- •Виды стоимости, используемые в оценке недвижимости.
- •Принципы оценки недвижимости
- •Принципы оценки недвижимости
- •Основные этапы процесса оценки недвижимости
- •Методы расчета восстановительной стоимости
- •Расчет стоимости строительства
- •1. Строительно-монтажные работы
- •2. Стоимость инженерного оборудования
- •3. Косвенные затраты инвестора
- •4. Прибыль инвестора
- •Определение износа объекта недвижимости
- •Сравнительный подход
- •Классификация и суть поправок
- •Оценка на основе соотношения дохода и цены продажи
- •Анализ полученных результатов и итоговое заключение о вероятной цене объекта методом сравнительного подхода
- •Исходные данные по сделкам купли-продажи квартир
- •Выведение итоговой цены
- •Доходный подход к оценке недвижимости Метод капитализации доходов
- •1. Расчет ожидаемого чистого операционного дохода.
- •Метод дисконтированных денежных потоков
- •Ипотечно-инвестиционный анализ
- •Оценка эффективности привлечения заемных средств.
- •Оценка недвижимости с участием ипотечного кредита.
- •I. Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа:
- •III. Оценка недвижимости на основе ограниченной стоимостной информации.
- •Шесть функций сложного процента
- •1. Будущая стоимость вложения, равного единице
- •2. Будущая стоимость единичного вложения за период
- •3. Фактор фонда возмещения
- •4. Текущая стоимость единичного вложения
- •5. Текущая стоимость единичного вложения по периодам.
- •6. Взнос на амортизацию денежной единицы
- •Задача №1.
- •Задача №2.
- •Задача №3.
- •Задача №4.
- •Задача №5.
- •Задача №6.
- •Задача №7.
- •Задача №8.
- •Задача №9.
- •Задача №10.
- •Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости
- •Период (срок) окупаемости вложений в недвижимость
- •Чистая текущая стоимость доходов
Оценка эффективности привлечения заемных средств.
Решение о привлечении ипотечного кредита принимается на основе оценки эффективности использования заемных средств в инвестиционном процессе, что требует анализа таких факторов, как:
• процентная ставка по кредиту;
• срок займа;
• порядок погашения;
-
сумма ипотечного кредита;
• финансовый левередж;
• особые условия кредитования.
Процентная ставка по кредиту, срок кредитования и порядок погашения воздействуют на величину ипотечной постоянной. Меняя один из параметров, заемщик может существенно снизить величину ежегодных выплат банку, однако это приведет к увеличению общей суммы процентов, которую уплатит заемщик за весь период кредитования.
Важнейшим фактором, определяющим эффективность использования инвестором заемных средств, является уровень финансового левереджа (рычага).
Использование заемного капитала целесообразно, если он обеспечивает более высокую ставку доходности собственного капитала.
Разница между чистым операционным доходом и расходами по обслуживанию долга является денежными поступлениями, отражающими величину дохода, получаемого инвестором:
ДП = ЧОД - РОД,
где РОД - годовые расходы по обслуживанию долга.
Сумма собственных средств инвестора и ипотечного кредита должна соответствовать стоимости недвижимости:
Сн =ИК + СК,
где Сн - стоимость недвижимости; ИК - ипотечный кредит; СК - собственный капитал инвестора.
Показатели доходности. Ставка доходности недвижимости, рассчитываемая как отношение чистого операционного дохода к стоимости недвижимости или сумме ипотечного кредита и собственного капитала инвестора:
Ставка доходности на собственный капитал определяется как отношение денежных поступлений к величине собственного капитала, вложенного инвестором в недвижимость
Финансовый левередж считается нейтральным, если ставка доходности недвижимости равна ставке доходности собственного капитала инвестора . Финансовый левередж оценивается как отрицательный, если . Финансовый левередж является положительным и характеризует эффективное использование заемных средств, если .
Важным фактором, воздействующим на соотношение ставок доходности собственного капитала и недвижимости, является доля стоимости недвижимости, финансируемая за счет ипотечного кредита. Анализ строится с учетом коэффициента ипотечной задолженности.
Оценку финансового левереджа можно осуществить без использования стоимостных показателей на основе таблиц сложного процента. Сочетание двух источников финансирования позволяет применить технику инвестиционной группы в сочетании с техникой остаточного дохода.
Если оценивается финансовый левередж при использовании самоамортизирующегося кредита, то в качестве ставки доходности заемных средств используется ипотечная постоянная.
При использовании заемного капитала необходим анализ достаточности величины прогнозного чистого операционного дохода для достижения необходимой ставки дохода на собственный капитал при заданных условиях финансирования. Рассчитывается минимально необходимая сумма чистого операционного дохода, отвечающая инвестиционным требованиям, и затем сопоставляется с прогнозной величиной чистого операционного дохода.
При обосновании ипотечного кредита целесообразно рассчитать коэффициент покрытия долга.
Анализ особых условий предоставления кредита, влияющих на рыночную стоимость недвижимости, предполагает:
• проверку в кредитном договоре пунктов, касающихся прав кредитора и заемщика на досрочное погашение займа;
• наличие оправдывающих обязательств;
• возможность продажи объекта до истечения срока кредитования;
• определение принципа субординации.
Оправдывающее обстоятельство означает, что при нарушении заемщиком условий кредитного договора банк может рассчитывать на возмещение долга только за счет заложенного объекта. Другая собственность, принадлежащая заемщику, не может использоваться для этих целей. Если данный пункт отсутствует в договоре, заемщик должен отвечать всем принадлежащим ему имуществом.
Право на досрочное взыскание долга. Заемщик получает право на погашение долга до истечения срока кредитования. Данное право важно, если инвестор не исключает возможности перепродажи объекта раньше срока погашения долга. Западная практика предусматривает в таких случаях уплату заемщиком штрафа в пользу банка, уровень которого снижается по мере приближения даты окончательного погашения долга. В некоторых случаях кредиты «запираются» на определенный срок, запрещающий досрочное погашение.
Право кредитора на досрочный возврат долга. Предусматривает возможность досрочного погашения остатка долга независимо от выполнения заемщиком условий кредитного договора. Возможная дата досрочного погашения устанавливается в момент заключения кредитного договора. При ее наступлении кредитор может рассчитывать на получение остатка долга либо на пересмотр таких позиций, как процентная ставка, остаточный срок погашения долга, что выгодно коммерческому банку.
Право на продажу недвижимости вместе с долгом. Позволяет заемщику продать недвижимость до погашения кредита, причем остаток задолженности будет погашать новый собственник, а кредитор остается прежним. Данное право увеличивает риск кредитора, который оставляет за собой право давать разрешение на продажу недвижимости конкретному покупателю либо право на увеличение процентной ставки. Продавец несет исключительную ответственность, если новый собственник получил оправдывающее обстоятельство.
Принцип субординации. Предполагает возможность изменения приоритета ипотечного кредита. Если инвестор приобретает недвижимость с участием ипотечного кредита и предполагает впоследствии использовать ее в составе инвестиционного проекта, который будет финансироваться за счет заемных средств, то ему необходимо заранее оговорить возможность снижения приоритета первого кредита. Отсутствие данного пункта осложнит получение нового кредита под залог этого же объекта недвижимости.