Итак, осуществление полномочий по владению и пользованию общим имуществом.

Эти полномочия должны осуществляться по принципу единогласия. Для того, чтобы установить порядок пользования и владения общим имуществом, необходимо достигнуть соглашения всех участников. Какая бы маленькая доля участнику ни принадлежала, все равно без его согласия нельзя определить порядок пользования или владения общим имуществом. Понятно почему.

Представьте ситуацию, если бы вопрос решался большинством голосов. Три сособственника. Два из них богатых и один бедный, и два богача каждый день придумывают что-то новое, большинством голосов принимают, а третий только должен деньги платить, потому что расходы распределяются на всех. Вот чтобы не ставить никого в такое положение, действует принцип единогласия.

В то же время законодатель учитывает и такую ситуацию. Какие бы разумные предложения сособственники ни делали, один из них выступает против. Скажем, требуется ремонт, - нет, не будем делать. В этом случае действует принцип судебного оспаривания этого решения. Любой из заинтересованных сособственников в случае не достижения соглашения вправе обратиться с иском в суд. Тогда уже суд решит, каким образом определить порядок владения и пользования общим имуществом.

При этом учитываются следующие соображения. Порядок владения и пользования общим имуществом зависит от размера долей. Это означает, что чем больше доля в праве собственности у участников общей долевой собственности, тем на большую часть имущества он вправе претендовать.

Скажем, принадлежит жилой дом двум гражданам: одному – 1/3 в праве собственности, другому – 2/3 в праве собственности. Пропорционально этому определяется и пользование жилым домом: 2/3 помещения закрепляется в пользование за одним, 1/3 – за другим. Но в идеале трудно этого добиться: как правило, помещения не равноценны. Это также учитывается законодателем.

Если за каждым из сособственников невозможно закрепить в пользование имущество, абсолютное равное их доле в праве собственности, то действует следующее правило. Те сособственники, которые получают в пользование большую часть имущества по сравнению с его долями, должны выплатить другому сособственнику соответствующую денежную компенсацию. Здесь учитывается четко стоимостное взаимоотношение сторон.

Если же общим имуществом, какой-то его частью, невозможно пользоваться, тот же самый автомобиль, то определяется по времени использования. Скажем, двум сособственникам в равных долях на праве общей долевой собственности принадлежит автомобиль: вот полмесяца один пользуется, полмесяца другой.

Размер долей влияет не только на пользование и владение общим имуществом, но и на другие вопросы. Скажем, доходы, которые могут быть получены от использования общего имущества. Например, общее имущество сдается в аренду. Арендная плата распределяется между сособственниками пропорционально их долям в праве общей долевой собственности. Однако и расходы по содержанию общего имущества также распределяются между сособственниками пропорционально их долям. Чем больше доля в праве собственности, тем большую часть расходов несет тот собственник, участник долевой собственности, которому принадлежит эта большая часть в праве общей собственности.

Как осуществляется правомочие распоряжения общим имуществом? Здесь также действует и закреплен принцип единогласия. Для того чтобы распорядиться общим имуществом, скажем, продать его, сдать в аренду, требуется согласие всех участников общей долевой собственности независимо от того, какой размер доли в праве общей собственности ему принадлежит. Но, в отличие от предыдущего случая, здесь, если соглашение не будет достигнуто, нельзя обратиться с иском в суд. И вот по какой причине. Ведь распоряжение общим имуществом связано с тем, что граждане лишаются права собственности. Они, скажем, продали общее имущество, перестали быть собственниками, а никто не может быть лишен права собственности без его согласия, за исключением случаев, предусмотренных законом. Так и здесь. Если хотя бы один из участников общей долевой собственности возражает против продажи общего имущества, продажа не будет осуществлена. Для распоряжения требуется согласие всех участников. И в суд здесь не пойдешь, он не будет рассматривать такого рода вопросы, он откажет в приеме искового заявления.

Итак, что касается общего имущества (общий дом, общий автомобиль), то владение, пользование и распоряжение осуществляется по принципу единогласия. Требуется согласие всех участников. И вполне понятно, почему. Это их общее имущество. Поэтому для осуществления правомочий по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом требуется согласие всех участников.

А что принадлежит каждому из них в отдельности? Каждому из них в отдельности принадлежит доля в праве собственности.

Распоряжение долей в праве собственности.

Не путайте распоряжение общим имуществом и распоряжение долей в праве собственности. Общее имущество принадлежит всем участникам. Поэтому для распоряжения общим имуществом требуется согласие всех участников. Скажем, захотели они продать жилой дом, который принадлежит им на праве собственности – требуется согласие всех участников. А вот если кто-то из участников общей долевой собственности захочет продать свою долю, то это его доля, согласие других на это не требуется. Поэтому необходимо различать распоряжение общим имуществом и распоряжение долей в праве собственности.