Задача №9.

Оценить объект недвижимости, используя информацию предыдущего примера. Ипотечный кредит получен за три года до даты оценки.

Решение.

1) Остаток задолженности по ипотечному кредиту на дату оценки – 889=(9,26´96,02).

2) Остаток задолженности на дату перепродажи:

• остаточный срок кредитования после перепродажи - 17 лет = (30 - 3 - 10);

• остаток долга на дату перепродажи – 804=(9,26 • 86,8647).

3) Рыночная стоимость собственного капитала – 294=[(150 - 111)х5,01877 + (1200 - 804) • 0,2472].

4) Стоимость недвижимости – 1183=(294 + 889).

Задача №10.

Оцените недвижимость, годовой чистый операционный доход которой в течение 5 лет составит 1000. Коэффициент ипотечной задолженности - 70%. Кредит выдан на 15 лет под 13% с ежемесячным погашением. Стоимость объекта за 5 лет уменьшится на 20%. Ставка дохода инвестора - 15%.

Решение.

Подставляем данные об условиях кредитования в трансформированную формулу:

С_н=0,7С_н + (1000´0,7С_н • 0,1518) • 3,3522 + [С_н ´(1 - 0,2) - 0,7С_н • 0,0127 • 66,9744] • 0,4972.

В результате преобразования получим:

С_н = 3352,2(1- 0,4506).

С_н = 6102.

Смоделируем денежный поток в соответствии с основными условиями инвестирования:

Нулевой период Затраты - 6102,

в том числе:

• ипотечный кредит - 4270;

• собственный капитал - 1832.

1 - 4-й периоды Чистый операционный доход - 1000,

в том числе:

• расходы по обслуживанию долга - 648;

• денежные поступления - 352.

5-й период Всего - 5882,

в том числе:

• чистый операционный доход - 1000;

из них

• расходы по обслуживанию долга - 648;

• денежные поступления - 352.

Цена перепродажи - 4882,

из них

• ипотечный кредит - 3618;

• собственный капитал - 1264.

Поток денежных поступлений на вложенный собственный капитал: (1832), 352; 352; 352; 352; 1616 дает ставку дохода 15%.

Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости

Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости необходима, если инвестиционный проект является либо самостоятельным объектом оценки, либо одним из элементов собственности, выделяемых в затратном подходе наряду с машинами и оборудованием, интеллектуальной собственностью.

Потенциальному собственнику необходимо:

• определить срок, требуемый для возврата первоначально инвестиро­ванной суммы;

• рассчитать реальный прирост активов от приобретения собственности;

• оценить потенциальную устойчивость к рискам денежного потока, формируемого конкретным объектом собственности.

Факторы, учитываемые при оценке инвестиционной привлекательности проекта. Привлекательность инвестиционного проекта может быть оце­нена по множеству факторов:

- ситуация на рынке инвестиций;

- состояние финансового рынка;

- профессиональные интересы и навыки инвестора;

- финансовая состоятельность проекта;

- геополитический фактор.

На практике существуют универсальные методы оценки инвестиционной привлекательности проектов, которые дают формальный ответ на вопросы:

Выгодно ли вкладывать деньги в данный проект?

Какой проект предпочесть при выборе из нескольких вариантов?

Проблема оценки инвестиционной привлекательности состоит в анализе предполагаемых вложений в проект и потока доходов от его использования. Аналитик должен оценить: насколько предполагаемые результаты отвечают требованиям инвестора по уровню доходности и сроку окупаемости.

Для принятия инвестиционного решения необходимо располагать информацией о характере полного возмещения затрат, а также о соответствии уровня дополнительно получаемого дохода степени риска неопре­деленности достижения конечного результата.

Различают простые и усложненные методы оценки, ос­нованные на теории временной стоимости денег. Простые методы расче­та экономической эффективности капитальных вложений предусматри­вают систему показателей.

1. Коэффициент общей экономической эффективности капитальных вложений.

Э₀=П/К,

где П - годовая прибыль;

К - капитальные вложения.

2. Срок окупаемости.

Т=К/П.

3. Показатель сравнительной экономической эффективности (Э_с), основанный на минимизации приведенных затрат,

Э_с = С + Е_нК,

где К - капитальные вложения по каждому варианту;

С - текущие затраты (себестоимость) по тому же варианту;

Е_н - нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений.

Основным недостатком данных показателей является игнорирование различной стоимости денег во времени.

Оценка инвестиционной привлекательности проектов должна учитывать:

• изменение стоимости денег во времени;

• инфляционные процессы;

• возможность альтернативного инвестирования;

• необходимость обслуживания капитала, привлекаемого для финансирования.

Техника усложненных методов базируется на выводе о том, что пото­ки доходов и расходов по проекту, представленные в бизнес-плане, несопоставимы. Для объективной оценки необходимо сравнивать затраты по проекту с доходами, приведенными к их текущей стоимости на момент осуществления затрат, исходя из уровня риска по оцениваемому проекту, т.е. доходы должны быть продисконтированы.

Показатели инвестиционной привлекательности. Инвестиционная оценка недвижимости характеризует ее привлекательность в сравнении с другими альтернативными инвестициями. Оценка инвестиционной привлекательности с учетом временного фактора основана на использовании следующих показателей:

1) срок (период) окупаемости;

2) чистая текущая стоимость доходов;

3) ставка доходности проекта;

4) внутренняя ставка доходности проекта;

5) модифицированная ставка доходности;

6) ставка доходности финансового менеджмента.

Оценка инвестиционной привлекательности проекта предполагает использование, как правило, всей системы показателей. Это связано с тем, что каждому методу присущи некоторые недостатки, которые устраня­ются при расчете другого показателя. Экономическое содержание каждого показателя неодинаково. Аналитик получает информацию о различ­ных сторонах инвестиций, поэтому только вся совокупность расчетов позволит принять правильное решение.