Распоряжение долей в праве собственности.

Этот вопрос решается в п.2 ст.246 ГК. Пункт устанавливает, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при этом права преимущественной покупки других участников общей долевой собственности.

Обратите внимание, если участник общей долевой собственности задумал подарить свою долю в праве долевой собственности, согласия других не требуется. Если захотел обменять свою долю, тоже не требуется согласия. А если он возмездно отчуждает, продает, в этом случае другие участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки, согласия на продажу не требуется, но они имеют преимущественное право покупки. Вполне понятно почему. Ведь когда они создавали общую долевую собственность, строили жилой дом, они знали, с кем имеют дело, с кем будут жить в этом доме. А если он продаст неизвестно кому, скажем, какому-то пьянице, естественно, их интерес нарушится. С другой стороны, мы не можем запретить участникам долевой собственности продать то, что им принадлежит. И чтобы соблюсти баланс интересов, пожалуйста, продавать ты можешь, но на тех условиях, на которых ты продаешь, мы имеем преимущественное право покупки. Если мы откажемся, тогда продавай, кому хочешь.

Что означает преимущественное право покупки?

Это означает, что продавец обязан известить в письменном виде остальных участников долевой собственности о том, на каких условиях он продает свою долю в праве собственности. Если остальные участники откажутся от покупки на этих условиях или промолчат в течение 10 дней, а если речь идет о недвижимом имуществе, в течение одного месяца, то тогда участник общей долевой собственности на этих условиях может продать свою долю любому третьему лицу.

Если участник общей долевой собственности нарушает преимущественное право покупки других сособственников, скажем, не оповестил их о продаже и продал третьему лицу, или оповестил, что продает на одних условиях, а продал на других, в этом случае — типичная ошибка студентов, говорят, что сделка признается недействительной. Нет, сделка действительна, но другие участники вправе требовать перевода на них прав покупателя. Это означает, что если они готовы купить за эту цену его долю, они обращаются в суд в течение 3 месяцев с момента, когда они узнали об этом, и вправе требовать перевода на них права покупателя. Они вносят необходимую сумму в депозит суда, если суд установит, что их преимущественное право покупки нарушено, он возвращает эту сумму первоначальному покупателю, и этот сособственник становится владельцем этой доли. Разумность такого правила не вызывает сомнения. Если бы такое правило не существовало, а действовало общее правило о признании сделки недействительной, что бы делал вредный участник общей долевой собственности? Ты продаешь, я купить не могу, но не хочу, чтобы ты продавал. Ты продал, я обращаюсь с иском о признании этой сделки недействительной. Прошло два года, в суде общей юрисдикции рассмотрели, признали сделку недействительной. Хозяин говорит: хорошо, ты хотел купить, покупай! — А я передумал, не хочу. И так может длиться до бесконечности. А так, если готов купить, плати деньги и становись покупателем.

Как и любое право собственности, право общей долевой собственности может прекратиться. Но в отличие от общих способов прекращения здесь существуют еще два способа прекращения права общей долевой собственности.

Право общей долевой собственности может прекратиться путем выдела доли сособственника из общего имущества и путем раздела общего имущества.

При этом как выдел, так и раздел общего имущества осуществляется, как правило, по соглашению сторон. При не достижении соглашения возникший спор разрешается в судебном порядке. При этом действует общее правило, что выдел доли осуществляется в натуре. Это означает, что выделяется та часть имущества, которая пропорциональна доле сособственника в его праве общей долевой собственности и ему именно эта доля выделяется.

Но бывают и такие ситуации, когда долю в натуре выделить невозможно. Скажем, маленький жилой домик. Какую-то изолированную часть, пригодную для проживания, выделить в натуре невозможно. И в этом случае, если будет установлено, что выдел в натуре невозможен, то денежная компенсация выделяется сособственнику только с его согласия. И здесь тоже понятно, почему. Потому что он собственник и лишить его права собственности без его согласия нельзя. Но если он соглашается получить денежную компенсацию, ради Бога, получай денежную компенсацию и переставай быть сособственником. Тогда для него право общей долевой собственности прекращается, а для других, которые остались участниками, остается.

Из этого общего правила о том, что выдел допускается только в натуре и денежная компенсация только с согласия сособственника, есть только одно исключение. Оно касается жилого дома. Почему это исключение сначала было выработано судебной практикой, а сейчас закреплено в законе? Потому что, как правило, никто из сособственников не соглашается получать денежную компенсацию, все хотят выдела в натуре. А когда выдел в натуре невозможен, ничего не поделаешь, придется быть участником долевой собственности. Но одно исключение есть, когда помимо согласия сособственника ему может быть присуждена по суду денежная компенсация. Это происходит при наличии следующих условий:

- доля сособственника незначительная;

- она не может быть реально выделена;

- сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Скажем, жилой дом за городом принадлежит на праве долевой собственности нескольким лицам, а один из сособственников говорит: я желаю выделиться, мне 1/10 принадлежит. В натуре выделить часть жилого дома невозможно. В этом случае, если доля незначительная – 1/10 (а что значит не имеет существенного интереса? он не проживает, обеспечен другой жилой площадью), то суд, даже вопреки его желанию, может присудить ему денежную компенсацию.

Второй способ прекращения права общей долевой собственности – это раздел общего имущества в натуре. При этом раздел осуществляется опять-таки в натуре. Если раздел в натуре невозможен, то в этом случае всё общее имущество продается какому-то третьему лицу, а вырученные деньги делятся между сособственниками.

Как выдел доли, так и раздел общего имущества возможен также по искам, предъявленным кредиторами должнику, если сособственник является должником какого-то кредитора и не может рассчитаться с ним по своим долгам. Но здесь действует общее правило: сначала накладывается взыскание на иное имущество, которое есть у должника. И если только вообще никакого имущества нет, то только в этом случае допускается обращение на его долю в праве общей долевой собственности. И здесь тогда доля либо дается кредитору в натуре, либо реализуется с публичных торгов, а за счет вырученной суммы осуществляется расчет с кредиторами должника.