![](/user_photo/2706_HbeT2.jpg)
- •Виды стоимости, используемые в оценке недвижимости.
- •Принципы оценки недвижимости
- •Принципы оценки недвижимости
- •Основные этапы процесса оценки недвижимости
- •Методы расчета восстановительной стоимости
- •Расчет стоимости строительства
- •1. Строительно-монтажные работы
- •2. Стоимость инженерного оборудования
- •3. Косвенные затраты инвестора
- •4. Прибыль инвестора
- •Определение износа объекта недвижимости
- •Сравнительный подход
- •Классификация и суть поправок
- •Оценка на основе соотношения дохода и цены продажи
- •Анализ полученных результатов и итоговое заключение о вероятной цене объекта методом сравнительного подхода
- •Исходные данные по сделкам купли-продажи квартир
- •Выведение итоговой цены
- •Доходный подход к оценке недвижимости Метод капитализации доходов
- •1. Расчет ожидаемого чистого операционного дохода.
- •Метод дисконтированных денежных потоков
- •Ипотечно-инвестиционный анализ
- •Оценка эффективности привлечения заемных средств.
- •Оценка недвижимости с участием ипотечного кредита.
- •I. Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа:
- •III. Оценка недвижимости на основе ограниченной стоимостной информации.
- •Шесть функций сложного процента
- •1. Будущая стоимость вложения, равного единице
- •2. Будущая стоимость единичного вложения за период
- •3. Фактор фонда возмещения
- •4. Текущая стоимость единичного вложения
- •5. Текущая стоимость единичного вложения по периодам.
- •6. Взнос на амортизацию денежной единицы
- •Задача №1.
- •Задача №2.
- •Задача №3.
- •Задача №4.
- •Задача №5.
- •Задача №6.
- •Задача №7.
- •Задача №8.
- •Задача №9.
- •Задача №10.
- •Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости
- •Период (срок) окупаемости вложений в недвижимость
- •Чистая текущая стоимость доходов
1. Будущая стоимость вложения, равного единице
Первая функция сложных процентов или будущая стоимость единичного вложения (называемая также сложной суммой единичного вложения или суммой единичного вложения по сложным процентам) предусмотрена для накопления ежегодных процентных платежей по одному единичному депозиту или вложению капитала в течение ряда периодов. Эта функция описывается следующей формулой:
где - сумма после n периодов; Е - фактическая ставка процента, а - количество периодов.
2. Будущая стоимость единичного вложения за период
Вторая функция сложных процентов, будущая стоимость единичного вложения за период (также называемая сложной суммой или накоплением единичного вложения за период), показывает рост суммы серий равных вкладов, помещенных в конце периодов. Она равняется сумме величин вкладов плюс, наросшие проценты. Например, коэффициент 31,772482 на капитал в $1000, помещенный или инвестируемый в конце каждого года в течение 15 лет, показывает, что сумма в $1000 вырастет за 15 лет по 10% ежегодно наращиваемой ставке до $31772,48.
Формулой второй функции является следующее выражение:
где - будущая стоимость единичного вложения за период.
3. Фактор фонда возмещения
Третья функция сложных процентов, фактор фонда возмещения, показывает размер вклада, требуемого на конец каждого периода, чтобы накопить какую-то сумму после определенного количества периодов, при этом предполагается, что вклад приносят проценты. Например, коэффициент 0,031474 на будущую стоимость $1000, показывает, что вклад или инвестирование в размере $31,47 на конец каждого года при 10% ежегодно наращиваемой ставке вырастет за 15 лет до $1000.
Фактор фонда возмещения описывается следующим уравнением:
где - фактор фонда возмещения.
4. Текущая стоимость единичного вложения
Четвертая функция сложных процентов, текущая стоимость единичного вложения (также называемая коэффициентом обращения), показывает стоимость на данный момент той единицы, которая будет получена в будущем. Стоимость денег во времени меняется; доллар, который будет получен в будущем, стоит меньше доллара, которым мы располагаем сейчас. Величина дисконта зависит от продолжительности временного периода и требуемой ставки дисконта. Например, коэффициент 0,239392 показывает, что $1000, которая будет получена через 15 лет, при ежегодно наращиваемой 10%-ной ставке на данный момент стоит 5239,39.
Так как целью инвестирования является получение дохода в будущем, то, умножая коэффициент текущей стоимости на ожидаемый будущий доход, можно оценить стоимость капиталовложения. Когда в расчетах применяется коэффициент текущей стоимости, речь идет о дисконтировании и учетной ставке - понятиях, обратных наращиванию и ставке процента при расчете наращиваемой стоимости единичного вложения.
Уравнение текущей стоимости единичного вложения выглядит следующим образом:
где - коэффициент текущей стоимости единичного вложения.
5. Текущая стоимость единичного вложения по периодам.
Пятая функция сложных процентов, текущая стоимость единичного вложения по периодам (также называемая коэффициентом аннуитета), показывает текущую стоимость аннуитета (ежегодной ренты), т.е. серий равных платежей (или денежных поступлений), начинающихся с настоящего момента. Например, коэффициент 7,606080 показывает, что стоимость на данный момент такой серии платежей (аннуитета) в размере $1000 в год за 15 лет при наращиваемой ежегодно ставке в 10% будет равна $7606,08. Аннуитет можно представить следующим образом:
где ап - текущая стоимость аннуитета.