законом, договором.

Последствия расторжения договора.

1. Застройщик должен вернуть деньги с процентами.

2. Срок – 20 дней со дня расторжения, если односторонний, 10 – судебный порядок.

Основания расторжения договора застройщиком (самостоятельно).

Кооперативы