I. Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа:

С_н =

где С_н - стоимость недвижимости; ИК - ипотечный кредит; ЧОД - чистый операционный доход; РОД - расходы по обслуживанию долга; С_п/п - цена перепродажи в конце анализируемого периода; ИК_п - остаток долга по ипотечному кредиту на конец анализируемого периода; - фактор текущей стоимости аннуитета (колонка № 5 таблиц с ежегодным начислением процента); - фактор текущей стоимости (колонка № 4 тех же таблиц); ст.д - ставка дохода на собственный капитал; п - анализируемый период.

П. Оценка недвижимости, обремененной ранее полученным ипотечным кредитом:

где ИК_о - остаток долга на дату оценки;

ИК_п - остаток долга на дату перепродажи с учетом срока, отделяющего дату получения кредита от даты оценки.

III. Оценка недвижимости на основе ограниченной стоимостной инфор­мации.

Первые две ситуации, когда оценщик использовал не­сколько стоимостных показателей: чистый операционный доход; цену перепродажи недвижимости; сумму ипотечного кредита; расходы по об­служиванию долга. Теперь проанализируем возможность оценки в усло­виях ограниченной стоимостной информации на основе следующих пара­метров:

• ЧОД - сумма чистого операционного дохода;

• КИЗ - коэффициент ипотечной задолженности;

• ст. % - процентная ставка по кредиту;

• N - срок кредитования;

• n - длительность анализируемого периода;

• ст.д. - ставка дохода на вложенный инвестором капитал;

• a - процентное изменение стоимости недвижимости.

Взаимосвязь показателей, используемых в данной технике, позволяет заменять ряд исходных параметров:

ИК = С_н • КИЗ;

РОД = ИК•ИП = С_н • КИЗ • ИП;

Таким образом, в процессе оценки необходимо анализировать конк­ретные условия финансирования оцениваемого объекта и сравнивать их с типичными рыночными условиями финансирования.

На основе выявленных различий рассчитывается соответствующая поправка на условия финансирования, которая трансформирую обосно­ванную рыночную стоимость недвижимости в цену.

Шесть функций сложного процента

Количественные изменения стоимости денег во времени описываются шестью функциями сложного процента.

Понимание шести функций сложных процентов и их соотношения друг с другом необходимо для анализа инвестиций и оценки стоимости объек­тов доходной недвижимости. Функции сложных процентов основаны на концепции стоимости денег с учетом дохода будущего периода: количе­ство денег, получаемое или ожидаемое как доход в будущем, всегда имеет меньшую стоимость, чем равное количество денег, имеющихся в наличии в данный момент. Степень выигрыша во времени можно рассматривать как функцию риска, ожидаемого снижения покупательной способности, снижения ликвидности, а также издержек, связанных с полу­чением ссуды или управлением капитала.

В таблице представлены значения сложных процентов по ежегод­ной ставке. Колонки содержат названия шести функций сложных процентов и сами коэффициенты, предварительно рассчитанные для ше­стидесяти годовых периодов. В первых трех функциях использована концепция наращивания. При наращивании процент уплачивается с сум­мы накопленных платежей по основному капиталу и процентам. Наращи­вание - это принцип, используемый для расчета процентных доходов или расходов по уплате процентов, остатков на банковских счетах, основных платежей по займу.

Три остальные функции используют концепцию дисконтирования, обрат­ную концепции наращивания. Наращивание подразумевает накопление; дисконтирование означает сокращение величины будущего дохода в целом или серии поступлений денежных средств до уровня их текущей стоимости.

Дисконтирование обеспечивает механизм капитализации и соответ­ственно используется для расчета текущей стоимости предполагаемого дохода по обусловленной ставке дисконта.

Коэффициенты применяются в расчете, когда речь идет о дисконтирован­ном потоке наличных, капитализации доходов на заемный и собственный капитал или фондов погашения, а также при использовании методики капитализации ежегодной ренты или в разработке графиков погашения долга в рассрочку и постоянных выплат.