- •Виды стоимости, используемые в оценке недвижимости.
- •Принципы оценки недвижимости
- •Принципы оценки недвижимости
- •Основные этапы процесса оценки недвижимости
- •Методы расчета восстановительной стоимости
- •Расчет стоимости строительства
- •1. Строительно-монтажные работы
- •2. Стоимость инженерного оборудования
- •3. Косвенные затраты инвестора
- •4. Прибыль инвестора
- •Определение износа объекта недвижимости
- •Сравнительный подход
- •Классификация и суть поправок
- •Оценка на основе соотношения дохода и цены продажи
- •Анализ полученных результатов и итоговое заключение о вероятной цене объекта методом сравнительного подхода
- •Исходные данные по сделкам купли-продажи квартир
- •Выведение итоговой цены
- •Доходный подход к оценке недвижимости Метод капитализации доходов
- •1. Расчет ожидаемого чистого операционного дохода.
- •Метод дисконтированных денежных потоков
- •Ипотечно-инвестиционный анализ
- •Оценка эффективности привлечения заемных средств.
- •Оценка недвижимости с участием ипотечного кредита.
- •I. Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа:
- •III. Оценка недвижимости на основе ограниченной стоимостной информации.
- •Шесть функций сложного процента
- •1. Будущая стоимость вложения, равного единице
- •2. Будущая стоимость единичного вложения за период
- •3. Фактор фонда возмещения
- •4. Текущая стоимость единичного вложения
- •5. Текущая стоимость единичного вложения по периодам.
- •6. Взнос на амортизацию денежной единицы
- •Задача №1.
- •Задача №2.
- •Задача №3.
- •Задача №4.
- •Задача №5.
- •Задача №6.
- •Задача №7.
- •Задача №8.
- •Задача №9.
- •Задача №10.
- •Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости
- •Период (срок) окупаемости вложений в недвижимость
- •Чистая текущая стоимость доходов
Выведение итоговой цены
|
Объекты-аналоги |
Скорректированная цена, у.е. |
Вес |
|
А |
573234 |
2 |
|
В |
642143 |
1 |
|
С |
468673 |
3 |
|
Среднеарифметическая |
561350 |
|
|
Медиана |
573234 |
|
|
Средневзвешенная |
532438 |
|
|
Итоговая |
532000 |
|
Задача 6
Необходимо оценить стоимость дачи, общая площадь которой 60 м2. Дача имеет четыре комнаты и водопровод. Площадь садового участка, на котором расположена дача - 12 соток. Имеется информация по сделкам купли-продажи пяти сравниваемых объектов в рассматриваемом загородном районе. Хотя для российских условий вариант финансового расчета приобретения недвижимости в форме ипотечного кредитования покупателя продавцом пока практически неприемлем, тем неменее для рассматриваемого примера такой вариант финансового расчета мы вводим условно для двух сравниваемых объектов - 3 и 5. При этом представленные в таблице значения завышения цен продажи по этим двум сравниваемым объектам ( 7 у.е. для 3 объекта и 5,6 у.е. для 5 объекта) определены согласно условию осуществления финансовых расчетов между продавцом и покупателем.
Перед определением величин корректировок цен продаж по сравниваемым объектам необходимо определить единицу сравнения. Цена продаж сравниваемых объектов не может рассматриваться как единица сравнения, так как общая площадь дома для этих объектов различается в достаточно широком диапазоне - 45-70 м2. В качестве единицы сравнения выберем цену продажи 1 м2, расчетные значения которой по сравниваемым объектам представлены в таблице.
Теперь можно последовательно определить значения величин корректировок, соблюдая при этом очередность первых четырех элементов сравнения.
Переданные права собственности. Правовой статус одинаков по всем сравниваемым объектам и соответствует оцениваемому объекту. Корректировка цен продаж отсутствует.
Условия финансового расчета приобретения недвижимости. По 3 и 5 сравниваемым объектам - нерыночные условия (цены завышены). Проводим соответствующую корректировку цен продаж 1 м2 по этим объектам: - 0,155 тыс.руб. - 3 объект; - 0,102 тыс.руб. - 5 объект.
Условия продажи. Отклонений от чистоты сделок нет по всем сравнимым объектам. Корректировка отсутствует.
Динамика сделок на рынке (дата продажи). Для определения величины корректировки по фактору времени выбираем пару сравниваемых продаж: 4 и 5. При этом по сравниваемому объекту 5 берется скорректированная цена продажи по предыдущему элементу сравнения 0,688 тыс.руб.: (0,885 – 0,688) : 0,688 х 100% = 28,6%
Таким образом, за год цена продажи 1 м2 данного типа недвижимости выросла на 28,6%. Прогнозируя рост цены по простым процентам, за полгода цена выросла на 14,3%. Исходя из этого, проводим корректировку цены продажи 1 м2 по 1, 2 и 5 сравниваемым объектам. Скорректированные цены после четвертого элемента сравнения являются основой независимых дальнейших корректировок.
Физические характеристики. Все сравниваемые объекты и оцениваемый объект являются кирпичными домами, что не требует корректировки цен продаж по использованному строительному материалу. В то же время комбинация размеров садового участка и количества комнат в представленном перечне сравниваемых объектов двухвариантная: 1) 12 соток и 4 комнаты; 2) 6 соток и 3 комнаты. Величину корректировки по этим физическим характеристикам можно определить, выбрав пару сравниваемых объектов, например, 2 и 3 - 0,084 тыс.руб. = (0,915 - 0,831).
Величина корректировки по транспортной доступности определяется из пары сравниваемых объектов 1 и 2 - 0,088 тыс.руб. = (1,003 - 0,915). Корректировка цены продажи объекта 1 проводится вычитанием этой денежной суммы, так как транспортная доступность к этому объекту лучше, чем для оцениваемого объекта.
Величина корректировки цен продажи по наличию водопровода определяется из пары сравниваемых объектов 3 и 4 - 0,054 тыс.руб. = (0,885 - 0,831). Корректировка цен продаж 1, 2 и 3 объектов является положительной, так как на оцениваемом объекте имеется водопровод.
Итак, проведены корректировки по всем рассматриваемым физическим характеристикам, что позволяет определить итоговое значение скорректированных цен продаж 1 м2 общей площади.
По представленному примеру скорректированная цена продажи 1 м2 общей площади дачи в рассматриваемом районе составляет 0,969 тыс. руб.
Тогда рыночная стоимость оцениваемой дачи составит 58,14 тыс.руб. = (60 • 0,969).
Итоговые значения скорректированных цен продаж сравниваемых объектов в нашем примере совпали. Однако такое совпадение не является обязательным, и, более того, возможны случаи, когда по всем сравниваемым объектам скорректированные цены различаются. В этой связи формулируется следующее правило выбора значения скорректированной цены продажи: в качестве базиса рыночной стоимости оцениваемого объекта выбирается итоговая скорректированная цена продажи сравниваемого объекта, по которому минимально либо абсолютное итоговое значение корректировок, либо количество корректировок. Данное правило, сформулировано исходя из теоретической предпосылки адекватности цены продажи объекта, сходного по всем рассматриваемым характеристикам, рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Информация по сделкам купли-продажи дач в рассматриваемом районе
|
Характеристика объекта |
Данные по оцениваемому объекту |
Данные по сравниваемым объектам |
||||
|
объект I |
объект II |
объект III |
объект IV |
объект V |
||
|
Цена продажи, |
|
61,46 |
52,06 |
44,37 |
69,03 |
43,45 |
|
тыс. руб. |
|
|
|
|
|
|
|
Площадь дома, м2 |
60 |
70 |
65 |
45 |
78 |
55 |
|
Динамика сделок на рынке |
|
6 мес. назад |
6 мес. назад |
1 мес. назад |
2 недели |
1 год |
|
(дата продажи) |
|
|
|
|
назад |
назад |
|
Права собственности |
полное |
полное |
полное |
полное |
полное |
полное |
|
|
право |
право |
право |
право |
право |
право |
|
Условия продажи |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
|
Условие финансового расчета |
рыночное |
рыночное |
рыночное |
нерыночное |
рыночное |
нерыночное |
|
|
|
|
|
(цена завы- |
|
(цена завы- |
|
|
|
|
|
шена на |
|
шена на 5,6 |
|
|
|
|
|
7 тыс. руб.) |
|
тыс. руб.) |
|
Используемый для |
кирпич |
кирпич |
кирпич |
кирпич |
кирпич |
кирпич |
|
строительства материал |
|
|
|
|
|
|
|
Площадь садового |
12 |
12 |
12 |
6 |
6 |
6 |
|
участка, сотка |
|
|
|
|
|
|
|
Количество комнат |
4 |
4 |
4 |
3 |
3 |
3 |
|
Транспортная |
|
лучше |
аналогична |
аналогична |
аналогична |
аналогична |
|
доступность |
|
оценивае- |
оценивае- |
оценивае- |
оценивае- |
оценивае- |
|
|
|
мого |
мому |
мому |
мому |
мому |
|
|
|
объекта |
объекту |
объекту |
объекту |
объекту |
|
Водопровод |
есть |
нет |
нет |
нет |
есть |
есть |
Таблица корректировок цен продаж 1 м2 общей площади по сравниваемым объектам
|
Характеристика объекта |
Оцениваемый объект |
Объект I |
Объект II |
Объект III |
Объект IV |
Объект V |
|
Цена продажи 1м2, тыс. руб. |
|
0,878 |
0,801 |
0,986 |
0,885 |
0,790 |
|
Право собственности |
полное |
полное |
полное |
полное |
полное |
полное |
|
Корректировка, тыс. руб. |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
Скорректированная цена продажи |
|
|
|
|
|
|
|
1 м2, тыс. руб. |
|
0,878 |
0,801 |
0,986 |
0,885 |
0,790 |
|
Условие финансового расчета |
рыночное |
рыночное |
рыночное |
нерыночное |
рыночное |
нерыночное |
|
Корректировка, тыс. руб. |
|
0 |
0 |
-0,155 |
0 |
-0,102 |
|
Скорректированная цена |
|
|
|
|
|
|
|
продажи 1 м2, тыс. руб. |
|
0,878 |
0,801 |
0,831 |
0,885 |
0,688 |
|
Условие продажи |
рыночное |
рыночное |
рыночное |
рыночное |
рыночное |
рыночное |
|
Корректировка, тыс. руб. |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
Скорректированная цена |
|
|
|
|
|
|
|
продажи 1 м2, тыс. руб. |
|
0,878 |
0,801 |
0,831 |
0,885 |
0,688 |
|
Динамика сделок на рынке (дата |
|
6 мес. |
6 мес. |
1 мес. |
2 недели |
1 год |
|
продажи) |
|
назад |
назад |
назад |
назад |
назад |
|
Корректировка, % |
|
+14,3 |
+14,3 |
0 |
0 |
+28,6 |
|
Скорректированная цена |
|
|
|
|
|
|
|
продажи 1 м2, тыс. руб. |
|
1,003 |
0,915 |
0,831 |
0,885 |
0,884 |
|
Строительный материал |
кирпич |
кирпич |
кирпич |
кирпич |
кирпич |
кирпич |
|
Корректировка, тыс. руб. |
|
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
Транспортная доступность |
|
лучше оце- |
аналогична |
аналогична |
аналогична |
аналогична |
|
|
|
ниваемого |
оцениваемо- |
оцениваемо- |
оцениваемо- |
оцениваемо- |
|
|
|
объекта |
му объекту |
му объекту |
му объекту |
му объекту |
|
Корректировка, тыс. руб. |
|
-0,088 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
Размер участка; количество комнат |
12; 4 |
12; 4 |
12; 4 |
6;3 |
6;3 |
6;3 |
|
Корректировка, тыс. руб. |
|
0 |
0 |
+0,084 |
+0,084 |
+0,084 |
|
Водопровод |
есть |
нет |
нет |
нет |
есть |
есть |
|
Корректировка, тыс. руб. |
|
+0,054 |
+0,054 |
+0,054 |
0 |
0 |
|
Скорректированная цена прода- |
|
|
|
|
|
|
|
жи 1 м2, тыс. руб. |
|
0,969 |
0,969 |
0,969 |
0,969 |
0,968 |