- •Виды стоимости, используемые в оценке недвижимости.
- •Принципы оценки недвижимости
- •Принципы оценки недвижимости
- •Основные этапы процесса оценки недвижимости
- •Методы расчета восстановительной стоимости
- •Расчет стоимости строительства
- •1. Строительно-монтажные работы
- •2. Стоимость инженерного оборудования
- •3. Косвенные затраты инвестора
- •4. Прибыль инвестора
- •Определение износа объекта недвижимости
- •Сравнительный подход
- •Классификация и суть поправок
- •Оценка на основе соотношения дохода и цены продажи
- •Анализ полученных результатов и итоговое заключение о вероятной цене объекта методом сравнительного подхода
- •Исходные данные по сделкам купли-продажи квартир
- •Выведение итоговой цены
- •Доходный подход к оценке недвижимости Метод капитализации доходов
- •1. Расчет ожидаемого чистого операционного дохода.
- •Метод дисконтированных денежных потоков
- •Ипотечно-инвестиционный анализ
- •Оценка эффективности привлечения заемных средств.
- •Оценка недвижимости с участием ипотечного кредита.
- •I. Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа:
- •III. Оценка недвижимости на основе ограниченной стоимостной информации.
- •Шесть функций сложного процента
- •1. Будущая стоимость вложения, равного единице
- •2. Будущая стоимость единичного вложения за период
- •3. Фактор фонда возмещения
- •4. Текущая стоимость единичного вложения
- •5. Текущая стоимость единичного вложения по периодам.
- •6. Взнос на амортизацию денежной единицы
- •Задача №1.
- •Задача №2.
- •Задача №3.
- •Задача №4.
- •Задача №5.
- •Задача №6.
- •Задача №7.
- •Задача №8.
- •Задача №9.
- •Задача №10.
- •Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости
- •Период (срок) окупаемости вложений в недвижимость
- •Чистая текущая стоимость доходов
1. Строительно-монтажные работы
1.1. Стоимость строительных материалов, изделий и конструкций рассчитывается в соответствии с расходом по проектной документации, нормативными материалами и на основе данных предприятий оптовой торговли соответствующего региона на дату оценки.
1.2. Заработная плата основных рабочих - рассчитывается обычно в процентном отношении к стоимости строительных материалов с учетом среднестатистических данных по строительству аналогичных объектов в данном регионе.
1.3. Эксплуатационные затраты - стоимость коммунальных услуг, эксплуатация машин и механизмов, доставка и хранение материалов.
1.4. Стоимость сопутствующих строительству временных сооружений и инженерных сетей.
1.5. Накладные расходы.
1.6. Прибыль подрядчика.
2. Стоимость инженерного оборудования
3. Косвенные затраты инвестора
3.1. Инвестиции в землю.
3.2. Оплата услуг проектно-сметных организаций.
3.3. Маркетинговые, рекламные, страховые затраты.
3.4. Текущие расходы в период между окончанием строительства и продажей объекта.
3.5. Прочие затраты.
3.6. Налоги.
4. Прибыль инвестора
Ресурсно-индексный метод - это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве.
Индексы стоимости - относительные показатели, определяемые соотношением текущих стоимостных показателей и базовых стоимостных показателей на сопоставимые по номенклатуре ресурсы.
Из множества возможных разновидностей данного метода рекомендуется к применению метод определения сметной стоимости строительства на базе показателей на отдельные виды работ, изложенный в письме Госстроя России от 4 июня 1993 г.
Базисно-индексный метод - перерасчет затрат по строкам сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов. Принципы использования данного метода приведены в Методических рекомендациях, утвержденных письмом Госстроя России от 31 мая 1993 г.
Например, приведение прямых затрат, исчисленных в базисном уровне цен 1991 г., к текущему уровню 2003 г. производится следующим образом:
П3"03 = М"91 • КМ"03 + ЗП"91 • Кзп"03 + ЭМ и М"91 • Кэмим"03,
где П3"03 - прямые затраты, приведенные к текущему уровню 2003г.; М"91 - материалы в ценах 1991 г.;
КМ"03 - индекс пересчета для материалов к текущему уровню 2003г.;
ЗП"91 - заработная плата в ценах 1991 г.;
Кзп"03 - индекс пересчета заработной платы к уровню 2003г.;
ЭМ и М"91- эксплуатация машин и механизмов в ценах 1991 г.;
Кэмим"03 - индекс пересчета для ЭМ и М к текущему уровню 2003г.
Базисно-компенсационный метод - суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен, и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства.
Необходимо учитывать, что до наступления стабилизации экономической ситуации и формирования соответствующих рыночных структур наиболее приоритетными методами расчета сметной стоимости являются ресурсный и ресурсно-индексный. В практической деятельности экспертов большей популярностью пользуется базисно-индексный метод расчета сметной стоимости.