Определение износа объекта недвижимости

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциаль­ного инвестора и выражается в снижении со временем стоимости

под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструк­тивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в неменьшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обуслов­ленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на опре­деленное использование зданий.

Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение. В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недви­жимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональ­ный и внешний.

Физический и функциональный износ подразделяются на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ - это износ, устранение которого физически воз­можно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на уст­ранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимос­ти объекта в целом.

Выявление всех возможных видов износа - это накопленный износ объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта. Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель.

Физическая жизнь здания - период эксплуатации здания, в тече­ние которого состояние несущих конструктивных элементов здания соот­ветствует определенным критериям. Срок физической жизни объекта закладыва­ется при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст - период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложивших­ся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оце­ниваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной эксплуа­тации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни здания - период вре­мени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Субъективность определения таких показателей, как срок экономиче­ской жизни и эффективный возраст, требует от оценщика достаточно вы­сокой квалификации и немалого практического опыта.

Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете. Оценочный износ - один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Методы расчета физического износа:

• нормативный;

• стоимостный;

• метод срока жизни.

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера можно назвать Правила оценки физического износа жилых зданий - Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР, применяемые бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, пла­нировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности.

В указанных правилах даны характеристика физического износа конструктивных различных элементов зданий и их оценка.

Физический износ здания следует определять по формуле:

F_ф=[ F_i x L_i ] : 100,

где F_ф - физический износ здания;

F_i - физический износ i-го конструктивного элемента, %;

L_i - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го кон­структивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

п - количество конструктивных элементов в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элемен­тов и систем в общей восстановительной стоимости здания обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной сто­имости зданий, утвержденных в установленном порядке, а для кон­струкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей - по их сметной стоимости.

Данная методика применяется исключительно в отечественной практике. При всей наглядности и убедительности ей присущи следую­щие недостатки:

• по причине своей «нормативности» она изначально не может учесть нетипичные условия эксплуатации объекта;

• трудоемкость применения по причине необходимой детализации кон­структивных элементов здания;

• невозможность измерения функционального и внешнего износа;

• субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.

В основе стоимостного метода определения физического износа лежит физический износ, выраженный на момент его оценки соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Суть стоимостного метода определения физического износа заключа­ется в определении затрат на воссоздание элементов здания.

Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения произ­водится на основе разумных фактических затрат на доведение изношен­ных элементов до «практически нового состояния», результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода - обяза­тельная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта из­ношенных элементов здания.

Определение физического износа зданий методом срока жизни. Показа­тели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой:

И=(ЭВ х ФЖ) • 100 = ЭВ : (ЭВ + ОСФЖ) х 100,

где И - износ, %;

ЭВ - эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;

ФЖ - типичный срок физической жизни;

ОСФЖ - оставшийся срок физической жизни.

Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов зда­ния с последующим суммированием рассчитанных обесценений, так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа, возможно, использо­вать упрощенную формулу:

И = (ХВ : ФЖ) • 100,

где И - износ, %;

ФЖ - типичный срок физической жизни;

ХВ – хронологический возраст.

Применение формулы также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах, когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в предыдущей формуле.

Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение:

О = ВС • (И : 100),

где И - износ, %;

ВС - восстановительная стоимость.

На практике элементы сооружения, имеющие устранимый и неустра­нимый физический износ, делят на «долгоживущие» и «короткоживущие».

«Короткоживущие элементы» - элементы, имеющие меньший срок жиз­ни, чем здание в целом.

«Долгоживущие элементы» - элементы, у которых ожидаемый срок жиз­ни сопоставим со сроком жизни здания.

Устранимый физический износ «короткоживущих элементов» возникает вследствие естественного изнашивания элементов здания со временем, а также небрежной эксплуатации. В этом случае цена продажи здания сни­жена на соответствующее обесценение, поскольку будущему собственни­ку необходимо будет произвести «ранее отложенный ремонт», чтобы вос­становить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения. При этом предполагается, что элементы восста­навливаются до «практически нового» состояния.

Устранимый физический износ в денежном выражении определен как стоимость отложенного ремонта, т.е. затрат по доведению объекта до состояния, «эквивалентного» первоначальному.

Неустранимый физический износ компонентов с коротким сроком жиз­ни это затраты на восстановление быстроизнашивающихся компонентов, которые определяются разницей между восстановительной стоимостью и величиной устранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов.

Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни определяется разумными затратами на его устранение, подобно устранимому физическому износу элементов с коротким сроком жизни.

Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни рассчитывается, как разница между восстановительной стоимостью всего здания и суммой устранимого и неустранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни здания.

Функциональный износ. Признаки функционального износа в оцениваемом здании - несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Функциональный износ подразделяют на устранимый и неустранимый. Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ.

Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Причины функционального износа:

• недостатки, требующие добавления элементов;

• недостатки, требующие замены или модернизации элементов;

• сверхулучшения.

Недостатки, требующие добавления элементов - элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих эле­ментов, включая их монтаж.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов - пози­ции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют со­временным стандартам. Износ по этим позициям измеряется как стоимость существу­ющих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использо­вании их на других объектах.

Сверхулучшения - позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений» минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидаци­онная стоимость демонтированных элементов.

Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда собственник дома, приспосабливая его «под себя», вносил какие-либо изменения для собственного удобства, не адекватные с точки зрения типичного пользователя. К ним можно отнести переплани­ровку полезной площади помещений под конкретное использование, обус­ловленное увлечениями владельца или родом его занятий. Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначально­му состоянию.

Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом рын­ка недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостат­ков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему на­значению.

В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого фун­кционального износа может определяться двумя способами:

• капитализацией потерь в арендной плате;

• капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.

Для определения необходимых расчетных показателей используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам. При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявлен­ного у объекта оценки неустранимого функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом в целом и выражающийся в арендной плате, необходимо соответ­ственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, при­ходящегося на здание, можно использовать метод инвестиционного ос­татка для здания или метод анализа соотношения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса. Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональ­ным износом по причине устаревшего объемно-планировочного решения, осуществляется методом капитализации потерь в арендной плате.

Расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектур­ными решениями и в которых, тем не менее, размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.

Внешний экономический износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местопо­ложения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

• капитализации потерь в арендной плате;

• сравнительных продаж;

• срока экономической жизни.

Методом капитализации потерь в арендной плате расчет внешнего из носа производится аналогично расчету функционального неустранимого износа.

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам. При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономи­ческим износом.

В нашей стране рассмотренные методы расче­та внешнего износа, основанные на элементах сравнительного анализа продаж, во многих случаях неприменимы по причине большой трудоем­кости, а также отсутствия необходимой и достоверной информационной базы.

Метод срока жизни позволяет рассчитать неустранимый внешний износ исходя из резкого сокращения оставшейся экономической жизни здания по причине его сноса в ближайшее время.

Причины сноса:

• необходимость перепланировки;

• расширение транспортных магистралей.

Следует учитывать техническое состояние сносимых зданий, что во многих случаях позволяло бы их эксплуатировать в течение довольно дли­тельного периода времени.

Резкое сокращение оставшегося срока экономической жизни здания ведет к снижению инвестиционной привлекательности и, как следствие, обвальному падению вероятной цены продажи. В таких случа­ях целью оценки является расчет не полных прав собственности на оцени­ваемое здание, а прав краткосрочной аренды на срок оставшейся экономической жизни при условии, если потенциальным инвестором просматривается какая-либо выгода от этого приобретения.

Для повышения точности расчетных процедур, как по определению восстановительной стоимости, так и по расчету износа необходимо разумное соотношение нескольких методик по расчету указанных показателей.

Оценке подлежит здание, ранее выведенное из жилого фонда и ныне приспособленное на административные нужды. Здание находится в муниципальной собственности. Физический износ оцениваемого здания, по данным БТИ, на момент оценки составляет 40%. Техническое состоя­ние здания, местоположение и развитая инфраструктура говорят о доста­точно высокой коммерческой привлекательности объекта со стороны потенциальных инвесторов. Однако согласно плану перепланировки по указанным выше причинам здание подлежит сносу по истечении двух лет с момента оценки.

При осмотре объекта экспертом были определены следующие показатели:

1) эффективный возраст оцениваемого здания - 30 лет;

2) оставшийся срок экономической жизни - 60 лет.

№ строки	Наименование элементов объекта	Удельный вес конструкции, элемента	Процент износа	Удельный вес х процент износа
1	Фундамент	25	15	375
2	Наружные и внутренние капитальные стены и перегородки	35	20	700
3	Перекрытия	30	25	750
4	Кровля	10	30	300
	Итого	100	-	4200
Физический износ здания 42% = (4200/100)

Элементы здания	Восстановительная стоимость элемента, у.е.	Объективно необходимые затраты на ремонт, у.е.	Износ, %
Фундамент	3200	640	20
Подземные и инженерные системы	800	160	20
Сантехника и водопровод	4000	1200	30
Энергосистема	8000	2800	35
Всего	16000	4800	30

Наименование работ	Стоимость, у.е.
Ремонт участка протекающей кровли Ремонт водопроводной сети Внутренняя покраска и отделка Обесценение, вызванное устранимым физическим износом	3200 4300 2700 10200

Компоненты здания	Восстановитель ная стоимость за вычетом устранимого физического обесценения, у.е.	Хронологический возраст, годы	Срок физической жизни, годы	Износ, %	Обесцене ние, у.е.
Водопровод	10700	5	20	25	2675
Канализация	20000	5	25	20	4000
Отопление	25000	5	30	17	4250
Всего	55700	-	-	-	10925

№ строки	Расчетные показатели	Значение показателя
1	Восстановительная стоимость, у.е.	500000
2	Обесценение, вызванное устранимым физическим износом компонентов с коротким сроком жизни, у.е.	10200
3	Обесценение, вызванное неустранимым физическим износом компонентов с коротким сроком жизни, у.е.	10925
4	Восстановительная стоимость короткоживущих компонентов, у.е.	55700
5	Восстановительная стоимость короткоживущих компонентов с учетом устранимого и неустранимого износа, у.е. (4-2-3)	34575
6	Восстановительная стоимость компонентов с долгим сроком жизни, у.е. (4-1)	444300
7	Обесценение, вызванное устранимым физическим износом компонентов с долгим сроком жизни, у.е.	20000
8	Восстановительная стоимость компонентов с долгим сроком жизни с учетом устранимого физического износа, у.е. (6-7)	424300
9	Эффективный возраст сооружения, лет	30
10	Типичный срок физической жизни здания, лет	90
11	Износ долгоживущих элементов, % (9 : 10) х 100%	33
12	Обесценение долгоживущих элементов (8 х 11): 100	248435

Затраты на необходимый ремонт и отделку помещений под предполагаемое использование	18000
Затраты на модернизацию (система кондиционирования)	12000
Затраты на дополнение, отсутствующих элементов (установка охранной системы видеонаблюдения)	8000
Стоимость устранимого функционального износа	38000

Расчетные показатели	Скорректированные и усредненные (взвешенные) показа­тели по аналогам	Показатели по оцениваемо­му объекту
Годовая арендная плата, у.е./м2	150	120
Ставка капитализации, %	25	-
Площадь, сдаваемая в аренду, м2	800	800
Потери в арендной плате, у.е.	-	30
Капитализированные потери в арендной плате, у.е.	-	96000

Цена продажи объекта А, находящегося вдалеке от вещевого рынка, у.е.	600000
Цена продажи объекта В, находящегося вблизи от вещевого рынка, у.е.	450000
Разница, в том числе: - в физических и других различиях объектов А и В, - в стоимости вызванной близостью вещевого рынка.	150000 60000 90000
Потеря стоимости, связанная с улучшениями	90000х0,7=63000
Процент износа, вызванный близостью вещевого рынка, %	63000:450000= 0,14 (14%)

Необходимо оценить внешний износ, вызванный снижением инвестиционной привлекательности офисного здания по причине устрой­ства в непосредственной близости от него вещевого или продовольствен­ного рынка. Пусть на рынке недвижимости выявлена парная продажа объектов А и В аналогичного назначения. Стоимость земельного участка в данном районе составляет 30% общей стоимости типичной недвижимости.

В ряде случаев метод сравнительного анализа продаж позволяет опре­делить общий накопленный износ, как правило, типового объекта оценки. Усредненная разница между скорректированными восстановительной стоимостью и рыночной ценой каждого из аналогов (без учета стоимости земельного участка) и будет являться стоимостным выражением накопленного износа.

Процент накопленного износа без учета действия внешнего фактора рассчитывается по формуле:

И = ЭВ : (ЭВ+ОСЭЖ) • 100 = (30 : 90) • 100 = 33%.

Процент износа с учетом действия внешнего фактора: И = (30: 32) х 100 = 93,75%.

Рассчитанный в данном случае накопленный износ в 93,75% обусловлен действием преимущественно внешнего фактора. Доля возможного учета остальных видов износа в этом результате чрезвычайно мала, что и по­зволяет считать полученный результат внешним износом.

После расчета восстановительной стоимости, а также накопленного износа определяют стоимость оцениваемого объекта.

№ строки	Расчетные показатели
1	Стоимость земельного участка	230000
2	Восстановительная стоимость	500000
3	Прибыль застройщика (30%)	150000
4	Итого затрат на строительство (2 + 3)	650000
5	Устранимый физический износ (элементы с коротким сроком жизни)	10200
6	Неустранимый физический износ (элементы с коротким сроком жизни)	10925
7	Неустранимый физический износ (элементы с долгим сроком жизни)	146990
8	Итого физический износ (5 + 6 + 7)	168115
9	Устранимый функциональный износ	38000
10	Неустранимый функциональный износ	96000
11	Итого функциональный износ (9 + 10)	134000
12	Внешний (экономический) износ	63000
13	Общий накопленный износ ( 8+11+12)	365115
14	Оценка стоимости имущественного комплекса затратным методом (1+4-13)	364885