Задача №7.

Определить обоснованную рыночную стоимость недвижимо­сти на основе следующей информации:

• чистый операционный доход в ближайшие пять лет: 1-й год - 160; 2-й год - 300; 3-й год - 500; 4-й год - 800; 5-й год - 1000;

• цена перепродажи в конце 5-го года - 1300;

• ставка дохода на собственный капитал инвестора - 15%;

• инвестор получает в банке кредит в сумме 900 на 15 лет под 10%.

Долг погашается ежегодно равными частями с начислением процента на остаток долга.

Решение:

1) Составляется график погашения кредита в течение анализируемого периода, и производится расчет расходов по обслуживанию долга.

Показатели			Год
	1-й	2-й	3-й	4-й	5-й
Сумма погашения кредита Остаток долга на конец года Сумма начисленных процен­тов (ставка 10%) Расходы по обслуживанию долга	60 840 90 150	60 780 84 144	60 720 78 138	60 660 72 132	60 600 66 126

2) Рассчитывается сумма дисконтированных денежных поступлений, которая составит 1181.

Показатели			Год
	1-й	2-й	3-й	4-й	5-й
Чистый операционный доход Расходы по обслуживанию долга Денежные поступления Фактор текущей стоимости (ставка дисконта - 15%)	160 150 10 0,87	300 144 156 0,7561	500 138 362 0,6575	800 132 668 0,5718	1000 126 874 0,4972
Дисконтированные денежные поступления	9	118	238	382	334

3) Рассчитывается текущая стоимость выручки от перепродажи:

• цена перепродажи - 1300;

• остаток долга на конец 5-го года – 600=(900 - 60 • 5);

• выручка от перепродажи – 700=(1300 - 600);

• текущая стоимость выручки от перепродажи – 348=(700 • 0,4972).

4) Оценка рыночной стоимости собственного капитала инвестора -1529=(1181 + 348).

Рыночная стоимость недвижимости, составит 2429=(1529 + 900).

Задача №8.

Оцените недвижимость, чистый операционный доход которой в течение ближайших десяти лет составит 150. В конце 10-го года объект можно реализовать за 1200. Инвестор получает ипотечный кредит в сумме 900 на 30 лет под 12% с ежемесячным погашением. Требуемая инвестором ставка дохода на собственный капитал - 15%.

Решение.

1) Ипотечная постоянная - 0,1234=(0,01029 • 12).

2) Расходы по обслуживанию долга – 111=(900 • 0,1234).

3) Остаток долга на конец 10-го года:

• ежемесячный взнос - 9,26=(900 • 0,01029);

• остаточный срок кредитования после перепродажи - 20 лет=(30 - 10);

• остаток долга на дату перепродажи – 841=(9,26 • 90,8194).

4) Текущая стоимость денежных поступлений – 196=[(150 - 111)х5,01877].

5) Текущая стоимость выручки от перепродажи – 89=[(1200 - 841)х0,2472].

6) Рыночная стоимость собственного капитала – 285=(196 + 89).

7) Стоимость недвижимости – 1185=(285 + 900).