Оценка недвижимости с участием ипотечного кредита.

Данный вид оценки имеет отличия, затрагивающие все методы доход­ного подхода к оценке, поскольку рыночная стоимость актива не совпа­дает с величиной вложенного в него собственного капитала, так как в недвижимость частично вложен заемный капитал. Рассмотрим данные осо­бенности в методах доходного подхода, называемых ипотечно-инвестиционным анализом. Ипотечно-инвестиционный анализ - это моделиро­ванный доходный подход к оценке недвижимости.

Метод капитализации дохода - расчет стоимости оцениваемого объек­та на основе конвертации годового чистого операционного дохода в сто­имость при помощи коэффициента капитализации, включающего ставку доходности инвестиций и норму возврата капитала, которая рассчитывается как средневзвешенная доходность собственных и заемных средств.

Метод капитализации дохода при оценке недвижимости, приобретаемой с участием ипотечного кредита, имеет четко выраженные особенности:

1. Стоимость объекта недвижимости рассчитывается по базовой фор­муле С = ЧОД / Коэффициент капитализации.

2. Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки до­ходности на собственный капитал и нормы возмещения инвестированно­го капитала; зависит от условий кредитования - процентной ставки, сро­ка кредитования, коэффициента ипотечной задолженности.

Метод дисконтированных денежных потоков - оценка стоимости недвижимости как суммы полученного ипотечного кредита и текущей сто­имости собственного капитала. Собственный капитал представляет сум­му дисконтированных денежных доходов инвестора за период владения и дисконтированной выручки от предполагаемой продажи объекта в конце периода владения. Особенности расчета заключаются в том, что:

• в качестве потока доходов за период владения оценщик использует не чистый операционный доход, а денежные поступления на собственный капитал;

• стоимость реверсии рассчитывается как разница между ценой пере­продажи и остатком ипотечного долга на эту дату.

Метод дисконтированных денежных потоков более универсален, он применим для оценки любой приносящей доход недвижимости, в том числе объектов с нестабильным доходом. Для недвижимости, приобретаемой с участием некоторых видов ипотечного кредита, характерен нестабильный поток дохода, что определяется графиком его погашения.

Метод дисконтированных денежных потоков обычно называется традиционной техникой ипотечно-инвестиционного анализа.

Алгоритм расчета стоимости недвижимости, приобретаемой с участием ипотечного самоамортизирующегося кредита, таков:

1. Определяется длительность анализируемого периода.

2. Рассчитывается величина чистого операционного дохода.

3. Рассчитывается сумма расходов по обслуживанию долга.

4. Определяется величина денежных поступлений на собственный капитал.

5. Определяется ставка дохода, которую инвестор должен получить на вложенные средства.

6. Рассчитывается сумма дисконтированных денежных поступлений.

7. Определяется цена предполагаемой продажи недвижимости в конце анализируемого периода.

8. Определяется остаток непогашенного кредита на конец анализиру­емого периода.

9. Рассчитывается выручка от перепродажи недвижимости как разни­ца между ценой перепродажи и остатком непогашенного долга.

10. Определяется текущая стоимость выручки от перепродажи недви­жимости.

11. Оценивается рыночная стоимость собственного капитала инвесто­ра как сумма текущих стоимостей денежных поступлений и выручки от перепродажи.

12. Определяется величина ипотечного кредита на дату оценки.

13. Определяется обоснованная рыночная стоимость недвижимости как сумма рыночной стоимости собственного капитала и задолженности на момент оценки.

Универсальность метода дисконтированных денежных потоков позво­ляет его формализовать на основе ряда допущений:

• чистый операционный доход в течение периода владения не меня­ется;

• инвестор использует ипотечный самоамортизирующийся кредит с ежемесячным погашением.

Применение традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа позволяет оценивать недвижимость, как на основе стоимостных показателей, так и при их отсутствии, принимая во внимание только сумму чистого операционного дохода и различные оценочные коэффициенты.